Immobilienmakler in Wunstorf auswählen, prüfen und beauftragen

Das Branchenverzeichnis Gelbe Seiten führt für Wunstorf 35 Einträge in der Kategorie Immobilienmakler. Der lokale Markt ist damit kleinteilig, und genau deshalb ist die Auswahl erklärungsbedürftig: Bekanntheit, ein gepflegter Auftritt und ein sympathisches Erstgespräch sagen wenig darüber aus, wer den Auftrag am Ende sauber abwickelt. Nachprüfbar sind vier Dinge: die Erlaubnis, die Qualifikation, der vereinbarte Leistungsumfang und der Vertrag samt Provisionsregel. Diese Seite ordnet genau diese Entscheidung, für die Kernstadt ebenso wie für Steinhude, Großenheidorn, Klein Heidorn, Bokeloh, Idensen, Kolenfeld, Luthe, Blumenau und Mesmerode.

Was ein Makler tatsächlich tut, steht nicht im Gesetz, sondern im Vertrag. Lassen Sie sich deshalb vor der Unterschrift einen konkreten Maßnahmenplan geben statt einer Leistungsbroschüre. Üblich sind:

• persönliche Aufnahme der Immobilie und Sichtung der vorhandenen Unterlagen
• Klärung der Zielgruppe und der Vermarktungsstrategie
• Exposé, Fotos und Vermarktungstexte in nachvollziehbarer Qualität
• Vorqualifizierung der Interessenten statt bloßer Anfragenweiterleitung
• Organisation, Durchführung und Dokumentation der Besichtigungen
• feste Berichtsintervalle zu Anfragen, Besichtigungen und Reaktionen
• Vorbereitung aller Abstimmungen bis zum Vertragsabschluss
• Begleitung bis zur dokumentierten Übergabe

Zur Sorgfaltspflicht gehören auch gesetzliche Informationspflichten. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Ein Makler, der diesen Punkt beim Erstgespräch nicht von sich aus anspricht, arbeitet nicht sorgfältig.

Was hier bewusst nicht geregelt wird: der Ablauf eines konkreten Verkaufs, die Suche nach einem Objekt, die Vermietung und die Wertermittlung. Für die Bewertung ist ohnehin nicht die Meinung des Maklers maßgeblich, sondern die amtliche Datenbasis des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Region Hannover; die dazugehörigen Themen behandeln die jeweils eigenen Seiten.

Die gewerbsmäßige Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien ist erlaubnispflichtig. Makler benötigen eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung, erteilt von der zuständigen Behörde. Diese Erlaubnis ist die Eintrittskarte, kein Qualitätssiegel: Sie prüft Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, nicht die Fachkenntnis.

Fachlich zählt die Weiterbildungspflicht. Immobilienmakler und ihr weiterbildungspflichtiges Personal müssen sich innerhalb von drei Jahren jeweils 20 Stunden weiterbilden; die Pflicht gilt seit dem 1. August 2018. Ein gesetzlich vorgeschriebener Sachkundenachweis existiert in Deutschland dagegen nicht, an seiner Stelle steht ausschließlich diese Weiterbildungspflicht. Umso mehr Gewicht haben freiwillige Qualifikationen, dokumentierte Fortbildungen und belegbare Praxis.

Sieben Fragen, die Sie vor der Beauftragung stellen sollten:

• Liegt die Erlaubnis nach § 34c GewO vor, und auf welche Firma lautet sie?
• Können aktuelle Weiterbildungsnachweise der letzten drei Jahre vorgelegt werden?
• Besteht eine Vermögensschaden- oder Berufshaftpflicht, und mit welcher Deckungssumme?
• Gibt es Referenzen aus Wunstorf und aus dem betreffenden Ortsteil?
• Wer bearbeitet den Auftrag persönlich, und wer führt die Besichtigungen?
• Wie werden Interessenten qualifiziert und personenbezogene Daten behandelt?
• Werden Leistungen, Kommunikationswege und Kosten schriftlich erläutert?

Eine Berufshaftpflicht ist für den reinen Immobilienmakler nicht generell vorgeschrieben, ihr Vorhandensein ist aber ein belastbares Zeichen professioneller Vorsorge. Wer Versicherer und Deckungsumfang auf Nachfrage nicht benennen kann, hat sie in der Regel nicht. Referenzen wiegen schwer, wenn Lage und Aufgabenstellung vergleichbar sind; Onlinebewertungen ergänzen das, ersetzen es nicht.

Unterschieden werden einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag. Beim einfachen Auftrag dürfen mehrere Makler parallel tätig werden. Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber während der Laufzeit auf weitere Makler. Der qualifizierte Alleinauftrag geht darüber hinaus und verpflichtet den Auftraggeber typischerweise, auch direkt auftretende Interessenten an den Makler zu verweisen. Je stärker die Bindung, desto konkreter sollte die Gegenleistung im Vertrag stehen.

Ein tragfähiger Maklervertrag benennt mindestens:

• Vertragsparteien und betroffene Immobilie
• die geschuldeten Leistungen, nicht nur den Erfolg
• Höhe und Fälligkeit der Provision
• Beginn, Laufzeit, Kündigung und etwaige Verlängerung
• Regelungen zu Aufwendungsersatz und Nachwirkung
• Berichtspflichten und festen Ansprechpartner

Eine überschaubare Erstlaufzeit mit klarer Kündigungsregel ist transparenter als eine lange Bindung mit automatischer Verlängerung. Besonders zu prüfen sind Klauseln, nach denen Kosten auch ohne Abschluss entstehen.

Für den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt zudem: Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform, mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Wird der Vertrag mit einem Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, ist er innerhalb von 14 Tagen widerrufbar. Ohne korrekte Widerrufsbelehrung verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate und 14 Tage.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 die geteilte Provision nach den §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer darf höchstens denselben Anteil tragen wie der Verkäufer. Werden beide Seiten vom selben Makler verpflichtet, ist eine Beteiligung in gleicher Höhe zwingend. Übernimmt der Käufer einen Teil der Verkäuferprovision, wird dieser Anspruch erst fällig, wenn die Zahlung des Verkäuferanteils nachgewiesen ist. Ein Angebot, das dem Käufer die volle Provision zuweist, ist damit kein Verhandlungsvorschlag, sondern ein Fehler.

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat, und sie ist auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.

Nicht zur Maklerprovision gehören die übrigen Erwerbsnebenkosten, etwa die Grunderwerbsteuer, die in Niedersachsen seit dem 1. Januar 2014 5,0 Prozent des Kaufpreises beträgt; diese Rechnung führt die Ratgeberseite für Kaufinteressenten.

Die Zusammenarbeit beginnt mit einem unverbindlichen Erstgespräch, in dem Auftrag, Erwartungen, Zeitrahmen und Zuständigkeit geklärt werden. Danach sichtet der Makler die Unterlagen und legt schriftlich dar, was er übernimmt. Erst dann wird der Vertrag geschlossen.

Nach Vertragsabschluss setzt er die vereinbarten Maßnahmen um, koordiniert Termine und berichtet in den vereinbarten Intervallen. Vor wichtigen Weichenstellungen erläutert er die Optionen, entscheidet aber nicht ohne den Auftraggeber. Nach dem Abschluss begleitet er die offenen Abstimmungen und dokumentiert die Übergabe. Diese Kette macht seine Leistung vom Erstkontakt bis zum Ende des Auftrags überprüfbar.