Kapitalanlage Nienburg: die Rendite-Rechnung selbst gemacht

Wer in Nienburg (Weser) eine Immobilie zur Vermietung kauft, erwirbt keinen Wohnwunsch, sondern einen laufenden Zahlungsstrom. Der regionale Markt ist überschaubar genug, dass sich das Angebot exakt zählen lässt. ImmobilienScout24 listet für den Kreis Nienburg (Weser) 8 Anlageimmobilien, davon 3 Mehrfamilienhäuser, die ausdrücklich als Kapitalanlage ausgeschrieben sind. Immowelt weist für die Postleitzahl 31582 5 Renditeimmobilien beziehungsweise Anlageimmobilien zum Kauf aus. Bei dieser Angebotsbreite entscheidet nicht die reine Auswahl über den Investmenterfolg, sondern die Mathematik dahinter.

Zwei Kennzahlen sortieren jedes Exposé in wenigen Minuten.

Die Bruttomietrendite berechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete.

Beide Werte sagen vom Grundsatz her dasselbe aus: Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent Bruttorendite, ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent. Rechnen Sie das an einem realen Nienburger Angebot durch. Ein bei Immowelt gelistetes Renditeobjekt wird mit 185.000 Euro und 3.426 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das entspricht rund 54 Quadratmetern Wohnfläche. Setzen Sie die tatsächliche Kaltmiete aus dem laufenden Mietvertrag an, nicht eine bloße Wunschmiete. Bei 600 Euro monatlich fließen 7.200 Euro im Jahr. Das ergibt 3,9 Prozent brutto und einen Faktor von 25,7. Bei 750 Euro monatlich sind es 4,9 Prozent und ein Faktor von 20,6. Ein Unterschied von 150 Euro Miete im Monat verschiebt die gesamte Rentabilität des Objekts. Deshalb lautet die erste Prüffrage nie nach dem Preis, sondern: Handelt es sich bei der angesetzten Miete um die aktuell vertraglich vereinbarte Summe oder um eine theoretische Potenzialmiete?

Die verschiedenen Objektarten unterscheiden sich in der Rendite-Logik erheblich.

Mehrfamilienhäuser streuen das Mietausfallrisiko über mehrere Parteien. Ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten gehört zum aktuellen Anlageangebot im Kreis Nienburg (Weser). Ein Vierfamilienhaus in zentraler Stadtlage von Nienburg wird am Ende einer Sackgasse mit stabilen Mieteinnahmen und fußläufiger Nähe zum Stadtzentrum beworben. Eine zentrale Lage erleichtert die Wiedervermietung bei Mieterwechsel erfahrungsgemäß spürbar.

Großobjekte im Umland erfordern eine völlig eigene Kalkulation. In Uchte wird eine Backstein-Steinvilla mit 400 Quadratmetern Wohnfläche und 7.409 Quadratmetern Grundstück für 435.000 Euro als Kapitalanlage angeboten. In Haßbergen steht ein Objekt mit 383 Quadratmetern und 11 Zimmern für 469.000 Euro als Kapitalanlage oder Ein und Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung im Markt. Der niedrige Quadratmeterpreis wirkt auf den ersten Blick verlockend. Doch große Flächen verursachen hohe Instandhaltungskosten, und ein 7.409 Quadratmeter großes Grundstück erzeugt keine laufende Mieteinnahme.

Anlagewohnungen sind der Einstieg mit der kleinsten Ticketgröße. Für den Nienburger Ortsteil Langendamm werden Eigentumswohnungen ausdrücklich als Kapitalanlage angeboten. Hier gilt der Grundsatz: Die Rendite berechnen Sie erst nach Abzug des nicht umlagefähigen Hausgeldanteils. Andernfalls rechnen Sie sich das Objekt künstlich schön.

Die Bruttorendite ignoriert zwei Posten, die der echte Cashflow zwingend berücksichtigen muss.

Zu den Kaufnebenkosten zählen in Niedersachsen 5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls eine Maklercourtage. Auf 185.000 Euro Kaufpreis kommen so schnell 13.000 Euro an Nebenkosten zusammen. Diese Summe drückt die tatsächliche Anfangsrendite massiv, weil sie im Kaufpreisfaktor der Bruttorechnung überhaupt nicht auftaucht. Rechnen Sie die Rendite deshalb immer ein zweites Mal auf die Gesamtinvestition um.

Für die Instandhaltungsrücklage gilt als Faustzahl ein Betrag von 1,00 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei älterem Baubestand ist eher der höhere Wert anzusetzen. Bei 54 Quadratmetern Wohnfläche sind das 650 bis 970 Euro im Jahr. Dieses Geld geht direkt von den 7.200 Euro Mieteinnahme ab, bevor Verwaltungskosten, Zinsen und Tilgung überhaupt beginnen.