Immobilienmakler in Magdeburg: Verkauf, Vermietung und Wertermittlung mit regionaler Marktkenntnis

Sie überlegen, Ihr Haus in Stadtfeld zu verkaufen, Ihre Eigentumswohnung in Buckau zu vermieten oder ein geerbtes Mehrfamilienhaus in der Neuen Neustadt abzugeben? Dann entscheidet vor allem eines über Ihr Ergebnis: ob der Preis zur Lage passt und ob die Vermarktung die richtigen Käufer erreicht. Magdeburg ist die Landeshauptstadt des Landes Sachsen-Anhalt und kein einheitlicher Immobilienmarkt, sondern eine Stadt aus sehr unterschiedlichen Teilmärkten. Als Immobilienmakler in Magdeburg begleiten wir Eigentümerinnen und Eigentümer von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin, transparent kalkuliert und mit einer Bewertung, die auf nachvollziehbaren Datenquellen beruht statt auf einem Bauchgefühl.

Ein Verkauf in Eigenregie ist möglich. Teuer wird er meist an drei Stellen: beim Preis, bei der Zeit und bei der Rechtssicherheit. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis führt dazu, dass ein Objekt monatelang in den Portalen steht und am Ende unter Wert weggeht, weil Interessenten die lange Standzeit als Warnsignal lesen. Ein zu niedriger Preis kostet direkt Geld. Dazwischen liegt ein Korridor, den man nur mit Vergleichsdaten, Lagekenntnis und Erfahrung aus abgeschlossenen Transaktionen trifft.

Typische Anlässe, bei denen unsere Kundinnen und Kunden auf uns zukommen:

• Verkauf eines Einfamilienhauses nach dem Auszug der Kinder oder vor einem Umzug
• Erbschaft und Erbengemeinschaft, oft mit mehreren Beteiligten an verschiedenen Wohnorten
• Trennung oder Scheidung, wenn eine schnelle und faire Bewertung gebraucht wird
• Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage
• Abgabe eines Mehrfamilienhauses oder eines unbebauten Grundstücks
• Neuvermietung, wenn die Auswahl geeigneter Mieter Zeit und Sorgfalt erfordert

In all diesen Fällen ist die eigentliche Leistung nicht das Inserat. Sie besteht darin, die Unterlagen vollständig zu bekommen, das Objekt richtig einzuordnen, die passende Käufergruppe anzusprechen und den Prozess bis zur Kaufpreiszahlung zu führen.

Eine seriöse Wertermittlung beginnt nicht mit einem Onlinerechner, sondern mit dem Objekt und der Lage. Wir kombinieren dafür drei Ebenen.

Amtliche Daten. Bodenrichtwerte lassen sich über das Bodenrichtwertinformationssystem Sachsen-Anhalt einsehen. Amtliche Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte für Sachsen-Anhalt werden über die zuständigen Gutachterausschüsse beziehungsweise das Landesamt für Vermessung und Geoinformation bereitgestellt. Diese Werte sind die belastbare Grundlage für den Bodenanteil und ein Korrektiv gegen Wunschpreise. Ergänzend veröffentlicht die Landeshauptstadt Magdeburg kommunale Statistiken und Informationen zu Bevölkerung, Stadtentwicklung und Wohnungsmarkt.

Objektdaten. Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Modernisierungsstand, Heizungstechnik, Dach, Fenster, Keller, Stellplatzsituation und der energetische Zustand. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Instandhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen und laufende Beschlüsse dazu, bei Mehrfamilienhäusern die Mieterliste, die tatsächliche Miete und das Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Marktbeobachtung. Wie viele vergleichbare Objekte sind aktuell in derselben Lage im Angebot, wie lange stehen sie dort, welche Preise werden tatsächlich beurkundet und nicht nur inseriert.

Aus diesen drei Ebenen entsteht kein einzelner Punktwert, sondern eine Spanne mit einer klaren Empfehlung für den Startpreis und einer Einschätzung, wo die Verhandlung realistisch endet. Diese Einschätzung erklären wir Ihnen so, dass Sie sie nachrechnen können.

Der zeitkritische Punkt liegt bei Schritt 3. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen, weil Ämter und Verwaltungen eigene Fristen haben. Wir starten die Beschaffung deshalb parallel zur Bewertung und nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist.

Ein Reihenhaus in Ottersleben, eine sanierte Altbauwohnung in Stadtfeld Ost und ein Zinshaus in Sudenburg sprechen drei völlig verschiedene Käufergruppen an. Entsprechend unterscheidet sich die Vermarktung.

Zu unseren Leistungen gehören professionelle Fotos mit passendem Licht, bei Bedarf Drohnenaufnahmen für Grundstücke und Dachzustand, digital aufbereitete Grundrisse, ein Exposé, das die Fragen beantwortet statt sie zu erzeugen, sowie die Veröffentlichung in den relevanten Portalen und auf unserer eigenen Website. Vor der öffentlichen Schaltung gleichen wir das Objekt mit unserer bestehenden Interessentenkartei ab. Bei Kapitalanlagen und diskreten Verkäufen ist auch eine Vermarktung ohne öffentliches Inserat möglich, wenn Sie das ausdrücklich wünschen.

Besichtigungen führen wir einzeln und terminiert durch. Sie erhalten regelmäßig eine Rückmeldung darüber, wie viele Anfragen eingegangen sind, wie die Resonanz bei den Terminen war und ob der Preis am Markt trägt. Wenn er es nicht tut, sagen wir Ihnen das früh und begründet, statt monatelang abzuwarten.

Die Elbe teilt die Stadt, und die Nachfrage folgt keiner einfachen Linie. Gründerzeitliche Bausubstanz in Stadtfeld Ost und Stadtfeld West wird anders bewertet als der Geschosswohnungsbau in Olvenstedt oder Neu Olvenstedt. Buckau und Werder haben eine eigene Interessentenschicht, Cracau und Prester eine andere. In Ottersleben, Lemsdorf, Diesdorf und Reform dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garten, in der Alten Neustadt spielt die Nähe zur Otto von Guericke Universität für die Vermietung eine Rolle, in Rothensee, Salbke und Westerhüsen wirken Gewerbenähe und Verkehrsanbindung stärker auf den Preis.

Diese Unterschiede lassen sich nicht über einen Stadtdurchschnitt abbilden. Deshalb bewerten wir straßenweise und nicht stadtweit, und deshalb formulieren wir das Exposé für die Gruppe, die in dieser Lage tatsächlich kauft.

Bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz Vorgaben zur Vorlage beziehungsweise Zugänglichmachung eines Energieausweises. Das betrifft bereits die Phase der Besichtigung, nicht erst den Vertragsabschluss. Wir prüfen im Erstgespräch, ob ein gültiger Ausweis vorliegt und welcher Typ für Ihr Objekt der richtige ist, und organisieren die Ausstellung, wenn er fehlt.

Weitere Unterlagen, die wir regelmäßig für Sie beschaffen oder anfordern: aktueller Grundbuchauszug, Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen, Angaben zu Erbbaurecht, Wege- und Leitungsrechten sowie Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bei vermieteten Objekten die Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen.

Vollständige Unterlagen sind kein Formalismus. Sie sind das, was einen finanzierenden Käufer schnell handlungsfähig macht, und sie verringern das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Beim Thema Provision gibt es klare gesetzliche Leitplanken, die Sie kennen sollten.

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Zahlung von Maklerlohn für die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verpflichtet, bedarf nach § 656a BGB der Textform. Ein mündlich zugesagter Maklerauftrag über solche Objekte begründet also keine wirksame Zahlungspflicht. Nach § 656c BGB kann ein Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Parteien nur Provision in gleicher Höhe verlangen, wenn er für beide tätig ist. Die Zeiten, in denen die Käuferseite allein die volle Courtage trug, sind für diese Objektarten damit vorbei.

Praktisch heißt das für Sie: Sie erhalten von uns vor jeder Beauftragung eine schriftliche Aufstellung, wie hoch die Provision ist, wer sie trägt und wann sie fällig wird. Fällig wird sie mit dem wirksamen Abschluss des Kaufvertrags, nicht vorher. Für Bewertung, Erstgespräch und Unterlagenprüfung entstehen Ihnen keine gesonderten Kosten. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gelten eigene Konditionen, die wir individuell vereinbaren und ebenfalls vorab schriftlich festhalten.

Nicht jede Immobilie soll verkauft werden. Bei der Vermietung liegt das Risiko weniger im Preis als in der Auswahl der Mieter und in der Vertragsgestaltung. Wir ermitteln eine marktgerechte Miete, erstellen das Exposé, führen die Besichtigungen, prüfen Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonität, bereiten den Mietvertrag vor und übergeben mit einem sauberen Protokoll samt Zählerständen. Auch hier gilt die Energieausweispflicht bei Neuvermietung.

Für Kapitalanleger rechnen wir zusätzlich durch, wie sich Mietertrag, Instandhaltungsbedarf und Verkaufsoption zueinander verhalten. Manchmal ist das Ergebnis, dass Halten die bessere Entscheidung ist. Auch das sagen wir Ihnen.

Der Beruf ist erlaubnispflichtig. Die IHK Magdeburg ist die regionale Industrie- und Handelskammer für Unternehmen im nördlichen Sachsen-Anhalt und stellt Informationen zur Erlaubnispflicht für Immobilienmakler bereit. Fragen Sie ruhig danach.

Darüber hinaus sind das die Signale, auf die es ankommt:

• Die Bewertung wird hergeleitet und nicht behauptet. Sie erhalten Zahlen, Quellen und eine Spanne.
• Der Vertrag ist in Textform, die Provision steht darin, die Laufzeit ist begrenzt und kündbar.
• Es gibt eine feste Ansprechperson, die das Objekt selbst gesehen hat.
• Sie bekommen regelmäßig Rückmeldung, auch wenn die Nachricht unbequem ist.
• Der Makler sagt Ihnen, wenn Ihre Preisvorstellung nicht trägt, statt den Auftrag um jeden Preis zu holen.
• Kaufinteressenten werden auf ihre Finanzierung geprüft, bevor reserviert wird.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Magdeburg?
Das hängt von Lage, Objektart und Preis ab. Der planbare Teil ist die Vorbereitung: Bewertung und Unterlagenbeschaffung nehmen in der Regel einige Wochen in Anspruch, weil Ämter und Verwaltungen eigene Bearbeitungszeiten haben. Zwischen Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung liegen anschließend meist mehrere Wochen, in denen der Notar die Voraussetzungen für die Fälligkeit herstellt.

Was kostet die Wertermittlung?
Die Einschätzung im Rahmen eines Verkaufsauftrags ist für Sie kostenfrei. Ein förmliches Verkehrswertgutachten, etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung, ist eine andere Leistung und wird gesondert beauftragt.

Wir sind eine Erbengemeinschaft. Geht das trotzdem?
Ja. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Maklerauftrag mittragen. Wir sind es gewohnt, mit mehreren Beteiligten an verschiedenen Wohnorten zu arbeiten, und dokumentieren jeden Schritt so, dass ihn alle nachvollziehen können.

Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Bei Verkauf und Neuvermietung gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz Vorgaben zur Vorlage beziehungsweise Zugänglichmachung eines Energieausweises. Wir klären im Erstgespräch, ob Ihr Ausweis noch gültig ist, und kümmern uns um die Ausstellung, falls nicht.

Kann ich diskret verkaufen, ohne Inserat?
Ja. Wir sprechen dann gezielt vorgemerkte Interessenten an. Die Reichweite ist kleiner, dafür erfahren Nachbarn, Mieter oder Geschäftspartner nichts von Ihren Plänen.

Verkaufen Sie auch außerhalb von Magdeburg?
Unser Schwerpunkt liegt auf dem Magdeburger Stadtgebiet und dem direkten Umland. Sprechen Sie uns bei Objekten in der Region gern an, dann sagen wir Ihnen ehrlich, ob wir der richtige Partner sind.