Immobilienbewertung Wesendorf: kostenlose Wertermittlung nach ImmoWertV

Eine Immobilienbewertung in Wesendorf beantwortet eine einzige Frage sauber: Was ist dieses Grundstück, dieses Haus oder diese Wohnung am Stichtag tatsächlich wert? Diese Seite beschreibt die Wertermittlung als eigenständige Leistung. Es geht ausschließlich um das Verfahren, die Datengrundlage, die nötigen Unterlagen und darum, welche Form der Bewertung zu welchem Anlass passt. Ein Verkauf ist dafür weder Voraussetzung noch Ziel.

Grundlage jeder seriösen Bewertung ist § 194 des Baugesetzbuchs. Dort ist der Verkehrswert, gleichbedeutend mit dem Marktwert, als der Preis definiert, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, und zwar unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen. Das ist ein wichtiger Punkt: Ein Preis, der unter Zeitdruck, innerhalb der Familie oder in einer Notlage zustande kommt, ist kein Verkehrswert. Ebenso wenig ist es ein Wunschpreis aus einem Portalinserat.

Wie dieser Wert hergeleitet wird, regelt seit dem 01.01.2022 die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV 2021. Sie hat die zuvor verstreuten Regelungen zusammengeführt und beschreibt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bundeseinheitlich in einer einzigen Verordnung. Eine Bewertung, die sich nicht auf eines dieser Verfahren stützt, ist eine Meinung, keine Wertermittlung.

Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke in Wesendorf ist das der Regelfall, sofern genügend Vergleichsfälle vorliegen. Abweichungen in Lage, Baujahr, Größe und Zustand werden über Zu- und Abschläge angepasst.

Sachwertverfahren. Hier wird der Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert gebildet, anschließend über einen Sachwertfaktor an das örtliche Marktniveau angepasst. Dieses Verfahren trägt bei individuellen, selbst genutzten Objekten, für die es kaum echte Vergleichsfälle gibt, etwa einem freistehenden Haus mit ungewöhnlichem Zuschnitt oder einem ehemaligen Hofgebäude in einem der Ortsteile.

Ertragswertverfahren. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, vermindert um Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz. Anzuwenden bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und gemischt genutzten Objekten.

In der Praxis werden Verfahren häufig kombiniert. Ein vermietetes Zweifamilienhaus lässt sich sowohl über den Ertrag als auch über den Sachwert plausibilisieren. Entscheidend ist, dass die Wahl des Verfahrens begründet wird und nicht das Ergebnis die Methode bestimmt.

Der Bodenwert ist bei fast jeder Bewertung der stabilste Baustein, und er ist öffentlich nachprüfbar. Die Bodenrichtwerte für Wesendorf werden vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und über das Bodenrichtwertportal Niedersachsen des LGLN kostenfrei veröffentlicht. Jeder kann sie einsehen.

Die Herleitung folgt einem klaren Weg. Nach §§ 192 bis 199 BauGB führen die Gutachterausschüsse eine Kaufpreissammlung, in die alle notariell beurkundeten Kaufverträge ihres Zuständigkeitsbereichs einfließen. Aus dieser Sammlung werden für abgegrenzte Zonen durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter abgeleitet, jeweils bezogen auf ein Richtwertgrundstück mit definierten Eigenschaften.

Genau hier passieren die meisten Fehler bei Bewertungen in Eigenregie. Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Grundstück mit bestimmter Tiefe, Größe, Erschließung und Nutzungsart. Weicht das reale Grundstück davon ab, muss umgerechnet werden. Ein sehr tiefes Handtuchgrundstück, eine Hinterlandfläche ohne eigene Erschließung, ein Eckgrundstück mit zwei Anbauverpflichtungen oder eine im Bebauungsplan abweichend festgesetzte Geschossflächenzahl führen zu Anpassungen, die schnell im zweistelligen Prozentbereich liegen. Der Richtwert ist der Ausgangspunkt der Rechnung, nicht ihr Ergebnis.

Für Wesendorf kommt die räumliche Struktur hinzu. Die Gemeinde ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Wesendorf im Landkreis Gifhorn in Niedersachsen, zu der außerdem Wahrenholz, Groß Oesingen, Schönewörde, Ummern und Wagenhoff gehören. Bodenrichtwertzonen enden nicht an Ortsschildern und folgen auch nicht der Gemeindegrenze. Zwei Grundstücke im Umkreis von wenigen hundert Metern können in unterschiedlichen Zonen liegen, etwa wenn eine Zone reines Wohnbauland abbildet und die benachbarte dörfliche Mischnutzung.

Über den Boden hinaus entscheidet das Gebäude. Diese Faktoren wiegen in der Bewertungspraxis am schwersten:

• Baujahr und Modernisierungsstand. Nicht das Baujahr allein zählt, sondern die fiktive Restnutzungsdauer. Neue Fenster, gedämmtes Dach, erneuerte Heizung und modernisierte Elektrik verlängern sie und wirken damit unmittelbar wertsteigernd.
• Wohnfläche und Zuschnitt. Maßgeblich ist die korrekt nach anerkannten Regeln berechnete Fläche, nicht die Angabe aus einem alten Exposé. Dachschrägen und Kellerräume werden anteilig oder gar nicht angerechnet.
• Energetischer Zustand. Beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Bewerbung einer Immobilie muss nach dem Gebäudeenergiegesetz ein gültiger Energieausweis vorliegen und dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Kennwert und Energieträger beeinflussen die Zahlungsbereitschaft messbar.
• Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit. Teilbarkeit, Baulasten, Leitungsrechte und die Festsetzungen des Bebauungsplans.
• Rechte und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs. Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Erbbaurecht können den Wert erheblich mindern.
• Bauzustand und Instandhaltungsstau. Feuchte im Keller, Risse, Schwammbefall oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer sind bezifferbare Abzüge.
• Mikrolage. Lärmbelastung durch die Bundesstraße, Nachbarbebauung, Ausrichtung, Erreichbarkeit von Schule, Kita und Nahversorgung.

Je vollständiger die Datenlage, desto belastbarer das Ergebnis. Nützlich sind:

1. Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere wegen der Abteilungen II und III.
2. Flurkarte oder Liegenschaftskarte mit Flurstücksnummer.
3. Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten.
4. Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie, falls vorhanden, die Berechnung des umbauten Raums.
5. Baubeschreibung und Baugenehmigung.
6. Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang, gern mit Rechnungen.
7. Energieausweis.
8. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage.
9. Bei vermieteten Objekten die aktuellen Mietverträge und eine Mieterliste.
10. Nachweise über Erschließungsbeiträge und laufende Grundabgaben.

Fehlt etwas, ist das kein Ausschlussgrund. Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte lassen sich bei berechtigtem Interesse beim Grundbuchamt des für Wesendorf zuständigen Amtsgerichts sowie beim Katasteramt anfordern, Bauakten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Beide Wege führen zu einem Ergebnis, aber nicht zum selben.

Die Online-Bewertung arbeitet mit Ihren Eingaben und mit Marktdaten. Sie liefert innerhalb weniger Minuten eine Spanne und ist geeignet, um eine Größenordnung zu bekommen, etwa vor einem ersten Bankgespräch oder für eine Erbengemeinschaft, die eine Diskussionsgrundlage braucht. Ihre Schwäche ist strukturell: Sie kennt weder den Instandhaltungsstau im Keller noch das Wohnrecht im Grundbuch und rechnet mit einem Durchschnittszustand, den es in Wirklichkeit selten gibt.

Die Vor-Ort-Bewertung korrigiert genau das. Bei der Besichtigung werden Bauzustand, Ausstattungsqualität, tatsächliche Flächen, Lärmsituation und Umfeld aufgenommen und mit den Unterlagen abgeglichen. Der Zeitaufwand liegt üblicherweise bei 60 bis 90 Minuten im Objekt. Für alles, was Konsequenzen hat, also Auszahlungen, Steuern und Auseinandersetzungen, ist dieser Schritt nicht ersetzbar.

Diese drei Begriffe werden oft vermischt, obwohl sie unterschiedliche Dinge bezeichnen.

Kostenlose Wertermittlung. Eine fundierte Markteinschätzung auf Basis der Unterlagen, der Bodenrichtwerte, der Vergleichsdaten und, bei Bedarf, einer Besichtigung. Sie nennt eine begründete Wertspanne und benennt die Faktoren, die diese Spanne aufspannen. Sie ist für den Eigentümer unverbindlich und kostet nichts, unabhängig davon, ob je etwas verkauft wird. Ihre Grenze: Sie ist keine Urkunde und wird von Gerichten oder Finanzämtern nicht als Nachweis akzeptiert.

Kurzgutachten. Eine schriftliche, nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung mit Verfahrensangabe, Datenquellen und Berechnung, aber in reduziertem Umfang. Es ist kostenpflichtig und eignet sich als Argumentationsgrundlage gegenüber Banken, Miterben oder der Gegenseite in einer Auseinandersetzung, wenn kein Vollgutachten verlangt wird.

Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Ein vollständiges Gutachten nach ImmoWertV, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, mit Objektaufnahme, Fotodokumentation, Verfahrenswahl, Ableitung und Plausibilisierung. Es ist die einzige der drei Formen, die vor Gericht und gegenüber Behörden trägt, und entsprechend aufwendig und kostenpflichtig.

Erbschaft. Für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke bewertet das Finanzamt Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz in typisierten Verfahren. Liegt dieser Ansatz über dem tatsächlichen Wert, etwa wegen Instandhaltungsstau oder eines belastenden Rechts, kann der niedrigere gemeine Wert über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden, § 198 BewG. Für die Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft genügt oft schon eine belastbare Einschätzung, um überhaupt eine gemeinsame Zahl zu haben.

Scheidung. Beim Zugewinnausgleich zählt der Wert zum Stichtag, nicht der heutige Marktpreis. Einigen sich beide Seiten, reicht eine gemeinsam akzeptierte Wertermittlung. Ist der Wert streitig oder läuft ein Verfahren, führt kaum ein Weg an einem Gutachten vorbei.

Schenkung. Wer zu Lebzeiten überträgt, braucht den Wert für die Steuer, für Freibeträge, für Pflichtteilsergänzungsansprüche und häufig auch für die Bewertung eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts.

Finanzierung. Banken bewerten grundsätzlich selbst und arbeiten zusätzlich mit dem konservativeren Beleihungswert. Eine eigene, unabhängige Wertermittlung hilft trotzdem: Sie zeigt vorab, ob die Beleihungsgrenze realistisch erreichbar ist, und liefert die Unterlagen, die die Bank ohnehin anfordert, in einem Zug.