Kostenlose Immobilienbewertung in Hannover

Wer in Hannover wissen will, was das eigene Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück heute wert ist, braucht dafür weder einen Auftrag noch eine Vorabzahlung. Unsere Erstbewertung für das gesamte Stadtgebiet ist kostenlos und unverbindlich: Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung des erzielbaren Preises, eine Erklärung, welche Merkmale Ihres Objekts diesen Preis tragen, und eine klare Aussage darüber, ob eine Erstbewertung für Ihre Situation ausreicht oder ob Sie ein förmliches Gutachten benötigen.

Diese Seite beschreibt, wie die Bewertung abläuft, welche Daten wir dafür brauchen, nach welchen Verfahren gerechnet wird und worin sich Online-Preisrechner, persönliche Maklerbewertung und kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten unterscheiden.

Kostenlos heißt: Für die Erstbewertung stellen wir Ihnen nichts in Rechnung, weder für den Ortstermin noch für die Auswertung. Unverbindlich heißt: Aus der Bewertung entsteht kein Maklerauftrag, keine Verkaufspflicht und keine Bindungsfrist. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer in Hannover lassen bewerten, ohne verkaufen zu wollen, etwa vor einer Erbauseinandersetzung, bei einer Scheidung, für ein Bankgespräch zur Anschlussfinanzierung oder einfach, um den eigenen Vermögensstand zu kennen.

Was Sie am Ende in der Hand halten, ist eine schriftliche Einschätzung mit einer Preisspanne, der Begründung dieser Spanne und der Angabe, welche Vergleichsdaten und welches Verfahren ihr zugrunde liegen. Eine Erstbewertung ist damit belastbar für Ihre eigene Entscheidung, sie ersetzt aber kein Gutachten, das vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben muss. Diese Grenze benennen wir immer, statt sie zu verwischen.

Erstens: Objektdaten aufnehmen. Sie schildern uns Art des Objekts, Adresse, Wohn- beziehungsweise Nutzfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und den groben Zustand. Dafür genügt ein kurzes Formular oder ein Telefonat.

Zweitens: Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe des Hausgelds. Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis für den Start, sie verbreitern nur die Spanne im Ergebnis.

Drittens: Besichtigung vor Ort. Der Zustand einer Immobilie lässt sich aus Papier nicht ablesen. Bei diesem Termin, der in Hannover in der Regel eine knappe Stunde dauert, werden Bausubstanz, Modernisierungsstand, Zuschnitt, Belichtung, Lärmsituation und das unmittelbare Umfeld erfasst.

Viertens: Auswertung und Gespräch. Wir ordnen Ihr Objekt in die Marktdaten der Lage ein, rechnen nach dem passenden Verfahren und besprechen das Ergebnis mit Ihnen. Sie erfahren dabei auch, welche Annahmen unsicher sind und welche Unterlage die Unsicherheit auflösen würde.

Der gesetzliche Maßstab ist der Verkehrswert. Nach § 194 BauGB wird er durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks erzielbar wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Diese vier Kategorien sind zugleich die Gliederung dessen, was wir erheben.

Zu den rechtlichen Gegebenheiten zählen Grundbuchlasten in Abteilung II wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Wohnrecht, außerdem Erbbaurecht, Denkmalschutz und das planungsrechtlich Zulässige. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht verändert den erzielbaren Preis erheblich, ein Online-Rechner sieht es nie.

Die tatsächlichen Eigenschaften sind Fläche, Zuschnitt, Zimmerzahl, Geschoss, Keller, Stellplatz, Balkon oder Garten. Bei Wohnungen kommt hinzu, ob vermietet oder frei geliefert wird, denn ein bestehendes Mietverhältnis schränkt den Käuferkreis ein.

Die sonstige Beschaffenheit meint den Zustand: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Bäder, Dämmung. Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern der Modernisierungsstand. Ein saniertes Gebäude aus den 1950er Jahren kann besser dastehen als ein unrenovierter Bau aus den 1990er Jahren.

Die Lage schließlich wirkt in zwei Stufen, der Makrolage Hannover und der Mikrolage innerhalb der Stadt. Für die Bodenkomponente sind Bodenrichtwerte der Ausgangspunkt. Sie sind nach § 196 BauGB durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Gebiete, deren Grundstücke in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Für Niedersachsen werden sie zusammen mit weiteren Informationen des Grundstücksmarkts über BORIS.NI digital bereitgestellt.

Hannover ist als Bewertungsraum nicht homogen. Zwischen einer Gründerzeitwohnung in der Oststadt, einem Reihenhaus in Ricklingen, einem freistehenden Einfamilienhaus in Kirchrode und einer Neubauwohnung in Bemerode liegen unterschiedliche Käufergruppen, unterschiedliche Bodenrichtwertzonen und unterschiedliche Vergleichsdatenbestände. Selbst innerhalb eines Stadtteils trennen wenige hundert Meter Hauptverkehrsstraße von ruhiger Anliegerstraße spürbare Preisunterschiede.

Deshalb wird jede Bewertung auf Ebene der Bodenrichtwertzone und der konkreten Straße geführt, nicht auf Ebene der Stadt. Wenn Sie die Lage Ihres Objekts genauer einordnen wollen, finden Sie zu den einzelnen Stadtteilen jeweils eine eigene Seite zur Immobilienbewertung, etwa für List, Linden-Nord, Südstadt, Döhren oder Groß-Buchholz. Dort steht, was in dem jeweiligen Stadtteil bewertungsrelevant ist. Auf dieser Seite geht es um das Verfahren, das für alle Stadtteile gleich gilt.

Die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten und der dafür erforderlichen Daten regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Sie kennt drei Verfahren, die je nach Objekttyp und Datenlage gewählt werden.

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV geregelt und leitet den Wert insbesondere aus geeigneten Vergleichspreisen oder einem angepassten Vergleichsfaktor ab. Es ist das Verfahren erster Wahl für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, also überall dort, wo es genügend vergleichbare Verkäufe gibt. Die Datenbasis dafür stammt aus der Kaufpreissammlung, die die Gutachterausschüsse nach § 193 BauGB führen; sie ermitteln dort auch Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.

Das Ertragswertverfahren steht in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV und berücksichtigt unter anderem den marktüblich erzielbaren Ertrag, die Bewirtschaftungskosten und den Bodenwert. Es passt für vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und alle Objekte, die als Kapitalanlage gehandelt werden, denn hier zahlt der Markt für den Zahlungsstrom, nicht für die Fläche.

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt und basiert grundsätzlich auf dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodens. Es kommt bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Zug, besonders bei individuellen Objekten, für die es kaum echte Vergleichsfälle gibt.

In der Praxis wird häufig ein Verfahren führend gerechnet und ein zweites zur Plausibilisierung herangezogen. Weichen beide stark voneinander ab, ist das kein Rechenfehler, sondern ein Hinweis auf eine Besonderheit des Objekts, die im Gespräch aufgelöst gehört.

Drei Wege führen zu einer Zahl, und sie leisten Unterschiedliches.

Die automatisierte Preiseinschätzung arbeitet mit Adresse, Fläche, Baujahr und Objekttyp und gleicht diese Angaben statistisch mit Marktdaten ab. Das dauert Minuten, kostet nichts und liefert eine grobe Hausnummer. Sie kennt aber weder den Zustand Ihres Dachs noch das Wohnrecht im Grundbuch noch die Lärmbelastung zur Straße hin. Als erste Orientierung ist sie brauchbar, als Basis für eine Preisfestsetzung nicht.

Die persönliche Bewertung durch einen Makler ist die hier beschriebene kostenlose Erstbewertung. Sie beruht auf Unterlagen, Besichtigung und lokaler Marktkenntnis, ordnet das Objekt in echte Vergleichsfälle ein und benennt die wertbestimmenden Besonderheiten. Ergebnis ist eine begründete Preisspanne. Sie ist die richtige Grundlage, wenn Sie eine Entscheidung vorbereiten oder eine realistische Größenordnung brauchen.

Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen ist kostenpflichtig und umfangreich dokumentiert. Es wird dort gebraucht, wo eine Zahl gegenüber Dritten standhalten muss: vor Gericht, im Erbschafts- oder Scheidungsverfahren mit strittigen Beteiligten, gegenüber dem Finanzamt oder bei einer Zwangsversteigerung. Für den freien Verkauf zwischen einigen Parteien ist es in der Regel nicht erforderlich.

Wenn sich im Erstgespräch zeigt, dass Ihr Fall ein Gutachten verlangt, sagen wir Ihnen das und benennen die Anforderung, statt Ihnen eine Maklerbewertung als Ersatz zu verkaufen.

Wie lange dauert die Bewertung? Von der Anfrage bis zum Ergebnis vergehen üblicherweise wenige Werktage, abhängig davon, wie schnell ein Besichtigungstermin möglich ist und ob die Unterlagen vollständig vorliegen.

Muss ich verkaufen wollen? Nein. Die Erstbewertung ist unabhängig von einer Verkaufsabsicht und begründet keinen Auftrag.

Was, wenn Unterlagen fehlen? Wir sagen Ihnen, welches Dokument bei welcher Stelle zu bekommen ist. Bis dahin arbeiten wir mit begründeten Annahmen, die im Ergebnis ausgewiesen werden.

Gilt das für alle Objektarten? Ja, für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gemischt genutzte Objekte im gesamten Stadtgebiet Hannover.