Zu den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlung zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches führt, hängt vom Objekt ab.
Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es ist das erste Mittel bei Eigentumswohnungen, standardisierten Häusern und unbebauten Grundstücken. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsfälle, die in kleineren Gemeinden nicht immer vorliegt.
Ertragswertverfahren. Hier zählt der nachhaltig erzielbare Ertrag: marktübliche Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, zuzüglich Bodenwert. Anwendung finden es bei vermieteten Wohnhäusern, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten.
Sachwertverfahren. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten der Gebäude, gemindert um Alterswertminderung, angepasst über einen marktüblichen Faktor. Es trägt dort, wo Vergleichsdaten fehlen und kein Ertrag im Vordergrund steht, also bei individuell gebauten oder umgebauten Einfamilienhäusern im ländlichen Raum.
In der Praxis wird häufig ein Verfahren als führend gewählt und mit einem zweiten plausibilisiert. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, ist das kein Rechenfehler, sondern ein Hinweis auf eine Besonderheit des Objekts, die geklärt werden muss.