Kostenlose Immobilienbewertung in Eldingen

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Eldingen beantwortet genau eine Frage: Was ist dieses Haus, diese Wohnung oder dieses Grundstück heute am Markt wert? Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Am Ende steht eine begründete Wertspanne, hergeleitet aus den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und aus den Daten, die der Gutachterausschuss für den Landkreis Celle führt. Diese Seite erklärt, wie diese Zahl zustande kommt, welche Faktoren sie in einer ländlich geprägten Gemeinde wie Eldingen bewegen, welche Unterlagen dafür gebraucht werden und wo die kostenlose Einschätzung endet und ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten beginnt.

Der Begriff ist nicht Auslegungssache, sondern gesetzlich definiert. Nach § 194 Baugesetzbuch ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Aus dieser Definition folgen drei Dinge, die in der Praxis oft übersehen werden:

• Der Wert hat ein Datum. Er gilt zum Wertermittlungsstichtag. Eine Einschätzung aus dem Vorjahr ist keine Aussage über heute.
• Persönliche Verhältnisse zählen nicht. Was die Immobilie einem Erben emotional bedeutet, was noch an Darlehen darauf lastet oder wie dringend jemand Geld braucht, geht in den Verkehrswert nicht ein.
• Der Wert ist nicht der Preis. Er beschreibt, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Ein einzelner tatsächlicher Kaufpreis kann darüber oder darunter liegen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung in ihrer Fassung vom 14. Juli 2021 ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten und regelt bundeseinheitlich, wie ein Verkehrswert hergeleitet wird. Sie kennt drei normierte Verfahren. Welches passt, entscheidet die Objektart, nicht der Geschmack des Bewertenden.

In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert. Ein freistehendes Einfamilienhaus in Eldingen wird typischerweise im Sachwertverfahren gerechnet und über den Sachwertfaktor an das Marktniveau angepasst, während eine parallele Vergleichsbetrachtung als Plausibilitätsprüfung dient. Wo beide Wege weit auseinanderlaufen, liegt fast immer eine erklärbare Besonderheit vor: ein Anbau ohne Genehmigung, ein Erbbaurecht, ein Wegerecht, eine Teilfläche im Außenbereich.

Eine Bewertung ist nur so belastbar wie ihre Datengrundlage. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Für Eldingen ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Celle zuständig, und die Werte sind über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI des LGLN kostenfrei einsehbar. Wer den Bodenrichtwert für seine Straße nachschlagen will, kann das also selbst tun.

Der Bodenrichtwert allein trägt aber keine Bewertung. Der Gutachterausschuss führt darüber hinaus die Kaufpreissammlung und leitet daraus nach den §§ 12 bis 14 ImmoWertV 2021 in Verbindung mit § 193 BauGB die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab, unter anderem Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Genau diese abgeleiteten Größen sind es, die aus einer Modellrechnung eine marktgerechte Zahl machen. Eine Einschätzung, die ohne sie auskommt, ist eine Schätzung aus dem Bauch heraus.

Eldingen ist eine Gemeinde im Landkreis Celle in Niedersachsen und gehört zur Samtgemeinde Lachendorf. Diese Lage prägt die Wertstruktur spürbar.

In ländlich geprägten Gemeinden liegt der Grundstücksanteil am Gesamtwert typischerweise niedriger und der Gebäudeanteil höher als in Oberzentren. Das ist keine Marktmeinung, sondern eine Ableitung aus dem Verfahren selbst: Wo der Bodenwert moderat ist, entscheidet der Gebäudeteil über das Ergebnis, und dieser Gebäudeteil wird über die Alterswertminderung und die Restnutzungsdauer nach § 36 ImmoWertV 2021 bestimmt.

Praktisch heißt das: In Eldingen bewegen folgende Punkte die Zahl am stärksten.

Baujahr und Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer ist der Hebel mit der größten Wirkung. Sie verlängert sich durch durchgeführte Modernisierungen, und zwar nachweisbar, nicht durch Erzählung.

Modernisierungsstand im Einzelnen. Dach und Dachdämmung, Fenster, Heizungsanlage, Elektro- und Sanitärinstallation, Fassade und Wärmedämmung. Jede dieser Positionen wird mit Jahr und Umfang erfasst.

Wohnfläche und Zuschnitt. Maßgeblich ist die korrekt berechnete Wohnfläche, nicht die Angabe aus einer alten Anzeige. Abweichungen von zehn Prozent und mehr sind bei Altbestand keine Seltenheit.

Grundstücksgröße und Zuschnitt. Große Grundstücke schlagen nicht linear durch. Eine überdurchschnittliche Fläche wird häufig mit einem Abschlag bewertet, solange sie nicht selbstständig bebaubar ist.

Rechtliche Gegebenheiten. Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Erbbaurecht. Solche Eintragungen wirken unmittelbar auf den Wert und werden aus dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis gelesen.

Mikrolage innerhalb der Gemeinde. Ortslage gegenüber Randlage, Anbindung Richtung Celle, Nachbarbebauung, Immissionen aus Landwirtschaft oder Verkehr, Nähe zu Kita und Grundschule.

Energetischer Zustand. Er wirkt heute doppelt: über die Restnutzungsdauer und über die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite.

Je vollständiger die Unterlagen, desto enger die Wertspanne. Ohne Unterlagen bleibt jede Bewertung eine Bandbreite mit großen Sicherheitsabschlägen. Sinnvoll ist folgende Sammlung:

• aktueller Grundbuchauszug, alle drei Abteilungen
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte mit Flurstücksnummer und Fläche
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Baubeschreibung und Baugenehmigung, bei Anbauten auch deren Genehmigung
• Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr und Kosten
• gültiger Energieausweis
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Aufstellung der Ist-Mieten sowie der nicht umlagefähigen Kosten
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Eigentümerbeschlüsse, Stand der Erhaltungsrücklage
• bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Erbbauzins und Restlaufzeit

Zum Energieausweis ein Hinweis, der über die Bewertung hinausreicht: Bei einem Verkauf muss ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und der Käuferseite nach Vertragsschluss übergeben werden; die Pflichtangaben gehören zudem in die Immobilienanzeige. Das ergibt sich aus den §§ 80 und 87 Gebäudeenergiegesetz. Wer ihn ohnehin braucht, sollte ihn früh besorgen, weil die darin dokumentierten Kennwerte auch in die Bewertung einfließen.

Eine Wertermittlung wird häufig gebraucht, ohne dass jemand verkaufen will.

Erbschaft und Erbengemeinschaft. Der Wert ist die Rechengrundlage für Ausgleichszahlungen zwischen Miterben und für die Erbschaftsteuer.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge. Übertragungen zu Lebzeiten setzen einen Wert voraus, ebenso die Bemessung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen.

Scheidung und Zugewinnausgleich. Beide Seiten brauchen eine Zahl, die vor Gericht Bestand hat.

Finanzierung und Umschuldung. Banken bewerten selbst, doch eine eigene Einschätzung zeigt vorab, ob der Beleihungsrahmen überhaupt trägt.

Vermögensübersicht und Altersvorsorge. Wer sein Vermögen realistisch aufstellen will, braucht für die größte Position einen aktuellen Wert statt eines Anschaffungspreises von vor zwanzig Jahren.