Kostenlose Immobilienbewertung in Denkte

Wer in Denkte ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, steht früher oder später vor derselben Frage: Was ist die Immobilie heute eigentlich wert? Eine fundierte Wertermittlung beantwortet genau diese Frage und ist dabei eine vollständig eigenständige Leistung. Sie setzt keinerlei Verkaufsabsicht voraus. Sie ist vielmehr der Punkt, an dem aus einer vagen Vermutung eine belastbare Zahl wird. Mit dieser Zahl lässt sich planen, Vermögen teilen, erben oder eben auch verkaufen. Die Immobilienbewertung Denkte ist für Sie als Eigentümer kostenfrei und völlig unverbindlich. Was dabei entsteht, ist eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts, hergeleitet aus den anerkannten Verfahren, die auch Gutachterausschüsse und vereidigte Sachverständige anwenden.

Ziel jeder Bewertung ist der Verkehrswert, der umgangssprachlich auch als Marktwert bezeichnet wird. Dieser Begriff ist keine Auslegungssache, sondern in § 194 BauGB klar definiert. Dort heißt es, dass es sich um den Preis handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Zwei Dinge stecken in dieser Definition, die in der Praxis oft übersehen werden.

Erstens der Stichtag. Ein Wert gilt immer zu einem bestimmten Datum und niemals dauerhaft. Eine Einschätzung aus dem Jahr 2019 ist heute kein aktueller Wert mehr, sondern lediglich ein historischer Datenpunkt. Zweitens der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Bewertet wird strikt das, was ein normaler Käufer unter normalen Umständen zahlen würde. Das schließt den reinen Wunschpreis ebenso aus wie einen eventuellen Notverkaufspreis unter Zeitdruck.

Seit dem 01.01.2022 gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie kennt drei Hauptverfahren, und welches davon greift, hängt maßgeblich vom Objekt ab, nicht vom Geschmack des Bewertenden.

Vergleichswertverfahren. Der Wert wird hierbei aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das ist das übliche Verfahren für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, also für den größten Teil des Bestands in Denkte. Die Datenbasis dafür liefert die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses.

Ertragswertverfahren. Hier zählt nicht, was das Gebäude einst gekostet hat, sondern was es dauerhaft einbringt. Angewendet wird es bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten, teilweise auch bei vermieteten Einfamilienhäusern. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge abzüglich der anfallenden Bewirtschaftungskosten.

Sachwertverfahren. Es rechnet vom Herstellungswert des Gebäudes plus Bodenwert her und zieht die Alterswertminderung ab. Relevant wird es bei eigengenutzten Objekten, für die es zu wenige echte Vergleichsfälle auf dem Markt gibt, etwa bei individuell gebauten oder sehr großen Häusern.

In der Praxis wird häufig ein Verfahren als führend gewählt und ein zweites zur Plausibilisierung herangezogen. Weichen beide Ergebnisse deutlich voneinander ab, ist das kein Fehler, sondern ein wichtiger Hinweis. Dann steckt im Objekt eine Besonderheit, die erklärt werden muss.

Eine Immobilienbewertung ist immer nur so gut wie die Angaben, auf denen sie beruht. Diese Unterlagen und Daten sind die üblichen Bausteine, die in die Ermittlung einfließen:

• Grundbuchauszug. Er wird beim zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt und dokumentiert Eigentümer, Belastungen und Grunddienstbarkeiten. Ein Wegerecht, ein Nießbrauch oder eine Reallast sind keine bloße Formalie, sie wirken sich direkt auf den Wert aus.
• Wohn- und Nutzfläche. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Genau hier entstehen die häufigsten Abweichungen. Flächenangaben aus alten Exposés oder aus Bauunterlagen folgen oft anderen Regeln, etwa bei der Anrechnung von Dachschrägen oder Balkonen. Eine korrigierte Fläche verschiebt den Wert oft spürbarer als eine neue Küche.
• Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte für Grundstücke in Niedersachsen werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und über das Portal BORIS-NI des LGLN kostenfrei veröffentlicht.
• Baujahr, Modernisierungen und Zustand. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Bäder sind entscheidend. Wichtig ist nicht nur die Liste der Maßnahmen, sondern ihr genaues Jahr und ihr Umfang.
• Energieausweis. Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer übergeben werden (GEG). Für die Bewertung selbst ist er die belastbarste Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes.
• Lageplan, Grundrisse und Baubeschreibung. Bei Wohnungen kommen zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage hinzu.

Fehlt etwas davon, ist die Bewertung nicht unmöglich. Sie wird nur breiter, weil die fehlende Angabe durch eine fundierte Annahme ersetzt werden muss. Jede Annahme vergrößert jedoch die Spanne des Ergebnisses.

Denkte ist eine Gemeinde im Landkreis Wolfenbüttel in Niedersachsen und gehört zur Samtgemeinde Sickte, die die Verwaltungsaufgaben der Mitgliedsgemeinden übernimmt. Neben dem Kernort gehören die Ortsteile Sottmar und Neindorf zur Gemeinde. Wertrelevant ist vor allem die Einbindung in den Verflechtungsraum zwischen der Kreisstadt Wolfenbüttel und dem Oberzentrum Braunschweig. Die Erreichbarkeit beider Städte ist ein Lagefaktor, der sich in der Nachfrage niederschlägt, und zwar unterschiedlich stark je nach Ortsteil, Anbindung und Straßenlage. Zwei äußerlich vergleichbare Häuser in derselben Gemeinde können deshalb verschiedene Werte haben.

Für Denkte ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfenbüttel zuständig. Er führt die Kaufpreissammlung und gibt Marktberichte heraus. Konkrete Quadratmeterpreise und Bodenrichtwerte nennen wir hier bewusst nicht pauschal. Sie sind stichtagsabhängig und werden für Ihre individuelle Bewertung aus BORIS-NI und dem aktuellen Grundstücksmarktbericht übernommen.

Der Weg zur Wertermittlung ist kurz und lässt sich in vier klaren Schritten beschreiben.

1. Anfrage mit Eckdaten. Sie nennen uns Objektart, Adresse, ungefähre Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr.
2. Unterlagen sichten. Wir sagen Ihnen, was vorhanden sein sollte und was fehlen darf.
3. Besichtigung vor Ort oder, wenn Sie das vorziehen, die Auswertung ohne Termin.
4. Ergebnis und Erläuterung. Sie erhalten die Einschätzung mit dem gewählten Verfahren, den verwendeten Daten und der Begründung, warum der Wert dort liegt, wo er liegt.

Für die reine Bearbeitung sollten Sie wenige Werktage einplanen. Der Besichtigungstermin selbst dauert in der Regel eine knappe Stunde. Länger dauert es nur dann, wenn Unterlagen erst bei Ämtern angefordert werden müssen.

Beide Wege liefern eine Zahl, aber nicht dieselbe Art von Zahl.

Eine Online-Schätzung rechnet mit statistischen Durchschnitten für Lage, Baujahr und Fläche. Sie ist schnell, sie ist für eine erste Orientierung brauchbar, und sie liefert eine Spanne, keine Punktlandung. Was sie systematisch nicht sehen kann: den tatsächlichen Zustand, den Zuschnitt, die Belichtung, den Renovierungsstau im Keller, die 2021 erneuerte Heizung, den Lärm der vorbeiführenden Straße oder das Wegerecht im Grundbuch.

Der Vor-Ort-Termin ersetzt genau diese Annahmen durch echte Beobachtungen. Der Effekt ist weniger ein anderer Mittelwert als eine deutlich engere Spanne. Das ist der eigentliche Gewinn: Nicht die Zahl wird schöner, sie wird belastbarer.

Für eine grobe Vermögensübersicht reicht die Schätzung oft aus. Sobald die Zahl jedoch gegenüber Dritten Bestand haben soll, etwa gegenüber Miterben, einem Gericht, einer Bank oder dem Finanzamt, führt am Termin vor Ort kein Weg vorbei.

Die Wertermittlung ist für Eigentümerinnen und Eigentümer in Denkte kostenlos, und sie verpflichtet zu nichts. Kein Auftrag, keine Frist, keine Folgekosten. Sie erhalten die Einschätzung auch dann, wenn Sie danach nichts weiter unternehmen.

Der Grund ist schlicht: Eine fundierte Bewertung ist der Punkt, an dem Eigentümer erstmals mit belastbaren Zahlen arbeiten. Wenn daraus später ein Verkauf wird, ist das der nächste Schritt, aber er ist keine Bedingung für die Bewertung.

Eine Abgrenzung gehört dazu: Eine kostenlose Wertermittlung ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein solches Gutachten kostet Geld und wird gebraucht, wenn ein Gericht oder das Finanzamt es ausdrücklich verlangt. Für Orientierung, Preisfindung und interne Einigung ist die Wertermittlung die passende und ausreichende Grundlage.

• Erbschaft und Erbengemeinschaft. Eine Aufteilung oder Auszahlung braucht eine Zahl, der alle Beteiligten folgen können. Auch für die Erbschaftsteuer ist der Wert der Ausgangspunkt.
• Scheidung und Vermögensausgleich. Wenn eine Seite die Immobilie übernimmt, entscheidet der Wert über die Höhe der Ausgleichszahlung.
• Schenkung und Übertragung zu Lebzeiten. Meist verbunden mit Nießbrauch oder Wohnrecht, was den Wert direkt berührt.
• Finanzierung und Anschlussfinanzierung. Banken bewerten eigenständig, aber Sie gehen nicht ahnungslos in das Gespräch.
• Vermögensübersicht und Ruhestandsplanung. Für viele Haushalte ist die Immobilie der größte Posten und zugleich der am schlechtesten geschätzte.