Kostenlose Immobilienbewertung in Hannover Vahrenheide

Wer in Vahrenheide den Wert einer Wohnung oder eines Hauses wissen will, trifft auf eine Ausgangslage, die sich von den meisten hannoverschen Stadtteilen unterscheidet: ein Bestand, der zu großen Teilen aus Geschosswohnungsbau der 1950er bis 1970er Jahre besteht, ein kleiner Rand aus Ein- und Reihenhauslagen, und dazu vergleichsweise wenige frei gehandelte Objekte pro Jahr. Beides zusammen entscheidet darüber, welches Wertermittlungsverfahren sachgerecht ist und wie belastbar das Ergebnis am Ende sein kann.

Unsere kostenlose Wertermittlung setzt genau dort an. Sie ordnet Ihr Objekt in diesen konkreten Bestand ein, statt eine Adresse gegen einen Stadtdurchschnitt zu rechnen, und benennt offen, welche Angaben die Spanne noch verengen würden. Das Ergebnis ist eine begründete Wertspanne mit Verfahrensangabe, keine einzelne Zahl ohne Objektbezug.

Vahrenheide liegt im Stadtbezirk Bothfeld-Vahrenheide im Nordosten Hannovers. Für die Bewertung ist die Bezirkszugehörigkeit allerdings nachrangig; maßgeblich ist die Struktur des Bestands vor Ort. Zwei Verwechslungen sind dabei praktisch teuer: Vahrenheide ist nicht Vahrenwald, und die Nachbarstadtteile Sahlkamp, Bothfeld und Lahe haben abweichende Bebauungs- und Eigentümerstrukturen. Ein dort beurkundeter Kaufpreis ist deshalb nicht ohne Weiteres ein geeigneter Vergleichsfall.

Innerhalb des Stadtteils ist der entscheidende Unterschied nicht die Adresse, sondern der Block. Fassaden, Dächer, Fenster, Heizungsanlagen, Steigleitungen und Gemeinschaftsflächen wurden in sehr unterschiedlichen Jahren und in sehr unterschiedlichem Umfang erneuert. Zwei Wohnungen mit gleichem Baujahr, gleicher Wohnfläche und gleichem Grundriss können daher wirtschaftlich weit auseinanderliegen, wenn der eine Block durchsaniert ist und beim anderen die nächste größere Maßnahme noch bevorsteht.

Hinzu kommt die Eigentümerstruktur. Ein erheblicher Teil des Mietwohnungsbestands liegt bei größeren, institutionellen Eigentümern und wird nicht einzeln gehandelt. In die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses geht zwar jeder notariell beurkundete Kaufvertrag ein, doch wo im Jahr nur wenige Verträge zustande kommen, sinkt die statistische Belastbarkeit einzelner Vergleichswerte. Eine seriöse Ersteinschätzung muss diese dünne Datenbasis ausgleichen, indem sie stärker auf die nachprüfbaren Merkmale des konkreten Objekts abstellt.

Die zulässigen Verfahren und ihre Anwendung regelt bundesweit die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Welches davon führt, ergibt sich nicht aus Gewohnheit, sondern aus dem Objekt.

Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienobjekten. Für den typischen Vahrenheider Fall, die vermietete Eigentumswohnung im Geschosswohnungsbau, wird der Wert regelmäßig aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, dem Bodenwert und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz abgeleitet. Die örtlichen Liegenschaftszinssätze veröffentlicht der Gutachterausschuss. Entscheidend ist dabei nicht die Miete, die diesen Monat überwiesen wird, sondern die Frage, ob der bestehende Mietvertrag den dauerhaft ansetzbaren Ertrag realistisch abbildet. Eine langjährige, deutlich unter dem üblichen Niveau liegende Vertragsmiete wirkt anders als eine erst kürzlich vereinbarte. Die Miete ist hier ausschließlich Rechengröße der Bewertung.

Sachwertverfahren bei den wenigen freistehenden Objekten. In den Randlagen mit Ein- und Reihenhäusern, also dort, wo Eigennutzung und Herstellungskosten den Wert prägen, ist das Sachwertverfahren regelmäßig das passendere. Ausgangsgrößen sind der Bodenwert und die um Alter, Restnutzungsdauer und tatsächlichen Zustand angepassten Herstellungskosten des Gebäudes. Bodenrichtwerte für Hannover ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt; sie sind in Niedersachsen kostenfrei über das Portal BORIS-NI abrufbar. Der Bodenrichtwert ist dabei eine Eingangsgröße der Gebäudebewertung, kein Ergebnis: Er ersetzt weder die Prüfung des konkreten Grundstückszuschnitts noch die Bewertung des aufstehenden Gebäudes.

Vergleichswertverfahren nur eingeschränkt. Das Vergleichswertverfahren bleibt relevant, trägt in Vahrenheide aber selten allein. Ein Angebotspreis aus einem Portal ist kein beurkundeter Kaufpreis, und bei wenigen Verkäufen im Jahr müssen Vergleichsfälle sehr eng nach Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Geschoss, Vermietungssituation und Mikrolage im Block eingegrenzt werden. Was danach übrig bleibt, taugt oft zur Plausibilisierung, nicht als tragendes Verfahren.

Automatische Rechner leiten ihren Wert im Kern aus Adresse, Wohnfläche, Baujahr und einer allgemeinen Marktdatenbasis ab. In einem homogenen Bestand mit vielen Transaktionen ist das eine brauchbare erste Orientierung. In Vahrenheide fehlen ihnen genau die Informationen, die den Wert tatsächlich bewegen.

Ein Rechner erkennt nicht, ob der Block energetisch modernisiert ist oder ob die Eigentümerversammlung gerade eine große Maßnahme beschlossen hat. Er weiß nicht, ob die Wohnung vermietet ist und zu welchen Konditionen. Er kennt die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft nicht und auch kein laufendes WEG-Darlehen. Und weil die lokale Datenbasis dünn ist, schlagen wenige untypische Fälle überproportional durch. Die Folge sind auffällig breite oder auffällig selbstsichere Ergebnisse, je nachdem wie das Modell mit Datenlücken umgeht. Beides ist für Vahrenheide kein guter Ausgangspunkt.

Modernisierungsstand des Blocks. Die Angabe „modernisiert“ sagt bei Geschosswohnungsbau wenig. Relevant ist, welches Bauteil wann und in welchem Umfang erneuert wurde. Eine neue Wohnungsausstattung gleicht Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum nicht aus, denn dieser Bedarf wird über die Rücklage oder über Sonderumlagen ohnehin auf die Eigentümer zurückfallen.

Energieausweis und energetischer Zustand. Heizungsart, Dämmung, Fenster und der ausgewiesene Verbrauchs- oder Bedarfskennwert bestimmen die laufenden Kosten und den absehbaren Investitionsbedarf. Ein gültiger Energieausweis muss beim Verkauf oder der Vermietung spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; die Pflicht ergibt sich aus den Paragrafen 80 und 87 des Gebäudeenergiegesetzes. Für die Bewertung ist er Beleg und Anhaltspunkt, aber nur zusammen mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes aussagekräftig.

Mietvertragsbindung. Miethöhe, Vertragsbeginn, vereinbarte Anpassungsregelungen und etwaige Belegungs- oder Mietpreisbindungen bestimmen, welcher Ertrag im Ertragswertverfahren angesetzt werden darf. Eine Wohnung mit gebundenem, niedrigem Mietansatz bewertet sich anders als dieselbe Wohnung ohne diese Bindung.

Instandhaltungsrücklage der WEG. Höhe der Rücklage, beschlossene Maßnahmen, laufende Darlehen und angekündigte Sonderumlagen verändern den wirtschaftlichen Wert einer Eigentumswohnung erheblich. Aussagekräftig sind Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung.

Position im Gebäude. Geschoss, Ausrichtung, Aufzug, Balkon, Lärmwirkung und der Zustand der gemeinschaftlichen Zugänge führen innerhalb desselben Blocks zu unterschiedlichen Werten. Eine pauschale Quadratmeterannahme bildet das nicht ab.

Für den Start genügen die Eckdaten. Je vollständiger die Angaben, desto enger die Spanne:

• Adresse, Objektart, Baujahr, Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücksfläche
• Grundriss sowie Geschoss, Balkon, Aufzug, Stellplatz
• Energieausweis und Übersicht der bisherigen Modernisierungen, mit Jahreszahlen
• bei Vermietung der Mietvertrag und die aktuelle Mietaufstellung
• bei Eigentumswohnungen Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Rücklage
• Hinweise auf beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen oder WEG-Darlehen
• bei Häusern ein Grundbuchauszug sowie Angaben zu Anbauten und Besonderheiten des Grundstücks

Fehlt etwas, ist eine Einordnung trotzdem möglich. Die Unsicherheit wird dann ausgewiesen und nicht durch eine pauschale Annahme überschrieben.