Kostenlose Immobilienbewertung in Schöningen

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Schöningen beantwortet eine einzige Frage: Was ist Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück heute am Markt wert? Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts, aufgebaut auf den anerkannten Wertermittlungsverfahren, auf den Bodenrichtwerten für Ihre Lage und auf den konkreten Daten Ihres Objekts. Die Anfrage ist kostenfrei und unverbindlich. Sie verpflichtet Sie zu nichts weiter, als Ihre Objektdaten einmal vollständig zusammenzutragen.

Schöningen ist eine Stadt im Landkreis Helmstedt in Niedersachsen. Wer hier bewerten lässt, braucht deshalb keine Zahl aus einem bundesweiten Durchschnitt, sondern eine Einordnung, die die örtlichen Lagen, den Gebäudebestand und die regionalen Marktdaten kennt.

Der maßgebliche Begriff ist der Verkehrswert. Er wird nach § 194 Baugesetzbuch durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit sowie der Lage des Grundstücks erzielbar wäre.

An dieser Definition hängen drei Punkte, die Ihre Erwartung an das Ergebnis prägen sollten:

• Stichtag. Ein Verkehrswert gilt für einen Tag, nicht für ein Jahr. Ändern sich Zinsniveau, Nachfrage oder der Zustand des Objekts, ändert sich der Wert mit.
• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr. Bewertet wird der normale Marktfall, weder der Glücksfall eines Liebhaberkäufers noch die Notlage unter Zeitdruck.
• Rechtliche Gegebenheiten. Ein Wegerecht, ein Wohnrecht, eine Erbbaurechtskonstellation oder eine Denkmaleigenschaft sind keine Randnotizen, sondern wertbildende Merkmale.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten und die dafür erforderlichen Daten. Sie ist der Grund, warum eine seriöse Bewertung reproduzierbar ist: Es gibt eine festgelegte Systematik statt Bauchgefühl.

Die ImmoWertV sieht insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor. Welches Verfahren führt, entscheidet die Objektart, nicht die Vorliebe des Bewertenden.

Vergleichswertverfahren #

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ausreichend ähnlicher Objekte ab. Unterschiede bei Lage, Größe, Baujahr, Zustand oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Es ist das Verfahren der ersten Wahl bei Eigentumswohnungen, bei Reihen- und Doppelhäusern und bei unbebauten Grundstücken, also überall dort, wo genug echte Vergleichsfälle existieren. Für Schöningen bedeutet das: Je typischer Ihr Objekt für den örtlichen Bestand ist, desto belastbarer wird diese Ableitung. Angebotspreise aus Immobilienportalen taugen dafür nur eingeschränkt, weil sie nicht den tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen entsprechen müssen.

Ertragswertverfahren #

Das Ertragswertverfahren stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge ab und ist deshalb der Standard bei vermieteten Objekten, bei Mehrfamilienhäusern und bei gemischt genutzten Immobilien. Eingang finden die marktüblich erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Ein bestehender, dauerhaft unter Marktniveau liegender Mietvertrag wirkt sich hier unmittelbar aus. Umgekehrt führt eine hohe aktuelle Miete nicht automatisch zu einem hohen Ertragswert: Geprüft wird, ob der Ertrag dauerhaft und unter marktüblichen Bedingungen erzielbar erscheint.

Sachwertverfahren #

Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen, ermittelt über Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, und passt das Ergebnis anschließend an die Marktlage an. Es trägt vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, bei individuell geplanten Objekten und bei Immobilien, für die es kaum echte Vergleichsfälle gibt.

In der Praxis wird häufig ein Verfahren als führendes gewählt und ein zweites zur Plausibilisierung gerechnet. Weichen beide stark voneinander ab, ist das kein Fehler, sondern ein Hinweis: Meist steckt eine Besonderheit im Objekt, die genauer angesehen werden muss.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Sie entsprechen daher ausdrücklich nicht automatisch dem Wert eines einzelnen Grundstücks. Ihr Grundstück kann vom Richtwert seiner Zone abweichen, etwa durch Zuschnitt, Erschließungszustand, Hanglage, Baulasten, Immissionen oder eine abweichende bauliche Ausnutzbarkeit.

Für Niedersachsen stellt BORIS.NI die Bodenrichtwerte und weitere Grundstücksmarktinformationen bereit. Die Datenbasis dahinter stammt von den niedersächsischen Gutachterausschüssen: Sie führen die Kaufpreissammlungen und leiten daraus die Daten für die Grundstückswertermittlung ab.

Eine gute Bewertung für Schöningen benutzt diese Quellen als Fundament und korrigiert sie dann objektbezogen nach oben oder unten. Wer nur den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert und dazu einen pauschalen Gebäudewert addiert, liefert eine Rechnung, aber keine Bewertung.

• Mikrolage innerhalb der Stadt. Nachbarschaft, Straßenlage, Anbindung, Nahversorgung, Schulen, Lärm und Ausrichtung.
• Grundstück. Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Teilbarkeit, Erschließungszustand, Topografie.
• Baujahr und Bauweise. Sie bestimmen Restnutzungsdauer und Sanierungsbedarf.
• Modernisierungsstand. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder und Dämmung. Der Zeitpunkt der letzten Maßnahmen zählt mehr als deren Aufzählung.
• Energetischer Zustand. Energieträger, Effizienzklasse, Alter der Anlagentechnik und absehbare gesetzliche Anforderungen.
• Wohnfläche und Grundriss. Nutzbarkeit schlägt reine Quadratmeterzahl.
• Ausstattungsqualität. Vom einfachen bis zum gehobenen Standard, belegbar statt behauptet.
• Rechte und Lasten. Grundbuchabteilung II, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht, Denkmalschutz.
• Vermietungssituation. Bestehende Mietverhältnisse, Miethöhe, Laufzeit, Leerstand.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich. Teilungserklärung, Sondernutzungsrechte, Instandhaltungsrücklage und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

Je vollständiger die Angaben, desto enger die Wertspanne. Für eine erste Bewertung genügen in der Regel diese Punkte:

Fehlt Ihnen ein Dokument, ist das kein Ausschlusskriterium. Angaben, die nicht belegt sind, werden als Annahme gekennzeichnet, und die Wertspanne fällt entsprechend breiter aus.

Eine kostenlose Bewertung liefert eine begründete Marktwerteinschätzung, üblicherweise als Spanne mit einem wahrscheinlichsten Wert. Drei Einordnungen gehören dazu:

Es ist kein Verkehrswertgutachten. Ein gerichtsfestes Gutachten setzt eine Ortsbesichtigung, eine vollständige Unterlagenprüfung und eine ausführliche schriftliche Herleitung voraus. Für Erbauseinandersetzungen, Gerichtsverfahren oder gegenüber dem Finanzamt kann ein solches Gutachten erforderlich sein. Für die private Orientierung und die Vorbereitung einer Entscheidung reicht die Bewertung.

Eine Spanne ist ehrlicher als eine Punktzahl. Der Markt ist keine Formel. Wer Ihnen ohne Objektkenntnis einen exakten Betrag nennt, verkauft Ihnen Genauigkeit, die es nicht gibt.

Der Wert altert. Er gilt zum Bewertungsstichtag. Liegt Ihre letzte Einschätzung längere Zeit zurück oder haben Sie seither saniert, lohnt eine Aktualisierung.

1. Objektdaten übermitteln. Sie geben die Eckdaten aus der Tabelle oben an. Das dauert wenige Minuten.
2. Rückfragen klären. Fehlende, unklare oder widersprüchliche Angaben werden kurz nachgefragt, meist telefonisch oder per E-Mail.
3. Daten auswerten. Bodenrichtwert der Lage, Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses und Vergleichsfälle werden auf Ihr Objekt bezogen.
4. Verfahren anwenden. Je nach Objektart führt das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, ergänzt um eine Plausibilisierung.
5. Ergebnis erhalten. Sie bekommen die Wertspanne, den wahrscheinlichsten Wert und die Begründung, welche Faktoren nach oben und welche nach unten gewirkt haben.

Ob Sie danach etwas unternehmen, entscheiden Sie. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer in Schöningen lassen bewerten, ohne kurzfristig verkaufen zu wollen: für die Vermögensübersicht, für die Aufteilung im Erbfall, für ein Bankgespräch oder um zu wissen, ob eine geplante Sanierung den Wert überhaupt trägt.