Kostenlose Immobilienbewertung in Hannover-Bult

Wer in Hannover-Bult eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzt, steht früher oder später vor derselben Frage: Was ist dieses Objekt heute tatsächlich wert? Eine kostenlose Immobilienbewertung beantwortet genau diese Frage, unverbindlich und bezogen auf Ihr konkretes Objekt in seiner konkreten Lage im Stadtteil. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwertes, ohne sich zu irgendetwas zu verpflichten und ohne dass daraus eine Entscheidung folgen müsste.

Dieser Beitrag erklärt, worauf eine seriöse Marktwertermittlung in Bult beruht: welche Merkmale Ihres Objekts den Wert bestimmen, wie die Mikrolage innerhalb des Stadtteils in die Bewertung eingeht, welche Bewertungsverfahren zum Einsatz kommen und wie Sie eine Bewertung starten.

Der Begriff ist kein Gefühl und keine Verhandlungsposition, sondern gesetzlich definiert. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert, also der Marktwert, durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage des Grundstücks erzielbar wäre.

Drei Dinge folgen daraus, und sie prägen jede Bewertung in Bult:

1. Der Wert hat einen Stichtag. Er gilt für einen bestimmten Zeitpunkt, nicht dauerhaft. Eine Einschätzung aus dem Vorjahr ist eine Momentaufnahme aus dem Vorjahr.
2. Der Wert ist objektspezifisch. Rechtliche Gegebenheiten wie Wegerechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz oder ein eingetragenes Wohnrecht wirken unmittelbar auf ihn ein.
3. Der Wert ist lagegebunden. Nicht “Hannover” ist die Lage, sondern die Straße, die Seite der Straße und die Position des Grundstücks im Quartier.

Die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten und Bodenrichtwerten sowie die dafür erforderlichen Daten regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Eine Bewertung, die sich an diesem Rahmen orientiert, ist überprüfbar. Eine Zahl ohne erkennbare Herleitung ist es nicht.

Bult gehört gemeinsam mit der Südstadt zum hannoverschen Stadtbezirk Südstadt-Bult. Für die Verwaltung ist das eine sinnvolle Einheit. Für eine Wertermittlung ist sie zu grob.

Der Grund ist einfach: Ein Bewertungsergebnis, das für einen ganzen Stadtbezirk gilt, gilt für kein einzelnes Objekt darin. Innerhalb von Bult unterscheiden sich Lagen nach Merkmalen, die sich über wenige hundert Meter deutlich verändern können:

• Verkehrslage und Immissionen. Lage an einer Hauptverkehrsachse gegenüber ruhiger Anliegerstraße, Ausrichtung der Wohn- und Schlafräume zur lauten oder zur ruhigen Seite.
• Bebauungscharakter des unmittelbaren Umfelds. Geschlossene Blockrandbebauung, offene Zeilenbebauung oder Einzelhausbestand prägen Belichtung, Einsehbarkeit und Grundstückszuschnitt.
• Baualtersschichten im Quartier. Ein saniertes Vorkriegsgebäude, ein Nachkriegsbau und ein Neubau in derselben Straße stehen für sehr unterschiedliche Bau- und Ausstattungsstandards.
• Grünbezug und Freiraum. Zugang zu Freiflächen, Blickbeziehungen, Gartenanteil, Balkon- oder Terrassenorientierung.
• Erreichbarkeit im Alltag. Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, fußläufige Nahversorgung, Stellplatzsituation im Straßenraum.

Für eine belastbare Aussage arbeiten wir deshalb mit der Mikrolage Ihres Objekts in Bult, nicht mit einem Stadtteildurchschnitt. Die Landeshauptstadt Hannover stellt Stadtbezirks- und Stadtteilinformationen bereit, die als sachliche Grundlage für die Beschreibung der lokalen Lage dienen. Diese Beschreibung ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis: Sie ordnet Ihr Objekt in seinem Umfeld ein, bevor überhaupt gerechnet wird.

Aussagen über Lagequalitäten benachbarter Stadtteile lassen sich dabei nicht auf Bult übertragen. Was ein Quartier in der Nachbarschaft auszeichnet, ist kein Merkmal Ihres Grundstücks.

Viele Eigentümer beginnen ihre Recherche beim Bodenrichtwert. Das ist ein sinnvoller erster Schritt, führt aber allein nicht zum Ziel.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Sie ersetzen ausdrücklich keine vollständige Bewertung des bebauten Grundstücks. Ein Richtwert beschreibt eine Zone, Ihr Grundstück ist ein Einzelfall in dieser Zone, mit eigenem Zuschnitt, eigener Tiefe, eigener Erschließung und eigenem Gebäudebestand.

Zugang zu amtlichen Bodenrichtwertinformationen für Niedersachsen bietet das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI. Ergänzend führen die Gutachterausschüsse Kaufpreissammlungen und leiten daraus die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie weitere Informationen zum Grundstücksmarkt ab. Diese Daten sind die tragfähige Basis, auf der eine Bewertung aufsetzt. Sie sind aber Eingangsgrößen, nicht das Ergebnis.

Zu den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlung gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt vom Objekt ab, nicht von der Vorliebe des Bewertenden.

Vergleichswertverfahren #

Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte abgeleitet, mit Anpassungen für die Unterschiede. Es ist das naheliegende Verfahren für Eigentumswohnungen und für standardisierte Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern genügend geeignete Vergleichsfälle vorliegen. Die Qualität steht und fällt mit der Vergleichbarkeit: gleiche Lagequalität, ähnliches Baujahr, ähnliche Fläche, ähnlicher Zustand.

Ertragswertverfahren #

Hier steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt, bereinigt um Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Das Verfahren ist einschlägig für vermietete Objekte und Renditeimmobilien, etwa ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung. Bestehende Mietverhältnisse, ihre Laufzeit und ihre Höhe sind hier keine Nebensache, sondern die zentrale Rechengröße.

Sachwertverfahren #

Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert zuzüglich der Herstellungskosten der baulichen Anlagen, gemindert um Alterswertminderung, und anschließend an den Markt angepasst. Es kommt vor allem bei eigengenutzten Objekten mit individueller Bauweise zum Einsatz, für die kaum belastbare Vergleichsfälle existieren.

In der Praxis wird häufig ein Verfahren führend gerechnet und ein zweites zur Plausibilisierung herangezogen. Wenn zwei unabhängige Wege auf ein ähnliches Ergebnis führen, ist das Ergebnis belastbarer. Weichen sie stark voneinander ab, ist das ein Befund, dem man nachgeht, statt ihn zu mitteln.

Zwischen Lage und Verfahren steht das Objekt selbst. Diese Merkmale erhebt eine objektspezifische Bewertung:

• Art und Größe: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Geschosslage, Aufteilung und Schnitt.
• Baujahr und Restnutzungsdauer: durchgeführte Modernisierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und wirken direkt auf den Wert.
• Bauzustand: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizungsanlage, Feuchtigkeit, Instandhaltungsstau.
• Energetischer Zustand: Dämmung, Heizungstechnik, Energieausweis und dessen Kennwerte.
• Ausstattungsqualität: Bäder, Böden, Sanitär- und Elektroinstallation, Aufzug, Barrierefreiheit.
• Rechtliche Situation: Grundbucheintragungen, Baulasten, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Erbbaurecht, Teilungserklärung und Beschlusslage bei Eigentumswohnungen.
• Nutzungssituation: eigengenutzt, vermietet, teilvermietet oder leerstehend.

Bei Wohnungseigentum kommt der Zustand der Gemeinschaft hinzu: Höhe der Instandhaltungsrücklage, beschlossene oder absehbare Sanierungen, Höhe des Hausgeldes. Diese Punkte sind kein Detail am Rand, sie verschieben das Ergebnis spürbar.

Eine kostenlose Marktwerteinschätzung ist eine fachliche Einordnung Ihres Objekts, keine Rechnung und keine Vorentscheidung. Für Sie bedeutet das:

• Es entstehen keine Kosten für die Einschätzung.
• Es entsteht keine Verpflichtung, irgendetwas weiter zu verfolgen.
• Sie erhalten eine Herleitung, nicht nur eine Zahl: welches Verfahren angesetzt wurde, welche Daten eingeflossen sind und welche Annahmen getroffen wurden.

Wichtig ist die Abgrenzung nach oben: Eine kostenlose Markteinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten. Wenn ein Wert vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung Bestand haben muss, braucht es ein förmliches Gutachten. Für die Frage “Wo steht mein Objekt heute?” reicht die Markteinschätzung, und sie beantwortet diese Frage schnell.

• Sie überlegen, ob und wann sich eine Veränderung lohnt, und brauchen zuerst eine Zahl.
• Eine Erbschaft oder eine Schenkung steht an und mehrere Beteiligte müssen sich auf eine Grundlage einigen.
• Eine Scheidung erfordert eine sachliche Bewertung des gemeinsamen Objekts.
• Eine Anschlussfinanzierung oder ein Modernisierungskredit steht an.
• Sie haben investiert und wollen wissen, ob und wie sich das im Wert niederschlägt.
• Sie wollen Ihr Vermögen einfach realistisch einordnen, ohne konkreten Anlass.

Je vollständiger die Datengrundlage, desto enger die Spanne im Ergebnis. Hilfreich sind:

• Grundbuchauszug
• Grundriss und Flächenberechnung
• Baujahr und Nachweise über Modernisierungen
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung, Höhe der Rücklage
• bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge und aktuelle Mieteinnahmen
• Flurstücksnummer und Adresse für die Zuordnung zur Bodenrichtwertzone

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Fehlende Angaben werden als Annahme kenntlich gemacht, und die Einschätzung erhält an dieser Stelle eine entsprechend breitere Spanne.