Eine belastbare Immobilienbewertung in Lahe entsteht nicht aus Durchschnittspreisen und nicht aus Portalangeboten. Lahe ist ein kleiner Stadtteil im Stadtbezirk Bothfeld-Vahrenheide am nordöstlichen Stadtrand Hannovers, dessen Fläche zu einem erheblichen Teil vom Stadtfriedhof Lahe, von Grünflächen und von gewerblich genutzten Bereichen belegt wird. Der Wohnbestand ist entsprechend klein und heterogen, und pro Objektart und Jahr werden nur wenige wirklich vergleichbare Kauffälle beurkundet. Die Frage lautet hier deshalb nicht, welcher Quadratmeterpreis gilt, sondern nach welcher Methode ein Wert überhaupt hergeleitet wird, wenn das Vergleichswertverfahren keine ausreichende Datenbasis findet. Die ImmoWertV 2021 kennt dafür drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Für selbst genutzte Wohnhäuser in Lahe trägt in aller Regel das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren setzt genügend zeitnahe, tatsächlich beurkundete Kaufpreise hinreichend ähnlicher Objekte voraus. Ähnlich heißt: vergleichbar in Grundstücksgröße und Zuschnitt, Baujahr, Wohnfläche, Gebäudeart, Ausstattung, Zustand und Lage. Inserierte Angebotspreise erfüllen diese Anforderung nicht, weil sie Preisvorstellungen abbilden und nicht den erzielten Preis.
In einem Stadtteil mit wenigen Kauffällen wirkt jede Abweichung stark. Ein Haus an einer stärker befahrenen Achse ist anders einzuordnen als eines in ruhiger, von Grün geprägter Lage. Auch Modernisierungsstand, Erweiterungsmöglichkeiten und angrenzende Nutzungen unterscheiden sich hier deutlicher, als es die geringe Stadtteilfläche vermuten lässt. Einzelne Verkäufe dienen daher der Plausibilisierung, nicht der Ableitung. Preise aus dem benachbarten Altwarmbüchen, das bereits zur Gemeinde Isernhagen gehört, oder aus anderen Stadtteilen Hannovers lassen sich nicht ungeprüft übertragen, weil Bodenrichtwertzone, Verwaltungsgrenze und Lagequalität mitwandern.