Kostenlose Immobilienbewertung in Hannover-Burg

Wer in Hannover-Burg ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, steht früher oder später vor derselben Frage: Was ist mein Objekt heute tatsächlich wert? Diese Seite beantwortet genau das, und zwar für Burg und nicht für Hannover im Allgemeinen. Sie erfahren, welche Faktoren innerhalb des Stadtteils den Wert wirklich bewegen, nach welchen Verfahren wir rechnen, welche Unterlagen wir dafür brauchen und wie Sie in wenigen Minuten eine kostenlose Ersteinschätzung anfordern.

Burg ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Herrenhausen-Stöcken. Das ist für eine Bewertung mehr als eine Verwaltungsangabe: Es bedeutet, dass sich Ihre Immobilie in einem gewachsenen, kleinräumig sehr unterschiedlichen Umfeld befindet. Ein pauschaler Quadratmeterpreis für “Hannover” führt hier regelmäßig in die Irre, nach oben wie nach unten.

Onlinerechner arbeiten mit Durchschnittswerten über große Gebiete. Das Ergebnis ist eine Spanne, die für Ihr konkretes Objekt oft mehrere zehntausend Euro daneben liegen kann, weil die entscheidenden Merkmale gar nicht abgefragt werden.

Der Gesetzgeber sieht das ähnlich. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch als der Preis definiert, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre. Vier Bestandteile also, und drei davon sind objektindividuell. Nur die Lage ist gebietsbezogen, und selbst sie zerfällt innerhalb eines Stadtteils in mehrere Mikrolagen.

Bei der Ersteinschätzung sehen wir uns die Adresse an, nicht nur den Stadtteil. Diese Punkte prüfen wir in Burg regelmäßig, weil sie im Ergebnis den größten Ausschlag geben:

Lage zur Hauptverkehrsachse. Die Entfernung Ihrer Adresse zu stark befahrenen Straßen wirkt in beide Richtungen: gute Erreichbarkeit auf der einen Seite, Lärm und Verkehrsaufkommen auf der anderen. Eine ruhige Seitenlage und eine Adresse direkt an der Durchgangsstraße werden nicht gleich bewertet, auch wenn beide Objekte baugleich sind.

Nähe zu Gewerbe- und Industrieflächen. Der Stadtbezirk Herrenhausen-Stöcken ist gemischt geprägt. Wie nah Ihr Objekt an gewerblich genutzten Flächen liegt und ob eine Sichtbeziehung besteht, ist ein Faktor, den kein Onlinerechner erfasst.

Baujahrsschicht und Nachbarschaftsbild. Straßenzüge mit einheitlicher Bebauung aus einer Epoche werden anders eingeordnet als Lagen mit stark gemischter Bausubstanz. Für Käufer ist das direkt sichtbar, also schlägt es sich im erzielbaren Preis nieder.

Grundstückszuschnitt und Ausnutzbarkeit. Zwei Grundstücke mit identischer Fläche können sich deutlich im Wert unterscheiden, wenn eines teilbar oder nachverdichtbar ist und das andere nicht. Wir prüfen Zuschnitt, Erschließung, Grenzverlauf und die planungsrechtliche Situation.

Ausrichtung, Belichtung, Außenbereich. Bei Wohnungen zählt die Himmelsrichtung des Balkons, bei Häusern die Ausrichtung des Gartens und die Einsehbarkeit. Kleine Merkmale, die in der Vermarktung große Wirkung haben.

Stellplatzsituation. Ob ein Stellplatz oder eine Garage zum Objekt gehört und wie die Parksituation in der Straße aussieht, ist in Burg ein wiederkehrendes Thema in Besichtigungen.

Diese Faktoren nutzen wir ausschließlich als Werttreiber. Eine allgemeine Stadtteilbeschreibung ist nicht Zweck dieser Bewertung.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten und für die dafür erforderlichen Daten. Sie nennt drei Verfahren, und die Wahl richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls:

Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das ist bei Eigentumswohnungen und bei Grundstücken der übliche Weg, sofern genügend passende Vergleichsfälle vorliegen. Entscheidend ist, dass die Vergleichsobjekte wirklich vergleichbar sind, also in Lage, Größe, Zuschnitt und Zustand nah beieinander liegen.

Ertragswertverfahren. Hier steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt. Relevant wird das, wenn Ihr Objekt vermietet ist oder als Kapitalanlage gehandelt wird. In diesem Fall brauchen wir die tatsächlichen Mieteinnahmen und die nicht umlagefähigen Kosten. Mietzahlen ziehen wir also nur dann heran, wenn sie für die Ertragsermittlung Ihres konkreten Objekts erforderlich sind.

Sachwertverfahren. Der Wert setzt sich aus Bodenwert und Herstellungswert der baulichen Anlagen zusammen, vermindert um die Alterswertminderung. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ist das häufig das passende oder zumindest ein ergänzendes Verfahren.

In der Praxis rechnen wir bei Häusern oft zwei Verfahren parallel und ordnen die Ergebnisse gegeneinander ein. Weichen sie stark voneinander ab, ist genau das ein Befund, den Sie kennen sollten, bevor Sie über einen Preis nachdenken.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen und beziehen sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Für Niedersachsen stellt das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI die amtlichen Informationen bereit.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens ist der Bodenrichtwert ein Durchschnitt für eine Zone, nicht der Wert Ihres Grundstücks. Ihr konkreter Zuschnitt, die Tiefe, die Erschließung und die zulässige Bebauung führen zu Zu- oder Abschlägen. Zweitens ist er nur der Bodenanteil. Das aufstehende Gebäude wird davon nicht erfasst.

Wir starten also beim amtlichen Bodenrichtwert für Ihre Zone in Burg und arbeiten von dort mit den objektspezifischen Merkmalen weiter, statt eine Zonenzahl einfach mit Ihrer Grundstücksfläche zu multiplizieren.

Je vollständiger diese Angaben sind, desto enger wird die Spanne, die wir Ihnen nennen können. Für einen ersten Wert genügen die Punkte in der linken Spalte, die übrigen schärfen das Ergebnis.

Für alle Objektarten hilfreich: aktueller Grundbuchauszug, Lageplan, Angaben zu Wegerechten, Nießbrauch oder Wohnrechten und, falls vermietet, die laufenden Mietverträge. Rechte und Belastungen sind kein Nebenaspekt, sie sind nach § 194 BauGB ausdrücklich Teil der rechtlichen Gegebenheiten und können den Wert spürbar verändern.

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für den ersten Schritt. Sagen Sie uns, was vorliegt, den Rest klären wir gemeinsam.

Schritt 1: Anfrage. Sie schicken uns Adresse, Objektart und die Eckdaten aus der Tabelle oben. Das dauert wenige Minuten.

Schritt 2: Rückfrage und Datenprüfung. Wir melden uns telefonisch oder per E-Mail, klären offene Punkte und prüfen die Lagedaten für Ihre Adresse, einschließlich des amtlichen Bodenrichtwerts.

Schritt 3: Ortstermin. Für ein belastbares Ergebnis sehen wir uns das Objekt an. Zustand, Ausstattungsqualität, Instandhaltungsstau und der Eindruck der unmittelbaren Umgebung lassen sich aus der Ferne nicht seriös beurteilen. Der Termin dauert bei einer Wohnung meist unter einer Stunde.

Schritt 4: Ermittlung. Wir wenden das oder die passenden Verfahren an und leiten den Wert nachvollziehbar her.

Schritt 5: Besprechung des Ergebnisses. Sie erhalten die Einschätzung als Spanne mit Begründung: welche Merkmale den Wert stützen, welche ihn drücken und welche Maßnahmen daran realistisch etwas ändern würden.

Die Ersteinschätzung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Es entsteht kein Auftrag daraus, und Sie sind zu nichts verpflichtet.

Eine kostenlose Marktpreiseinschätzung durch einen Makler ist nicht automatisch mit einem förmlichen Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen gleichzusetzen. Das sollten Sie wissen, bevor Sie eine Zahl weiterverwenden.

Für die Frage “was kann ich am Markt erzielen” ist die Markteinschätzung das richtige und schnellere Instrument. Sobald die Zahl aber gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Schenkung, gerichtlicher Auseinandersetzung oder gegenüber dem Finanzamt, brauchen Sie in der Regel ein förmliches Gutachten. Sagen Sie uns im Erstgespräch, wofür Sie den Wert benötigen. Wenn eine Markteinschätzung dafür nicht ausreicht, sagen wir Ihnen das, statt Ihnen etwas zu verkaufen, das seinen Zweck nicht erfüllt.

Ist die Bewertung wirklich kostenlos? Ja. Die Ersteinschätzung inklusive Ortstermin und Besprechung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.

Wie lange dauert es bis zum Ergebnis? Nach dem Ortstermin erhalten Sie die Einschätzung in der Regel innerhalb weniger Werktage.

Ich will gar nicht verkaufen. Ist die Bewertung trotzdem sinnvoll? Ja. Viele Eigentümer lassen bewerten, um den Vermögensstand zu kennen, eine Finanzierung oder eine Sanierung zu planen oder eine Übertragung innerhalb der Familie vorzubereiten. Der Verkauf selbst ist ein eigener, davon getrennter Schritt.

Bekomme ich eine einzelne Zahl oder eine Spanne? Eine Spanne mit Begründung. Eine einzelne Zahl suggeriert eine Genauigkeit, die der Markt nicht hergibt.

Wie aktuell bleibt die Einschätzung? Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB stichtagsbezogen. Nach etwa zwölf Monaten oder nach größeren Veränderungen an Objekt oder Umfeld lohnt eine Aktualisierung.