Immobilienbewertung in Wülferode: belastbarer Verkehrswert trotz weniger Kauffälle

Wülferode ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Kirchrode-Bemerode-Wülferode im Südosten des Stadtgebiets. Für die Wertermittlung ist dieser Zuschnitt entscheidender, als er auf den ersten Blick wirkt: Wülferode ist einer der kleinsten Stadtteile Hannovers, die Bebauung ist überwiegend kleinteilig und von Ein- und Zweifamilienhäusern um den historischen Ortskern geprägt, Geschosswohnungsbau spielt eine untergeordnete Rolle. Wo wenige Häuser stehen, werden wenige Häuser verkauft. Genau daraus entsteht die eigentliche Aufgabe einer seriösen Immobilienbewertung in Wülferode: einen nachvollziehbaren Wert zu begründen, obwohl die Datenbasis vor Ort dünn ist.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft und regelt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren einheitlich. Das Vergleichswertverfahren gilt für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich als das aussagekräftigste, weil es den Wert aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ableitet. Es setzt aber voraus, dass es diese Kauffälle in ausreichender Zahl und in ausreichender Ähnlichkeit überhaupt gibt.

In Wülferode ist das oft nicht der Fall. Die geringe Zahl jährlicher Kauffälle führt dazu, dass Vergleichswerte häufig aus dem erweiterten Marktgebiet des Stadtbezirks abgeleitet und über Umrechnungskoeffizienten angepasst werden müssen. Eine Handvoll Verkäufe pro Jahr, verteilt über Baujahre von den 1950er Jahren bis zu einzelnen Neubauten, über sehr unterschiedliche Grundstücksgrößen und über Modernisierungszustände von unsaniert bis kernsaniert, ergibt keine belastbare Stichprobe. Wer daraus trotzdem einen Quadratmeterpreis mittelt, rechnet Zufall in eine Zahl um.

Die saubere Konsequenz lautet: Für das typische Wülferoder Einfamilienhaus wird in der Regel das Sachwertverfahren zum führenden Verfahren, und der Vergleichswert dient als Plausibilitätskontrolle, nicht umgekehrt. Das Sachwertverfahren stützt sich nicht auf die wenigen lokalen Verkäufe, sondern auf normierte Herstellungskosten des Gebäudes, den Bodenwert und die Marktanpassung über den Sachwertfaktor. Es ist damit das Verfahren, das mit einem kleinen Markt umgehen kann, ohne ihn zu erfinden.

Der Bodenwert wird nicht geschätzt, sondern abgeleitet. Grundlage ist der amtliche Bodenrichtwert für die jeweilige Bodenrichtwertzone, geführt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Region Hannover und veröffentlicht über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Niedersachsen. Maßgeblich sind immer die Zone, in der Ihr Grundstück tatsächlich liegt, und der aktuelle Stichtag. Ein Wert aus einem Immobilienportal, einem Zeitungsartikel oder einem Nachbarstadtteil ist keine Quelle.

Der Richtwert beschreibt ein Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften, insbesondere einer typischen Größe und einem typischen Zuschnitt. Weicht Ihr Grundstück davon ab, und in Wülferode weicht es häufig ab, wird über Umrechnungskoeffizienten angepasst. Praktisch relevant sind vor allem drei Abweichungen:

• Grundstücksgröße. Größere Grundstücke erzielen pro Quadratmeter regelmäßig einen geringeren Wert als kleinere. Die dörflich gewachsenen Parzellen am Ortskern liegen oft deutlich über der Größe des Richtwertgrundstücks.
• Zuschnitt und Bebaubarkeit. Tiefe, schmale oder rückwärtig erschlossene Grundstücke sind schlechter ausnutzbar. Umgekehrt kann ein teilbares Grundstück mit eigener Erschließung erheblich mehr wert sein als seine Fläche vermuten lässt.
• Zulässiges Maß der Nutzung. Was der Bebauungsplan oder die Einfügung nach Umgebung hergibt, wirkt direkt auf den Bodenwert.

Der Sachwert eines Gebäudes ergibt sich aus normierten Herstellungskosten, gekürzt um die Alterswertminderung. Damit daraus ein Marktwert wird, ist die Marktanpassung nötig. Der Sachwertfaktor stammt ebenfalls aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für die Region Hannover, der die Kaufpreissammlung führt und jährlich Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht. Er wird nach vorläufigem Sachwert und Bodenrichtwertniveau gegliedert und für ein Marktgebiet abgeleitet, nicht für einen einzelnen kleinen Stadtteil. Eine Bewertung, die den Faktor frei wählt oder auf 1,0 setzt, verlässt den nachvollziehbaren Bereich.

Die zweite empfindliche Stellschraube ist die Restnutzungsdauer. Sie folgt bei einem gepflegten Haus zunächst aus Baujahr und Gesamtnutzungsdauer, kann sich aber durch Modernisierungen verlängern. Die ImmoWertV sieht dafür ein Punktemodell vor, das einzelne Maßnahmen gewichtet, unter anderem Dacherneuerung samt Dämmung, Fenster, Leitungssysteme, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundrissanpassung. Für den Wülferoder Bestand ist das der Hebel mit der größten Wirkung: Zwei baugleiche Häuser aus derselben Zeile können sich im Ergebnis deutlich unterscheiden, wenn eines Dach, Fenster und Heizung erneuert hat und das andere nicht. Deshalb zählt für die Bewertung nicht die Aussage “modernisiert”, sondern welche Maßnahme in welchem Jahr und in welchem Umfang ausgeführt wurde.

Ein städtischer Durchschnitt bildet Wülferode nicht ab. Vier Merkmale sind in der Wertermittlung regelmäßig zu berücksichtigen und einzeln zu prüfen, statt sie pauschal als Zu- oder Abschlag anzusetzen:

Ortskernlage und Baustruktur. Rund um den historischen Kern steht kleinteilige, gewachsene Bebauung, teils mit ehemals landwirtschaftlich genutzten Nebengebäuden. Solche Objekte sind schwer zu vergleichen und werden im Sachwert über Baujahr, Bauart und Umbaugrad erfasst, nicht über einen Quadratmeterpreis.

Grundstückszuschnitte. Die Parzellen sind im Mittel großzügiger und unregelmäßiger als in planmäßig entwickelten Quartieren. Der Bodenwertanteil am Gesamtwert ist entsprechend hoch, und die Umrechnung über die Größe wirkt stärker als anderswo im Stadtgebiet.

Verkehrsanbindung mit Autoorientierung. Wülferode liegt östlich des Kronsbergs, grenzt an Bemerode, Anderten und das Stadtgebiet Laatzen und ist über die Bundesautobahn 7 angebunden. Ein eigener Stadtbahnanschluss besteht nicht. Für die Bewertung heißt das zweierlei: Die gute überörtliche Erreichbarkeit ist ein Lagevorteil für pendelnde Käufergruppen, während das Fehlen eines schienengebundenen Nahverkehrsanschlusses gegenüber Stadtteilen mit Stadtbahnhalt ein Nachteil ist. Beides gehört benannt und nicht gegeneinander weggekürzt.

Kronsberg-Kante und Immissionslage. Die topografische Kante prägt Ausrichtung, Aussicht und Freiflächenqualität einzelner Lagen innerhalb des Stadtteils. Gleichzeitig ist am östlichen und südlichen Rand die Nähe zur Autobahn zu prüfen. Ob daraus ein wertrelevanter Lärmnachteil folgt, ist eine Frage der konkreten Adresse, der Abschirmung und der Gebäudeausrichtung, nicht des Stadtteils insgesamt.