Immobilienmakler in Hohne: Leistungen, Auftragsformen und Provision

Ein Immobilienmakler für Hohne verkauft keine Inserate, sondern ein Ergebnis: den richtigen Käufer oder Mieter, zu einem tragfähigen Preis, mit einem Vertrag, der hält. Hohne liegt im Landkreis Celle in Niedersachsen und gehört zur Samtgemeinde Lachendorf. Zur Gemeinde zählen neben dem Hauptort die Ortsteile Helmerkamp und Spechtshorn, die Postleitzahl lautet 29362, das Kennzeichen des Landkreises ist CE. Dieser Zuschnitt prägt die Vermarktung: Es ist ein überschaubarer Markt mit wenigen gleichzeitig angebotenen Objekten, in dem jede Immobilie einzeln eingeordnet werden muss.

Diese Seite beschreibt, welche Leistungen ein Maklermandat umfasst, wie ein Auftrag zustande kommt, welche Vertragsformen üblich sind und welche gesetzlichen Regeln zur Provision seit der Reform der §§ 656a bis 656d BGB gelten.

Ein Mandat lässt sich in vier Leistungsblöcke gliedern. Welche Bausteine im Einzelfall sinnvoll sind, wird vor Vertragsschluss festgelegt und im Maklervertrag benannt.

Vorbereitung und Datengrundlage

• persönliche Objektaufnahme vor Ort in Hohne, Helmerkamp oder Spechtshorn
• Beschaffung und Prüfung der Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Grundrisse, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis
• Klärung von Lasten, Rechten, Nutzungsverhältnissen und laufenden Mietverträgen
• Abstimmung von Zeitplan, Preisvorstellung und Vermarktungsstrategie

Präsentation und Reichweite

• Exposé mit belastbaren Objektdaten statt Werbefloskeln
• Fotografie, bei Bedarf Grundrissaufbereitung und Drohnenaufnahmen
• Veröffentlichung auf den relevanten Portalen sowie im eigenen Netzwerk
• diskrete Ansprache vorgemerkter Interessenten, wenn kein öffentliches Angebot gewünscht ist

Auswahl und Verhandlung

• Vorqualifizierung eingehender Anfragen
• Besichtigungen einzeln statt in Gruppen, mit Protokoll der offenen Punkte
• Prüfung der Finanzierbarkeit vor der Preisverhandlung
• Führung der Verhandlung über Kaufpreis, Übergabetermin, Inventar und Sondervereinbarungen

Abschluss und Übergabe

• Zusammenstellung der Vertragsdaten für das Notariat
• Abstimmung mit finanzierenden Banken und Verwaltungen
• Begleitung des Beurkundungstermins
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselübergabe

Ein freistehendes Wohnhaus in Spechtshorn verlangt eine andere Ansprache als ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder ein Baugrundstück. Deshalb entsteht der Leistungsumfang aus dem Objekt, nicht aus einem Standardpaket.

Am Anfang steht ein unverbindliches Gespräch und eine Besichtigung. Dabei wird geklärt, welches Ziel im Vordergrund steht: der höchstmögliche Preis, ein fester Termin, eine diskrete Abwicklung oder die Ablösung einer Finanzierung. Erst danach folgt eine Einschätzung zum erzielbaren Preis, die als Bestandteil dieses Auftakts in das Mandat einfließt. Wie diese Einschätzung methodisch zustande kommt, welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen und welche Faktoren den Wert beeinflussen, ist auf der Seite zur Immobilienbewertung in Hohne ausführlich erklärt.

Erst wenn Ziel, Preisrahmen und Leistungsumfang geklärt sind, wird der Maklervertrag geschlossen. Ein Maklervertrag über eine Wohnimmobilie bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine mündliche Absprache am Gartentor genügt also nicht, und das schützt beide Seiten: Was vereinbart wurde, ist nachlesbar.

Eine hohe Zahl an Kontaktanfragen sagt nichts über die Verkaufschance aus. Entscheidend sind drei Fragen: Will der Interessent wirklich kaufen, passt das Objekt zu seinem Bedarf, und kann er den Kaufpreis samt Nebenkosten darstellen?

Die Nebenkosten sind dabei kein Nebenschauplatz. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Wer diese Positionen nicht eingeplant hat, scheitert häufig erst nach der Reservierung, und dann ist Vermarktungszeit verloren. Deshalb wird die Finanzierung vor der eigentlichen Preisverhandlung angesprochen und bei ernsthaftem Interesse ein Nachweis der finanzierenden Bank angefordert.

Genauso wichtig ist der Schutz des Eigentümers. Informationen über Scheidung, Erbfall, wirtschaftliche Lage oder Verkaufsdruck werden nur so weit weitergegeben, wie es für die Vermarktung erforderlich und ausdrücklich abgestimmt ist. Wer den Grund des Verkaufs kennt, verhandelt anders.

Ist ein geeigneter Käufer gefunden, geht es um mehr als den Preis. Zu klären sind Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Erschließungsbeiträge, offene Instandhaltungen, bestehende Mietverhältnisse und die Behandlung von Mängeln, die bei der Besichtigung erkennbar waren.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nach § 311b BGB notariell zu beurkunden, das Grundbuch führt das zuständige Amtsgericht. Der Makler ersetzt dabei weder Rechts- noch Steuer- noch Notarberatung. Seine Aufgabe ist es, die Vertragsdaten vollständig und widerspruchsfrei an das Notariat zu geben, den Entwurf mit beiden Parteien vorzubesprechen und offene Punkte vor dem Termin zu klären statt im Termin. Den vollständigen Ablauf eines Verkaufs von der Vorbereitung bis zur Übergabe beschreibt die Seite zum Immobilienverkauf in Hohne.

Vor Beginn der Vermarktung sollte feststehen, in welcher Form beauftragt wird. Zwei Formen sind üblich:

Der einfache Auftrag wirkt flexibler, hat aber einen praktischen Nachteil: Erscheint dieselbe Immobilie mehrfach mit abweichenden Bildern, Flächenangaben oder Preisen, lesen Interessenten das als Signal für ein schwer vermittelbares Objekt, und der Preis gerät unter Druck, bevor die erste Besichtigung stattgefunden hat. Der qualifizierte Alleinauftrag bindet dagegen für einen vereinbarten Zeitraum, verpflichtet den Makler im Gegenzug aber zu konkreten Leistungen. Angemessen sind eine überschaubare Laufzeit, klar bezeichnete Leistungen und eine verständliche Kündigungsregelung.

Die Provisionshöhe wird vor Beginn der Tätigkeit vereinbart und im Vertrag festgehalten. Ein Anspruch entsteht grundsätzlich nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss des Hauptvertrags beigetragen hat. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht auch kein Anspruch.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Teilungsprinzip der §§ 656a bis 656d BGB. Daraus folgen drei Regeln:

1. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nur eine Provision in gleicher Höhe schulden.
2. Hat nur eine Partei beauftragt und soll die andere sich beteiligen, darf deren Anteil den Anteil des Auftraggebers nicht übersteigen. Käufer und Verkäufer tragen die Kosten also mindestens hälftig.
3. Der Auftraggeber muss seinen Anteil zuerst zahlen und die Zahlung nachweisen, bevor die andere Partei zur Zahlung aufgefordert werden kann.

Diese Vorgaben gelten nicht für jede Konstellation. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten oder einem gewerblich handelnden Käufer sind abweichende Vereinbarungen möglich. Deshalb werden Höhe, Fälligkeit und Verteilung der Provision im Maklervertrag ausdrücklich benannt, statt sich auf eine ortsübliche Praxis zu berufen.

Nicht jedes Mandat ist ein Verkauf. Bei der Vermietung übernimmt der Makler die marktgerechte Positionierung, die Präsentation, die Koordination der Anfragen, die Besichtigungen und die Prüfung der Mieterunterlagen im rechtlich zulässigen Rahmen. Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Ziel ist nicht der schnellste Abschluss, sondern ein Mieter, der langfristig zahlt und das Objekt pflegt.

Umgekehrt lässt sich ein Suchauftrag erteilen. Dabei werden Lage, Größe, Zustand, Budget und geplante Nutzung erfasst, und passende Objekte werden angesprochen, bevor sie öffentlich angeboten werden. Das lohnt sich besonders, wenn die Suche auf Hohne, Helmerkamp und Spechtshorn begrenzt bleiben soll, denn dort erscheinen nur wenige Angebote pro Jahr auf den Portalen.

Für Verkauf und Vermietung gilt gleichermaßen die Pflicht zum Energieausweis: Er ist nach § 80 Absatz 3 und 4 GEG spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und dem Käufer zu übergeben. Die Energiekennwerte gehören außerdem bereits in die Immobilienanzeige, sofern ein Ausweis vorliegt.

Marktkenntnis bedeutet nicht, Hohne im Portalfilter auszuwählen. Innerhalb der Gemeinde unterscheiden sich Grundstückszuschnitte, Baujahre, Modernisierungsstände und die Erreichbarkeit von Schule, Einkauf und Anbindung Richtung Celle erheblich. Ein Hof mit Nebengebäuden in Spechtshorn spricht eine andere Käufergruppe an als ein Reihenendhaus aus den 1990er Jahren im Hauptort.

Als objektive Datengrundlage stehen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zur Verfügung, einsehbar über BORIS Niedersachsen. Sie ordnen ein, sie ersetzen aber keine Besichtigung: Zustand, Zuschnitt, Nachbarschaft und Mikrolage entscheiden über die tatsächliche Nachfrage. Ein Preisversprechen ohne Ortstermin und ohne Unterlagenprüfung ist kein Argument, sondern eine Akquisemethode.

• Er weist die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO nach.
• Er besichtigt, bevor er eine Preisaussage trifft.
• Er legt einen Maklervertrag in Textform vor, mit benannten Leistungen, Laufzeit und Kündigungsregelung.
• Er nennt Provisionshöhe, Fälligkeit und Kostenverteilung ohne Nachfrage.
• Er benennt Schwächen des Objekts, statt nur Stärken aufzuzählen.
• Er prüft die Finanzierung, bevor er verhandelt.
• Er meldet sich regelmäßig mit Zahlen: Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen.
• Er geht sorgfältig mit Unterlagen und personenbezogenen Daten um.
• Er sichert keinen Preis und keine Frist zu, die er nicht belegen kann.

Ein Makler, der ein Mandat unbedingt heute unterschrieben haben will, verkauft Ihre Immobilie nicht schneller. Er verkauft nur sich selbst schneller.