Immobilienmakler Hannover Oststadt: Makler auswählen, bewerten lassen, sicher verkaufen

Ein Immobilienverkauf in der Oststadt beginnt selten mit einer Besichtigung. Er beginnt mit Entscheidungen: Welcher Angebotspreis ist begründbar? Welche Unterlagen fehlen noch? Braucht es überhaupt einen Makler, und woran erkennt man vor der Beauftragung, ob die Leistung ihr Geld wert ist? Wer diese Fragen früh klärt, verkauft nicht unbedingt schneller, aber deutlich kontrollierter.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, die den Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder eines anderen Objekts in Hannover-Oststadt vorbereiten oder Maklerangebote vergleichen. Er beschreibt Auswahlkriterien, Leistungsumfang, Bewertungsgrundlagen, Unterlagen und den Weg bis zur notariellen Beurkundung. Er ist keine Objektbörse und enthält keine Übersicht aktuell angebotener Kauf- oder Mietimmobilien.

Die Oststadt gehört zum hannoverschen Stadtbezirk Mitte. Ein Durchschnittswert für Hannover oder für den gesamten Stadtbezirk taugt trotzdem kaum als Preisgrundlage: Lage, Baualter, Grundrisszuschnitt, Zustand und Wohnumfeld unterscheiden sich innerhalb weniger Straßenzüge erheblich.

Bei Eigentumswohnungen wirken Geschoss, Aufzug, Balkon oder Loggia, Schnitt, Modernisierungsstand und die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft auf den erzielbaren Preis. Bei Mehrfamilienhäusern rücken Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Restlaufzeiten der Mietverträge und der absehbare Instandhaltungsbedarf in den Vordergrund. Stellplätze, Hinterhäuser, Innenhoflagen und gewerblich genutzte Einheiten verschieben zusätzlich die Zielgruppe und damit die Vermarktung.

Ein ortskundiger Makler bewertet diese Merkmale nicht pauschal. Er kann erklären, welche Eigenschaften für die konkrete Käufergruppe zählen und welche Vergleichsobjekte überhaupt aussagekräftig sind. Genau das lässt sich schon im Erstgespräch prüfen.

Ein professioneller Auftritt sagt wenig über die spätere Betreuung. Aussagekräftiger ist der Vergleich: mehrere Gespräche, möglichst dieselben Fragen, danach die Unterschiede in Bewertung, Leistungsumfang, Kosten und Arbeitsweise nebeneinanderlegen.

Belastbare Auswahlkriterien sind:

• nachweisbare Erfahrung mit vergleichbaren Objekt- und Eigentumsformen, nicht nur mit der Region
• Kenntnis des Teilmarkts Oststadt und der angrenzenden Lagen, belegt an konkreten Beispielen
• eine schriftlich erläuterte Bewertung statt einer einzelnen Zahl
• ein Vermarktungsplan mit Zielgruppe, Kanälen, Reihenfolge und Zeitrahmen
• ein festes Vorgehen bei der Qualifizierung von Kaufinteressenten
• ein benannter Ansprechpartner, klare Zuständigkeiten und feste Berichtsintervalle
• transparente Angaben zu Provision, Vertragsart, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten

Ein Warnsignal ist der außergewöhnlich hohe Preis, der schon im Erstgespräch fällt, bevor Unterlagen, Bausubstanz und rechtliche Rahmenbedingungen geprüft wurden. Ein zu hoher Startpreis verlängert in der Regel die Vermarktungsdauer, und spätere Preisreduzierungen bleiben am Markt sichtbar. Sie schwächen die Verhandlungsposition genau dann, wenn sie gebraucht wird.

Ebenso wichtig ist die Kommunikation. Zu klären ist vorab, in welchem Rhythmus berichtet wird, ob Rückmeldungen aus Besichtigungen weitergegeben werden und wie Preisverhandlungen abgestimmt werden. Wer hier keine Zusage gibt, gibt sie später erst recht nicht.

Der Leistungsumfang gehört schriftlich in den Maklervertrag oder in eine ergänzende Leistungsbeschreibung. Typisch sind: Sichtung und Vervollständigung der Unterlagen, Bewertung, Preisstrategie, Exposé, Vermarktungsplanung, Bearbeitung der Anfragen, Koordination der Besichtigungen, Prüfung von Finanzierungsnachweisen, Führung der Verhandlungen sowie Begleitung bis zur Übergabe.

Vor der Beauftragung sollten Eigentümer zusätzlich klären, wer fehlende Dokumente beschafft, wer Fotos und Grundrisse anfertigt und ob dafür gesonderte Kosten anfallen. Gleiches gilt für virtuelle Rundgänge, Homestaging, besondere Werbemaßnahmen oder kostenpflichtige Veröffentlichungen. Mündlich zugesagte Leistungen lassen sich im Streitfall kaum nachweisen.

Ein Punkt wird regelmäßig unterschätzt: Interessentennachweis und Bonitätsprüfung sind nicht dasselbe. Eine ernst gemeinte Kaufabsicht ist noch keine gesicherte Finanzierung. Vor der notariellen Beurkundung sollte belegt sein, dass der Käufer den Kaufpreis voraussichtlich finanzieren kann. Sonst platzt der Termin, und die Immobilie kehrt mit Vermarktungshistorie an den Markt zurück.

Im Vertrag müssen Objekt, Auftragsumfang, Laufzeit, Vergütung und die Pflichten beider Seiten eindeutig beschrieben sein. Zu prüfen ist außerdem die Vertragsart: einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Davon hängt ab, ob weitere Makler eingeschaltet werden dürfen, ob der Eigentümer selbst einen Käufer suchen darf und welche Mitwirkung von ihm erwartet wird.

Nach § 652 BGB wird ein Maklerlohn grundsätzlich geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Die konkrete Provisionsregelung sollte trotzdem vor Auftragserteilung schriftlich feststehen, einschließlich Höhe, Bezugsgröße und Fälligkeit.

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten für die Verteilung der Maklerkosten die gesetzlichen Vorgaben der §§ 656c und 656d BGB. Welche Regel im Einzelfall greift, hängt von der Vertragsgestaltung und den beteiligten Parteien ab. Sinnvolle Fragen an den Makler lauten deshalb: Wer beauftragt Sie? Werden Sie auch für die Käuferseite tätig? Welchen Anteil trägt wer, und ab wann ist die Provision fällig? Die Antwort sollte am eigenen Fall erläutert werden, nicht als allgemeiner Hinweis auf die Rechtslage.

Eine seriöse Bewertung verbindet überprüfbare Objektmerkmale mit geeigneten Marktdaten und einem passenden Verfahren. Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt die Grundsätze der Ermittlung von Verkehrswerten und der dafür erforderlichen Daten.

Je nach Objekt kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Betracht. Bei einer klassischen Eigentumswohnung steht meist der Vergleich mit hinreichend ähnlichen Verkäufen im Vordergrund. Bei vermieteten Objekten wiegt die nachhaltig erzielbare Rendite schwerer. Das Sachwertverfahren gewinnt an Bedeutung, wenn geeignete Vergleichsdaten fehlen oder die Gebäudesubstanz gesondert betrachtet werden muss.

Drei Größen sollten dabei sauber getrennt bleiben. Der Verkehrswert ist eine nach anerkannten Grundsätzen ermittelte Einschätzung. Der Angebotspreis ist eine Entscheidung der Vermarktungsstrategie und kann bewusst darüber oder darunter liegen. Der Kaufpreis entsteht erst durch die Einigung der Parteien. Wer diese drei Werte gleichsetzt, diskutiert später über die falsche Zahl.

Eine belastbare Bewertung nennt deshalb die verwendeten Daten, begründet Zu- und Abschläge, benennt Besonderheiten des Objekts und endet in einer realistischen Preisspanne statt in einem Einzelwert.

Fehlende Dokumente sind eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen, und sie fallen fast immer im ungünstigsten Moment auf: wenn ein Käufer die Finanzierung beantragt. Bank, Käufer, Makler und Notariat benötigen dabei teils unterschiedliche Nachweise.

Regelmäßig relevant sind aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen, Nachweise über Modernisierungen sowie Angaben zu bestehenden Belastungen und Rechten Dritter. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Informationen zur Erhaltungsrücklage hinzu. Bei vermieteten Immobilien zusätzlich Mietverträge, Mieteinnahmen, Betriebskostenabrechnungen und gegebenenfalls Nachweise über Mieterhöhungen. Bestehende Mietverhältnisse enden nicht automatisch durch den Verkauf, was Kaufinteressenten offen mitzuteilen ist.

Rechtzeitig vorliegen sollte auch ein gültiger Energieausweis. Er enthält Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes; die gesetzlichen Vorgaben stehen im Gebäudeenergiegesetz. Ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis erforderlich ist und ob eine Ausnahme greift, ist für das konkrete Gebäude zu klären.

Die Vermarktung sollte auf eine definierte Käufergruppe zugeschnitten sein: aussagekräftige Fotos, korrekte Grundrisse, ein Exposé, das Stärken und bekannte Einschränkungen gleichermaßen sachlich benennt. Beschönigungen fallen spätestens bei der Besichtigung auf und kosten Vertrauen, im ungünstigen Fall führen sie zu rechtlichen Auseinandersetzungen.

Vor den Terminen sollte der Makler Interessenten strukturiert vorqualifizieren. Es geht dabei nicht um das Sammeln möglichst vieler persönlicher Daten, sondern um drei Punkte: ernsthaftes Kaufinteresse, passende Suchkriterien, plausible Finanzierung.

Bei bewohnten oder vermieteten Immobilien sind Termine besonders sorgfältig abzustimmen. Persönliche Unterlagen, Wertsachen und sensible Informationen gehören nicht in frei zugängliche Bereiche. Der Makler sollte dokumentieren, wer besichtigt hat und welche Rückfragen offen geblieben sind.

Bekannte Mängel gehören weder im Exposé noch im Gespräch verschwiegen. Angaben zu Fläche, Ausstattung, Nutzung, Vermietung und baulichem Zustand sollten anhand der vorhandenen Unterlagen geprüft werden. Bei Unsicherheiten ist fachlicher oder rechtlicher Rat sinnvoll, bevor eine Zusage im Raum steht.

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie bedarf der Kaufvertrag nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Der Notar gestaltet und beurkundet neutral. Er ersetzt keine individuelle wirtschaftliche oder steuerliche Beratung einer Partei.

Vor der Beurkundung abzustimmen sind insbesondere Kaufpreis, Übergabetermin, übernommenes Inventar, bestehende Mietverhältnisse, bekannte Mängel und die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit. Mündliche Nebenabreden sind zu vermeiden: Was gelten soll, gehört in den Vertrag.