Immobilienbewertung Kirchrode in Hannover: Verfahren, Unterlagen und Ablauf der kostenlosen Werteinschätzung

Eine Immobilienbewertung in Kirchrode beginnt nicht mit einer Zahl, sondern mit zwei Fragen: Wofür wird der Wert gebraucht, und welches Verfahren passt zu diesem Objekt? Kirchrode ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Kirchrode-Bemerode-Wülferode. Im Nordwesten grenzt der Stadtteil an die Eilenriede, den Stadtwald Hannovers, und im Stadtteil selbst liegt der historische Wildpark Tiergarten. Der ortstypische Bestand besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen, vielfach aus älteren Baujahren. Genau dieser Bestand verlangt eine saubere Verfahrenswahl, denn ein freistehendes Haus aus den 1960er Jahren wird methodisch anders behandelt als eine vermietete Eigentumswohnung im selben Straßenzug.

Vier Anlässe führen in der Praxis zu einer Werteinschätzung, und sie stellen unterschiedliche Anforderungen.

Bei einer Erbschaft geht es meist darum, den Nachlass unter mehreren Erben aufzuteilen oder den vom Finanzamt angesetzten Wert einordnen zu können. Bei einer Scheidung braucht es eine sachliche Grundlage, auf die sich beide Seiten einlassen können, oft mit dem Ziel, dass eine Partei die andere auszahlt. Zur Verkaufsvorbereitung dient die Einschätzung der realistischen Preisfindung, bevor ein Objekt an den Markt geht. Bei einer Beleihung interessiert die Bank vor allem die nachhaltige Substanz, nicht der optimistische Angebotspreis; den Beleihungswert ermittelt sie zudem nach eigenen Vorgaben, sodass eine Marktwerteinschätzung die Kreditprüfung nicht ersetzt.

Die kostenlose Werteinschätzung deckt die ersten Orientierungsschritte in allen vier Fällen ab. Wo es rechtlich verbindlich wird, reicht sie nicht mehr aus. Dazu unten mehr.

Die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden richtet sich in Deutschland nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), die seit dem 1. Januar 2022 in Kraft ist. Sie regelt drei anerkannte Verfahren, die sich für den Kirchroder Bestand wie folgt zuordnen lassen.

Das Vergleichswertverfahren ist der Regelfall bei Eigentumswohnungen sowie bei standardisierten Reihen- und Doppelhäusern. Es setzt voraus, dass genügend vergleichbare und zeitnahe Kauffälle vorliegen. Die belastbare Datengrundlage ist die amtliche Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hannover, der daraus auch die Bodenrichtwerte ableitet und den Grundstücksmarktbericht für das Stadtgebiet veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte der Richtwertzonen in Kirchrode sind über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Niedersachsen einsehbar und gehen mit ihrem jeweiligen Stichtag als Datenquelle in die Rechnung ein. Ein Bodenrichtwert ist dabei eine Verfahrensgrundlage, keine Preisangabe für ein einzelnes Grundstück.

Das Sachwertverfahren greift bei freistehenden Einfamilienhäusern und individuell geplanten Objekten, für die sich keine tragfähige Vergleichsgruppe bilden lässt. Bodenwert und Gebäudeherstellungswert werden getrennt ermittelt und über Alterswertminderung sowie Marktanpassung zusammengeführt. Das Verfahren reagiert empfindlich auf den angesetzten Modernisierungsgrad, weshalb belegte Sanierungsmaßnahmen an dieser Stelle bares Geld wert sind.

Das Ertragswertverfahren ist einschlägig, wenn das Objekt vermietet ist oder als Anlage gehalten wird, etwa bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung. Maßgeblich sind der nachhaltig erzielbare Ertrag, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Die tatsächlich vereinbarte Miete wird geprüft und nicht ungefiltert übernommen: ungewöhnlich hohe, niedrige oder befristete Einnahmen müssen sachgerecht eingeordnet werden. Das Verfahren dient hier ausschließlich der Wertermittlung, nicht der Vermietungsstrategie.

In der Praxis wird oft ein Verfahren als führend gewählt und ein zweites zur Plausibilisierung gerechnet. Weichen beide deutlich voneinander ab, ist das kein Fehler, sondern ein Hinweis auf eine Besonderheit des Objekts, die geklärt gehört.

Je vollständiger die Unterlagen, desto schmaler die Bandbreite des Ergebnisses. Sinnvoll ist die folgende Zusammenstellung:

• Aktueller Grundbuchauszug. Ihn erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Hannover. Abteilung II mit ihren Lasten und Beschränkungen ist für die Bewertung genauso wichtig wie die Flächenangabe.
• Flurkarte oder Lageplan mit Grundstücksgrenzen und tatsächlicher Bebauung.
• Bauzeichnungen, also Grundrisse, Schnitte und Ansichten, sowie die Baubeschreibung.
• Wohnflächenberechnung. Maßgeblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Abweichend berechnete Flächen aus alten Bauunterlagen führen regelmäßig zu Wertabweichungen, gerade bei ausgebauten Dachgeschossen mit Schrägen sowie bei Balkonen und Terrassen.
• Energieausweis. Er ist ohnehin Pflicht: Bei einem Verkauf muss ein gültiger Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden (Gebäudeenergiegesetz, Paragrafen 80 und 87).
• Nachweise über Modernisierungen der letzten Jahrzehnte: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad, Dämmung, jeweils mit Jahr und möglichst mit Rechnung.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage.
• Bei vermieteten Objekten die Mietverträge samt Nachträgen und eine Aufstellung der tatsächlichen Mieteinnahmen.
• Rechte und Belastungen, also Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, sowie bei Erbbaurecht der vollständige Erbbaurechtsvertrag.
• Baulastenauskunft, wenn Verdacht auf eine Baulast besteht. Sie erteilt die Bauaufsicht der Landeshauptstadt Hannover.

Die Restnutzungsdauer ist der stärkste einzelne Hebel bei älterem Bestand. Sie ergibt sich nicht allein aus dem Baujahr, sondern verlängert sich durch nachgewiesene Modernisierungen an den langlebigen Bauteilen. Genau deshalb lohnt es sich, den Modernisierungsgrad zu belegen statt nur zu behaupten: Einzelne kosmetische Arbeiten sind anders zu bewerten als eine umfassende Erneuerung von Dach, Fenstern, Leitungen oder Heizung.

Der Grundstückszuschnitt wirkt in gewachsenen Lagen unmittelbar auf den Bodenwert. Tiefe Handtuchgrundstücke, Hinterlandflächen ohne eigene Erschließung oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit schlagen anders zu Buche als eine regelmäßige, voll ausnutzbare Fläche gleicher Größe. Die Grundstücksgröße allein erlaubt daher keine verlässliche Aussage.

Ein Erbbaurecht verändert die Bewertung grundlegend. Bewertet wird dann nicht das Volleigentum, sondern das Recht mit seiner Restlaufzeit, dem vereinbarten Erbbauzins, den Anpassungsklauseln und den Regelungen zur Entschädigung bei Heimfall oder Zeitablauf. Ohne Einsicht in den Vertrag ist eine belastbare Einschätzung kaum möglich.

Die Mikrolage schließlich wirkt über Ruhe, Grün und Erreichbarkeit: die Nähe zu Eilenriede und Tiergarten als Naherholungsraum sowie die Anbindung an die Innenstadt über die Stadtbahn. Dazu kommen Straßenlage, Lärm, Ausrichtung, Besonnung und Grundstückszugang. Für die Bewertung zählt die konkrete Adresse, nicht der Stadtteil als Ganzes.

Eine kostenfreie Marktwerteinschätzung ist eine fachliche Einordnung des am Markt erzielbaren Preises, üblicherweise dargestellt als nachvollziehbare Wertspanne. Sie ist schnell, kostenfrei und für Verkaufsvorbereitung, eine erste Erbauseinandersetzung im Familienkreis oder eine Standortbestimmung völlig ausreichend.

Sie ersetzt jedoch kein Verkehrswertgutachten. Für das Finanzamt, für eine streitige Nachlassauseinandersetzung oder für ein Gerichtsverfahren wird regelmäßig ein förmliches Gutachten nach ImmoWertV verlangt, in Verbindung mit den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (Paragrafen 176 ff.). Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig, dokumentiert Datenquellen, Wertermittlungsstichtag, rechtliche Verhältnisse und jede Ableitung nachvollziehbar und wird von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt. Wer unsicher ist, welche Form gebraucht wird, klärt das am besten vorab: Die falsche Unterlage kostet im Zweifel mehr Zeit als das richtige Gutachten.