Immobilienbewertung Waldheim Hannover: was den Wert Ihrer Immobilie hier konkret bestimmt

Eine belastbare Immobilienbewertung in Waldheim beginnt nicht bei einem Durchschnittswert für Hannover, sondern bei Ihrer Adresse. Gewertet wird das einzelne Objekt: Grundstück, Bausubstanz, Ausstattungsstand, rechtliche Verhältnisse und die Mikrolage innerhalb des Stadtteils. Diese Seite erklärt, welche Merkmale in die Rechnung eingehen, welcher Bodenrichtwert gilt, welches Verfahren zu Ihrem Objekttyp passt, welche Unterlagen Sie beibringen und wie der Weg bis zur schriftlichen Werteinschätzung abläuft.

Waldheim ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Döhren-Wülfel. Es zählt zu den kleinsten Stadtteilen der Stadt, und der Bestand ist überwiegend kleinteilig bebaut. Genau das ist der Grund für die objektbezogene Betrachtung: Wo wenige, sehr unterschiedliche Objekte nebeneinanderstehen, trägt kein pauschaler Stadtteilwert. Grundstückszuschnitt, Modernisierungsstand, Anbauten und Straßenlage verschieben das Ergebnis spürbar.

Ziel der Bewertung ist der Verkehrswert. Er ist in § 194 BauGB als der Preis definiert, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre.

[Immobilie in Waldheim bewerten lassen]

Ausgangspunkt ist immer das konkrete Gebäude. Ein Einfamilienhaus wird anders gewichtet als eine Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Erhoben werden im Kern:

• Grundstücksfläche, Zuschnitt und zulässige Nutzung
• Wohnfläche, Nutzfläche und Raumanzahl
• Baujahr, Bauweise und Gebäudetyp
• Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Leitungen
• Umfang und Jahr bereits erfolgter Modernisierungen, daraus abgeleitet die Restnutzungsdauer
• energetischer Zustand und Gebäudetechnik
• Keller, Garage, Stellplatz, Terrasse, Balkon, Nebengebäude
• Grundrissqualität, Belichtung und tatsächliche Nutzbarkeit der Räume
• Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs sowie Baulasten

Bei Eigentumswohnungen kommen die Lage im Gebäude, der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie beschlossene oder absehbare Sanierungen der Gemeinschaft hinzu. Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz werden getrennt erfasst, weil sie eigenständig wertrelevant sind.

Die Angabe „Waldheim“ allein genügt nicht. Bewertet wird die Mikrolage der Adresse, und die kann sich in einem kleinen Stadtteil über wenige hundert Meter deutlich unterscheiden. Berücksichtigt werden vor allem:

• Ruhelage oder Verkehrsbelastung an der konkreten Straße
• Ausrichtung, Besonnung und Belichtung
• Abstand zur Nachbarbebauung, Einsehbarkeit und Privatsphäre
• Erreichbarkeit von Nahverkehr und täglichem Bedarf
• Stellplatzsituation und Zufahrt zum Grundstück
• Topografie und tatsächliche Ausnutzbarkeit der Fläche
• Immissionen oder sonstige wertmindernde Besonderheiten

Diese Merkmale wirken nicht additiv, sondern zusammen. Ein älteres Gebäude kann durch einen gut geschnittenen Grundstücksanteil und eine ruhige Straße getragen werden. Umgekehrt gleicht eine hochwertige Ausstattung eine ungünstige Zufahrt oder eine belastete Lage nicht automatisch aus.

Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte flächendeckend zum Stichtag 1. Januar eines jeden Jahres ermittelt und veröffentlicht. Für Hannover ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig; abrufbar sind die Werte über das Portal BORIS Niedersachsen.

Maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der Ihre Waldheimer Adresse tatsächlich liegt, zum jeweils aktuell veröffentlichten Stichtag 1. Januar, jeweils für die passende Nutzungsart, bei Wohnbebauung also für Wohnbauflächen. Dieser Wert wird für jede Anfrage zonenscharf abgerufen und nicht durch einen geschätzten Stadtteildurchschnitt ersetzt.

Zwei Stichtage sind dabei auseinanderzuhalten: der Bodenrichtwert-Stichtag, immer der 1. Januar, und der Wertermittlungsstichtag, auf den sich Ihre Werteinschätzung bezieht. Liegen beide auseinander, wird die zeitliche Differenz offengelegt und, soweit die Datenlage es hergibt, berücksichtigt.

Der Bodenrichtwert ist kein fertiger Grundstückswert. Er gilt für ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, etwa in Größe, Zuschnitt, Erschließungs- oder Entwicklungszustand, sind Anpassungen erforderlich. Als weitere Datengrundlage dienen die vom Gutachterausschuss ausgewerteten Kauffälle, die jährlich im Grundstücksmarktbericht für Hannover veröffentlicht werden (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Die ImmoWertV 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022, kennt drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts. Gewählt wird nach Objekttyp und verfügbarer Datengrundlage.

Vergleichswertverfahren #

Passend für Eigentumswohnungen sowie für weitgehend typisierte Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke. Grundlage sind tatsächlich realisierte, hinreichend ähnliche Kauffälle. Abweichungen bei Fläche, Baujahr, Zustand und Mikrolage werden über Zu- und Abschläge angeglichen. Bei kleinteiligem Bestand ist die entscheidende Frage, ob überhaupt genug vergleichbare Fälle vorliegen.

Sachwertverfahren #

Der übliche Weg bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und individuell ausgestatteten Wohngebäuden. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen werden getrennt ermittelt und zusammengeführt. Alter, Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad und bauliche Besonderheiten gehen in die Berechnung ein, anschließend folgt die Marktanpassung.

Ertragswertverfahren #

Anzuwenden, wenn der Wert wesentlich von nachhaltig erzielbaren Erträgen bestimmt wird, typischerweise beim vermieteten Mehrfamilienhaus. Benötigt werden Mietverträge, Flächenangaben, Bewirtschaftungskosten und Angaben zu Leerstand.

Häufig sinnvoll ist eine Plausibilisierung über ein zweites Verfahren. Welches Verfahren führend ist und warum, wird in der Werteinschätzung ausgewiesen.

Für eine erste Einordnung genügen Adresse, Objekttyp, Baujahr, Grundstücks- und Wohnfläche sowie Angaben zum Zustand. Für die schriftliche Werteinschätzung sollten möglichst vorliegen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Bauzeichnungen und Baubeschreibung
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Energieausweis, sofern vorhanden
• Angaben zu Rechten, Belastungen und Baulasten
• bei Wohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Eigentümerprotokolle, Rücklagenübersicht
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung

Ein gültiger Energieausweis ist nach § 80 Abs. 3 und 4 GEG bei Verkauf oder Vermietung spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und zu übergeben. Wer ihn ohnehin beschaffen muss, gibt ihn sinnvollerweise gleich mit in die Bewertung.

Fehlende Unterlagen schließen eine Anfrage nicht aus. Sie werden benannt, denn offene Punkte bei Flächen, Rechten oder Modernisierungen gehen als Annahme in die Einschätzung ein und begrenzen deren Genauigkeit.

1. Sie übermitteln Adresse und Objektgrunddaten.
2. Die Unterlagen werden auf Vollständigkeit und Besonderheiten geprüft, offene Punkte werden abgefragt.
3. Die zuständige Bodenrichtwertzone und der maßgebliche Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar werden abgerufen.
4. Objektzustand, Grundstück und Mikrolage in Waldheim werden eingeordnet.
5. Das zum Objekttyp passende Verfahren wird gewählt, gerechnet und gegen verfügbare Marktdaten plausibilisiert.
6. Sie erhalten eine schriftliche Werteinschätzung mit Wertermittlungsstichtag, herangezogenen Daten, gewähltem Verfahren und den wesentlichen Annahmen.

Nennen Sie den Anlass gleich mit. Eine Orientierung für die eigene Entscheidung, eine Erbauseinandersetzung oder die Frage, ob die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für eine nicht selbst genutzte Immobilie bereits abgelaufen ist, stellen unterschiedliche Anforderungen. Wird ein förmliches Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt gebraucht, gehört dieser Verwendungszweck in die Anfrage.