Kapitalanlage in Isernhagen: Cashflow und Nachsteuerrendite durchrechnen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage in Isernhagen erwirbt, kauft eine langfristige Zahlungsreihe. Entscheidend ist nicht der Wohnwert für den Eigentümer, sondern welcher Überschuss nach nicht umlagefähigen Kosten, Finanzierung, Rücklagen und Steuern über die Haltedauer verbleibt.

Vier Kennzahlen bilden den Kern der Prüfung:

1. Kaufpreisfaktor auf Basis der tatsächlichen Jahresnettokaltmiete
2. Nettomietrendite nach Erwerbs- und Eigentümerkosten
3. monatlicher Cashflow vor und nach Steuer
4. Gesamtrendite einschließlich Restschuld und möglichem Veräußerungserlös

Erst mit dieser Rechnung lassen sich eine vermietete Eigentumswohnung in Altwarmbüchen und ein Mehrfamilienhaus in einem dörflich geprägten Ortsteil sinnvoll vergleichen.

Isernhagen ist eine Gemeinde in der Region Hannover in Niedersachsen und grenzt im Südwesten unmittelbar an das Stadtgebiet Hannover. Die Lage an der A2 und die Nähe zum Flughafen Hannover-Langenhagen erleichtern die Erreichbarkeit regionaler Arbeitsstandorte. Das kann die Mietnachfrage durch Berufspendler stützen, garantiert aber weder Vollvermietung noch eine bestimmte Miethöhe (Quellen: Region Hannover, Gemeindeprofil Isernhagen; Gemeinde Isernhagen, Verkehrsanbindung).

Die Gemeinde gliedert sich in Altwarmbüchen, Isernhagen H.B., Isernhagen K.B., Isernhagen N.B., Isernhagen F.B., Kirchhorst und Neuwarmbüchen. Für Anleger besonders relevant ist der Unterschied zwischen dem verdichteten Altwarmbüchen und den dörflich geprägten Bauerschaften.

Altwarmbüchen ist an das Stadtbahnnetz von Hannover angeschlossen. Die übrigen Ortsteile sind überwiegend bus- und pkw-orientiert (Quelle: üstra, Liniennetzplan). Daraus ergeben sich unterschiedliche Vermietungsprofile:

• Altwarmbüchen: Kleinere und mittlere Wohnungen können Pendler, Paare und Einpersonenhaushalte ansprechen. Die Stadtbahnnähe erweitert den Kreis potenzieller Mieter ohne zwingende Pkw-Nutzung.
• Bauerschaften, Kirchhorst und Neuwarmbüchen: Größere Wohnungen richten sich eher an Haushalte mit Pkw und längerfristigem Flächenbedarf. Die Zielgruppe kann beständiger, bei einem Mieterwechsel aber kleiner sein.

Das sind Prüfungshypothesen, keine pauschalen Vermietungsgarantien. Maßgeblich bleiben Wohnungsgröße, Grundriss, Stellplatz, Vertragsmiete und das unmittelbar konkurrierende Angebot.

Eine kommunale Einwohnerzahl allein ist dafür wenig aussagekräftig. Die Bevölkerungsfortschreibung des Landesamts für Statistik Niedersachsen weist Einwohner aus, liefert aber nicht automatisch den aktuellen Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte. Haushaltsdaten stammen insbesondere aus dem Zensus und haben einen anderen Stichtag. Für eine Investitionsentscheidung sollte deshalb die konkrete Nachfrage nach dem jeweiligen Wohnungstyp untersucht werden, statt aus zwei unterschiedlich datierten Statistiken eine Scheingenauigkeit abzuleiten.

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur bestehenden Jahresnettokaltmiete:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 14.400 Euro Jahresnettokaltmiete beträgt der Faktor 27,8. Rechnerisch entsprechen damit 27,8 Jahresmieten dem reinen Kaufpreis.

Der Faktor eignet sich zur Vorauswahl, ist aber noch keine Rendite. Er ignoriert Erwerbsnebenkosten, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern. Bei einem vermieteten Objekt sollte zunächst mit der aktuellen Vertragsmiete gerechnet werden. Eine höhere Sollmiete gehört in ein gesondertes Entwicklungsszenario, nicht in die Ausgangskalkulation.

Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite:

Nettomietrendite = bereinigter Jahresertrag / Gesamtinvestition x 100

Der bereinigte Jahresertrag besteht aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Verwaltungskosten, Instandhaltungsansatz, Mietausfallwagnis und weiterer dauerhaft beim Eigentümer verbleibender Kosten. Zur Gesamtinvestition gehören Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten.

Vereinfachtes Beispiel, ausdrücklich keine Marktangabe für Isernhagen:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Jahresnettokaltmiete: 14.400 Euro
• Erwerbsnebenkosten: 40.000 Euro
• nicht umlagefähige Kosten und Risikovorsorge: 2.400 Euro jährlich
• bereinigter Jahresertrag: 12.000 Euro
• Gesamtinvestition: 440.000 Euro
• Nettomietrendite: rund 2,7 Prozent

Die Bruttomietrendite bezogen auf den Kaufpreis beträgt 3,6 Prozent. Nach den angenommenen Nebenkosten und laufenden Abzügen bleiben 2,7 Prozent. Diese Differenz entscheidet häufig darüber, ob Fremdkapital den Eigenkapitalertrag erhöht oder lediglich den Cashflow belastet.

Kaufpreis und Miete sind notwendige Eingangsgrößen, aber kein eigenständiger Preisvergleich. Als Quellen kommen der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Region Hannover und der jeweils gültige Mietspiegel für Isernhagen beziehungsweise die Region Hannover infrage.

Eine einzelne, vermeintlich aktuelle Quadratmeterzahl wäre für die Renditeprüfung irreführend. Der Grundstücksmarktbericht unterscheidet nach Objektart, Baualter, Lage und Auswertungszeitraum. Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete anhand seiner Merkmale und Tabellenfelder ab, nicht als einheitliche Marktmiete für sämtliche Wohnungen. Für ein vermietetes Objekt bleibt außerdem zuerst die bestehende Vertragsmiete maßgeblich.

Auch Bodenrichtwerte lassen sich nicht seriös als ein Wert je Ortsteil angeben. BORIS.NI weist zonale Bodenrichtwerte zum jeweiligen Stichtag aus. Innerhalb eines Ortsteils können mehrere Richtwertzonen mit unterschiedlichen Nutzungs- und Grundstücksmerkmalen liegen. Für die steuerliche Kaufpreisaufteilung muss deshalb das konkrete Grundstück in BORIS.NI geprüft werden. Eine pauschale Ortsteiltabelle würde eine Genauigkeit vortäuschen, die das amtliche System nicht hergibt.

Die vermietete Eigentumswohnung benötigt meist weniger Eigenkapital und verteilt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auf die WEG. Gleichzeitig kann der Anleger über Dach, Fassade oder zentrale Heizung nicht allein entscheiden. Vor dem Kauf sind deshalb Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung, Erhaltungsrücklage und angekündigte Maßnahmen in die Haltedauerrechnung zu übernehmen.

Beiträge zur Erhaltungsrücklage belasten den Cashflow sofort. Steuerlich sind sie grundsätzlich erst als Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn die WEG die Mittel tatsächlich für begünstigte Maßnahmen verwendet. Liquiditätsrechnung und Steuerrechnung können daher voneinander abweichen.

Ein Mehrfamilienhaus verteilt einen einzelnen Leerstand auf mehrere Mietverhältnisse und ermöglicht eine stärkere Steuerung von Sanierungen und Verwaltung. Dafür trägt der Eigentümer technische Großrisiken vollständig. Dach, Fassade, Leitungen oder Heizungsanlage können den Jahresüberschuss mehrerer Jahre aufzehren.

Für einen fairen Vergleich müssen beide Objekttypen mit denselben Grundannahmen zu Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall gerechnet werden. Andernfalls erscheint die Eigentumswohnung nur deshalb teurer, weil ihre Rücklage sichtbar ist, oder das Mehrfamilienhaus nur deshalb rentabler, weil die eigene Verwaltungsarbeit mit null Euro angesetzt wurde.

Die Nettomietrendite beschreibt die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Der Cashflow zeigt, ob der Anleger die laufenden Zahlungen tragen kann:

Nettokaltmiete
minus nicht umlagefähige Kosten
minus Instandhaltungs- und Leerstandsansatz
minus Kreditzinsen
minus Tilgung
= Cashflow vor Steuer

Anschließend folgt die persönliche Steuerwirkung. Vereinfacht ergibt sich:

Cashflow vor Steuer
minus Steuerzahlung oder plus Steuerentlastung
= Cashflow nach Steuer

Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate, bindet aber zusätzliches eigenes Kapital. Fremdkapital verbessert die Eigenkapitalrendite nur, wenn der bereinigte Objektertrag über den Finanzierungskosten liegt. Liegt der Sollzins über der Nettomietrendite, wirkt der Hebel gegen den Anleger.

Die Tilgung reduziert den laufenden Cashflow, ist wirtschaftlich jedoch Vermögensaufbau. Steuerlich ist sie nicht als Werbungskosten abziehbar. Zur Prüfung gehört außerdem ein Szenario mit höherem Anschlusszins. Ein Objekt, das nur mit dem anfänglichen Sollzins tragfähig ist, enthält ein erhebliches Zinsänderungsrisiko.

Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare Gebäude-AfA für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude grundsätzlich 3 Prozent jährlich. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gelten grundsätzlich 2 Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Wert des Grund und Bodens.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen grundsätzlich die Anschaffungskosten. Soweit sie auf das Gebäude entfallen, fließen sie in die AfA-Bemessungsgrundlage ein, statt sofort vollständig abziehbar zu sein (Quellen: Niedersächsisches Finanzministerium; § 7 EStG).

Schuldzinsen, Verwaltungskosten, AfA und bestimmte Erhaltungsaufwendungen können die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Größere Arbeiten kurz nach dem Erwerb können jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und dann nur über die AfA berücksichtigt werden. Die Nachsteuerrendite sollte deshalb mit einer belastbaren Aufteilung von Gebäude und Boden sowie dem persönlichen Steuersatz gerechnet werden.

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung kann bei einer vermieteten Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Haltedauer gehört daher bereits in die Investitionsrechnung.

Neben den laufenden Überschüssen sind der angenommene Verkaufserlös, die verbleibende Darlehensschuld, mögliche Finanzierungskosten und eine eventuelle Steuer auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Sinnvoll sind mindestens ein Szenario ohne Wertsteigerung und ein Risikoszenario mit ungeplant frühem Verkauf.

Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Auch Zuführungen zur WEG-Erhaltungsrücklage können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese Positionen mindern den Cashflow dauerhaft.

Bei älterem Bestand sind außerdem Heizungsart, Anlagenalter, Energieausweis, Dach, Fassade, Fenster und Leitungen zu prüfen. Aus dem Gebäudeenergiegesetz können je nach Gebäude, Technik und Eigentümerwechsel konkrete Pflichten entstehen. Es gibt jedoch keine pauschale Sanierungspflicht für jedes ältere Objekt. Erwartbare Maßnahmen müssen objektbezogen ermittelt und mit Zeitpunkt, Kosten und möglicher Förderwirkung in die Rechnung aufgenommen werden.