Immobilienmakler in Celle: Auswahl, Vertrag und Zusammenarbeit

Einen Immobilienmakler beauftragt man selten mehr als zweimal im Leben. Entsprechend schwer fällt die Auswahl: Die Berufsbezeichnung ist aussagearm, Werbeversprechen ähneln sich, und der eigentliche Unterschied zeigt sich erst in der Zusammenarbeit. Diese Seite beantwortet deshalb drei Fragen: Was leistet ein Makler tatsächlich, woran erkennen Sie einen seriösen Anbieter, und was steht rechtlich in dem Vertrag, den Sie unterschreiben.

Unser Team am Standort Celle betreut Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten in der Stadt Celle und im Landkreis. Celle ist Kreisstadt des Landkreises Celle im Land Niedersachsen, und unser Zuständigkeitsgebiet folgt dieser Grenze. Für die konkreten Vorhaben, also Verkauf, Vermietung oder Bewertung, finden Sie die Details auf den jeweils spezialisierten Seiten. Hier geht es um den Dienstleister und um die Beauftragung.

Die Tätigkeit richtet sich nach dem Auftrag. Rechtlich unterscheidet man zwischen dem Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss und der Vermittlung, also dem aktiven Hinwirken auf den Abschluss. In der Praxis wird meist eine umfassendere Betreuung vereinbart. Genau deshalb sollte vor der Unterschrift feststehen, welche Leistungen im Preis enthalten sind und welche nicht.

Typischerweise umfasst ein Maklerauftrag:

• Erstberatung und Klärung des tatsächlichen Bedarfs
• Sichtung, Prüfung und Vervollständigung der Objektunterlagen
• Beschaffung fehlender Dokumente bei Behörden und Verwaltern
• Vermarktungsstrategie, Exposé und Anzeigenschaltung
• Vorqualifizierung von Anfragen und Bonitätsklärung
• Organisation und Durchführung der Besichtigungen
• Verhandlungsführung und Dokumentation der Zwischenstände
• Vorbereitung des Notartermins und Begleitung bis zur Übergabe

Ein Detail, an dem sich Sorgfalt gut ablesen lässt: Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien müssen nach § 87 Gebäudeenergiegesetz Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten, unter anderem die Art des Ausweises, den wesentlichen Energieträger, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben in den Inseraten eines Maklers, arbeitet er nicht rechtskonform. Das können Sie in zwei Minuten selbst prüfen, bevor Sie überhaupt anrufen.

Wie eine Vermarktung im Einzelfall aussieht, hängt vom Objekt ab. Ausführlich beschrieben ist das beim Immobilienverkauf in Celle, bei der Vermietung einer Immobilie und bei der Immobilienbewertung. Ein Bieterverfahren ist dabei eine mögliche Vermarktungsoption unter mehreren, kein Standard.

Erlaubnis nach § 34c GewO #

Die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobilien setzt in Deutschland eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung voraus. Erteilt wird sie von der Gewerbebehörde am Sitz des Maklers, geprüft werden dabei Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Ein seriöser Anbieter legt Ihnen den Erlaubnisbescheid auf Nachfrage vor.

Wichtig ist die realistische Einordnung: Die Erlaubnis ist eine Zulassungsvoraussetzung, kein Qualitätssiegel. Sie sagt nichts über Marktkenntnis, Verhandlungsstärke oder Beratungsqualität. Fragen Sie deshalb ergänzend nach Berufserfahrung, Qualifikation der handelnden Personen und dem konkreten Vorgehen bei Ihrem Objekt.

Weiterbildungsnachweis über 20 Stunden #

Nach § 34c Abs. 2a GewO gilt für Immobilienmakler eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Sie erstreckt sich auch auf Beschäftigte, die unmittelbar an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken.

Aufschlussreich ist weniger der Nachweis selbst als die Antwort auf die Frage, worin sich das Team fortbildet. Relevante Felder sind Maklerrecht, Vertrags- und Wohnungseigentumsrecht, Geldwäscheprävention, Datenschutz und Bewertungsgrundlagen. Wer die letzten Schulungen benennen kann, hat sie besucht.

Vermögensschadenhaftpflicht #

Eine Vermögensschadenhaftpflicht deckt finanzielle Schäden ab, die aus beruflichen Fehlern entstehen, etwa aus einer falschen Angabe im Exposé oder einer unterlassenen Aufklärung. Für Immobilienmakler ist sie nicht durchgängig gesetzlich vorgeschrieben, gehört bei professionellen Anbietern aber zum Standard.

Fragen Sie nach der Deckungssumme, dem abgedeckten Tätigkeitsbereich und der Aktualität der Police. Eine Versicherung ersetzt keine sorgfältige Arbeit, sie zeigt aber, dass der Makler seine Haftungsrisiken kennt und trägt.

Verbandsmitgliedschaft #

Die Mitgliedschaft in einem Berufsverband ist freiwillig und verpflichtet je nach Verband auf Berufsgrundsätze, Fortbildungen und Beschwerdeverfahren. Sie ist ein Indiz, kein Beweis. Ein Makler ohne Mitgliedschaft kann ebenso qualifiziert arbeiten, ein Mitglied ebenso nachlässig. Nennt ein Anbieter eine Mitgliedschaft, sollte sie konkret benannt und beim Verband überprüfbar sein.

Referenzen und belegbare Ortskenntnis #

Aussagekräftig sind Referenzen, die die Art der Betreuung beschreiben, nicht Sternebewertungen ohne Kontext. Beachten Sie dabei, dass aus Datenschutzgründen nicht jeder Auftrag mit Objekt und Namen veröffentlicht werden darf.

Ortskenntnis bedeutet ebenfalls nicht, möglichst viele Stadtteile aufzuzählen. Sie zeigt sich daran, mit welchen Quellen jemand arbeitet. In Niedersachsen führen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte, öffentlich einsehbar über das Portal BORIS.NI. Wer Werte daraus zitiert, muss Stichtag und Bodenrichtwertzone nennen können. Wer stattdessen frei geschätzte Quadratmeterpreise nennt, arbeitet ohne Beleg.

Wir arbeiten in der Stadt Celle mit ihren Ortsteilen und nach Abstimmung in den Städten und Gemeinden des Landkreises Celle. Gewerbeimmobilien und Grundstücke gehören je nach Auftragsumfang dazu, für ihre Besonderheiten gelten eigene Anforderungen.

Ob wir einen Auftrag übernehmen, entscheiden wir im Erstgespräch, nicht danach. Maßgeblich sind Lage des Objekts, benötigte Leistung, Zeitrahmen und der Umfang der Vor-Ort-Betreuung. Passt eines davon nicht zu unseren Kapazitäten, sagen wir das vor Vertragsschluss und nennen Ihnen, soweit möglich, einen geeigneteren Ansprechpartner.

Für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus schreibt § 656a BGB die Textform vor. Eine mündliche Provisionsvereinbarung ist in diesen Fällen unwirksam. Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig.

Geklärt sein sollte vor Ihrer Zusage:

• Art und Umfang der beauftragten Leistung, möglichst als Aufzählung
• Beginn, Laufzeit und Regelungen zur Verlängerung
• ordentliche und außerordentliche Kündigungsrechte
• Höhe, Berechnungsgrundlage und Fälligkeit der Provision
• Umgang mit bereits bekannten Interessenten oder Vorkontakten
• Ihre eigenen Mitwirkungspflichten
• Umfang einer Exklusivbindung
• Datenschutz, Kommunikationswege und Freigaben

Maklerverträge treten als einfacher Auftrag, als Alleinauftrag oder als qualifizierter Alleinauftrag auf. Sie unterscheiden sich darin, ob weitere Makler eingeschaltet werden dürfen und ob Sie selbst noch verkaufen dürfen, ohne dass eine Provision anfällt. Entscheidend ist nicht die Überschrift, sondern der Text darunter. Nebenabreden gehören ebenfalls in die Textform.

Befristete Verträge enden zum vereinbarten Termin, sofern keine wirksame Verlängerungsklausel greift. Unbefristete Verträge sind im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen kündbar. Kritisch prüfen sollten Sie überlange Bindungen und automatische Verlängerungen, die nur im Kleingedruckten auftauchen.

Verbraucher können einen außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen, also etwa einen Vertrag, der ausschließlich per E-Mail, Telefon oder online zustande gekommen ist. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Das ist kein Randthema, sondern der häufigste Grund, aus dem Provisionsansprüche vor Gericht scheitern.

Soll der Makler schon innerhalb der Widerrufsfrist tätig werden, braucht er dafür Ihre ausdrückliche Erklärung. Widerrufen Sie danach, kann je nach Leistungsstand Wertersatz anfallen. Ist die Leistung vollständig erbracht, kann das Widerrufsrecht unter den gesetzlichen Voraussetzungen erlöschen. Diese Erklärungen gehören sichtbar in den Vertrag, nicht in eine Anlage.

Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die gesetzliche Teilung der Maklerkosten nach den §§ 656a bis 656d BGB. Beauftragen beide Seiten den Makler, schulden sie die Provision zu gleichen Teilen. Bei einseitigem Auftrag darf höchstens die Hälfte auf die andere Partei abgewälzt werden, und deren Anspruch wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine eigene Zahlung nachgewiesen hat. Ein Angebot, das die Provision vollständig auf den Käufer verschiebt, ist bei diesen Objektarten unwirksam.

Bei der Wohnraumvermietung gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Gegenüber Wohnungssuchenden ist sie nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.

Für andere Konstellationen, etwa Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder Grundstücke, gelten diese Grenzen nicht. Lassen Sie sich deshalb nie nur einen Prozentsatz nennen, sondern die Bemessungsgrundlage, den Umsatzsteueranteil und den Zeitpunkt der Fälligkeit. Und trennen Sie die Provision von den Erwerbsnebenkosten: Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer, die in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises beträgt, sind Kosten des Kaufs, nicht der Maklerleistung.

1. Erstgespräch. Wir klären Anliegen, Leistungsumfang, Zeitrahmen und vorhandene Unterlagen. Sie erfahren, wer Ihr fester Ansprechpartner ist und ob wir den Auftrag übernehmen.

2. Prüfung und Angebot. Wir sichten die Ausgangslage und legen ein Angebot mit Vertragsart, Laufzeit, Provision und Zuständigkeiten vor. Sie prüfen es in Ruhe, ohne Termindruck.

3. Beauftragung und Vorbereitung. Nach Vertragsschluss stehen Kommunikationsrhythmus und Freigabeprozesse fest. Fehlende Unterlagen werden strukturiert beschafft. Rechtliche und steuerliche Fragen verweisen wir an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater, statt sie selbst zu beantworten.

4. Durchführung. Wir setzen die vereinbarten Leistungen um und berichten regelmäßig. Sie sollen jederzeit erkennen können, was erledigt ist und welcher Schritt als Nächstes ansteht.

5. Abschluss und Übergabe. Wir bereiten den Notartermin vor und begleiten die Übergabe im vereinbarten Umfang. Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen daher regelmäßig einige Wochen.