Leibrente

Leibrente Immobilien: Alles, was Sie zur Altersvorsorge wissen müssen
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Die Leibrente durch eine Immobilie ist in den letzten Jahren zu einer immer beliebteren Alternative für Senioren geworden. Neue Käufer, Privatpersonen und Unternehmen sowie Stiftungen betrachten es als eine lukrative Anlage- und Sparmöglichkeit.

Eine wachsende Zahl von Immobilienbesitzern sieht darin eine Antwort auf den Geldbedarf Ihrer Altersvorsorge. In diesem Beitrag erfahren Sie alles über die Leibrente.

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Leibrente Immobilien: Alles, was Sie zur Altersvorsorge wissen müssen

Die Leibrente durch eine Immobilie ist in den letzten Jahren zu einer immer beliebteren Alternative für Senioren geworden. Neue Käufer, Privatpersonen und Unternehmen sowie Stiftungen betrachten es als eine lukrative Anlage- und Sparmöglichkeit. Eine wachsende Zahl von Immobilienbesitzern sieht darin eine Antwort auf den Geldbedarf Ihrer Altersvorsorge.

Mit einer immer höheren Lebenserwartung steigt auch das Risiko, langfristig auf häusliche Hilfe oder teure Einrichtungen angewiesen zu sein. Diese Umstände werden immer komplizierter, da die Renteneinkünfte sinken. Hinzu kommt der Wunsch, den eigenen Kindern zu helfen, wenn sie es wirklich benötigen und der Gedanke, den Nachlass zu Lebzeiten zu regeln.

All das sind Faktoren, die immer mehr ältere Menschen dazu bewegen, die Option der Immobilienverrentung in Betracht zu ziehen.

Eine Leibrente als Sonderform des Immobilienverkaufs und lebenslanger monatlicher Rentenzahlung an den Verkäufer wird auch als Immobilienrente bezeichnet und bietet ein garantiertes Einkommen.

Auf den ersten Blick scheint sich dadurch die finanzielle Situation verbessern zu können, doch der Verkauf auf Raten birgt Risiken. Genauer betrachtet ist es eine Spekulation auf ein langes Leben aus Sicht des Verkäufers und umgekehrt.

City Immobilienmakler informiert Sie über die Leibrente, ihre verschiedenen Varianten und die damit verbundenen Risiken.

Sie haben nicht viel Zeit zu lesen? Das Wichtigste zur Leibrente auf einen Blick

  • Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung gegen eine Leibrente wird Ihnen kein Pauschalpreis gezahlt. Sie erhalten im Ausgleich eine monatliche Rentenzahlung.
  • Bis zu seinem Lebensende oder dem vereinbarten Termin behält der Verkäufer das Recht, in der Immobilie zu wohnen.
  • Eine Leibrente ist eine gute Option für ältere Personen, die ihr Haus nicht verkaufen, ihre Rente aber mit einer monatlichen Zusatzzahlung aufbessern möchten.
  • Der Verkauf der Immobilie gegen Immobilienverrentung hat den Verlust des Erbes zur Folge.
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Was ist eine Leibrente?

Bei einer Leibrente verkauft der Immobilieneigentümer sein Eigenheim an eine Privatperson, bewohnt es aber grundsätzlich bis zu seinem Lebensende weiter. Bei einer solchen Immobilienrente verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis in regelmäßigen Raten abzuzahlen. Es ist weiterhin möglich, die Immobilie zu bewohnen oder sie sogar zu vermieten.

Die Immobilie kann zudem an einen gewerbsmäßigen Anbieter von Leibrenten verkauft werden. Auch hier kann sie bis zum Lebensende oder zu einem bestimmten Zeitpunkt bewohnt werden. Je nachdem, was vertraglich vereinbart wurde, können monatliche, vierteljährliche oder jährliche Raten zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises erfolgen.

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Grundsteuer und Unterhaltskosten

 

Neben der Grundsteuer ist der neue Käufer für alle Unterhaltskosten und Renovierungen verantwortlich. Zudem kann ein älteres Haus sehr kostspielig sein. Ein Rohrbruch sollte repariert, die Küche muss ausgetauscht oder das Dach sollte erneuert werden. Aber all diese Kosten kommen nun nicht mehr auf Sie zu.

 

Das Wohnrecht

 

Der Käufer räumt Ihnen ein Nießbrauchrecht ein. Es gibt Ihnen das Recht, für den Rest Ihres Lebens in dem Haus zu wohnen. Weiter unten im Artikel gehen wir etwas genauer auf das Nießbrauchrecht ein.

So können Sie Ihre Immobilie auch vermieten und Ihre Rente zur Leibrente hinzu aufbessern.

Sollten Sie zu Ihren Kindern oder in eine kleinere Wohnung ziehen, können Sie auf Ihr lebenslanges Wohnrecht verzichten und eine einmalige Zahlung vereinbaren.

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Erbschaft und Angehörige

 

Selbst wenn Sie aufgrund der Leibrente die Möglichkeit verlieren, eine Immobilie zu erben, können Sie Ihre Angehörigen absichern. Legen Sie eine Mindestlaufzeit für Ihre Leibrente fest. Die Leibrente wird bis zum Ende der Mindestlaufzeit an Ihre Angehörigen ausgezahlt.

Eine gebundene Leibrente kann zur Absicherung Ihres Partners verwendet werden. Zusätzlich zur Leibrente behält Ihr Partner das Wohnrecht auf Lebenszeit.

Durch die abgekürzte Leibrente werden Zahlungen nur für eine begrenzte Zeit geleistet. Die Rentenzahlungen sind nicht dauerhaft. Dadurch erhalten Sie eine höhere monatliche Rentenzahlung bis zum festgelegten Datum.

Wann endet die Immobilienrente?

Dies kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. In der Regel vereinbaren Käufer und Verkäufer eine lebenslange Immobilienrente. Obwohl der Verkäufer das Objekt bis zu seinem Tod bewohnen kann, geht es in das Eigentum des Käufers über. Somit auch alle Pflichten an dieser Liegenschaft.

Dennoch kann eine Immobilienverrentung vor dem Tod enden, wenn sie nur für einen bestimmten Zeitraum vereinbart wurde. Ein solches Modell wird auch als Zeitrente oder zeitlich begrenzte Leibrente bezeichnet.

Zwar sind die Rentenzahlungen dabei meist höher, es ist aber möglich, dass ein Verkäufer, der ein hohes Alter erreicht, die Immobilie verlassen und umziehen muss.

Wie funktioniert der Immobilienverkauf gegen Leibrente?

Der Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente erfolgt mit einem notariellen Kaufvertrag. Im Rahmen des Kaufvertrags werden die Leibrente und das lebenslange Wohnrecht, auch Nießbrauch genannt, vereinbart und zusätzlich im Grundbuch als Sicherheit für den Verkäufer eingetragen.

Anstelle des vollen Kaufpreises erhält der Verkäufer vom Käufer wiederkehrende monatliche Zahlungen. Des Weiteren können auch Einmalzahlungen geleistet werden. Außerdem hat der Verkäufer das Recht, die verkaufte Immobilie lebenslang zu bewohnen und sogar zu vermieten, falls er beispielsweise in ein Seniorenheim zieht.

Infolge der Eigentumsübertragung ist der Käufer auch für alle anfallenden Kosten wie Grundsteuern und Reparaturen verantwortlich.

Für wen lohnt sich die Immobilienrente?

Die Frage, ob sich eine Leibrente lohnt oder nicht, können wir nicht generell beantworten. Sie sollten mehrere Faktoren einbeziehen.

Wenn Sie sich für diese Art der Altersvorsorge interessieren, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

  • Sie sollten sich im Ruhestand oder kurz davor befinden.
  • Ihr Eigenheim sollte schuldenfrei sein.
  • Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, aber dennoch darin wohnen.
  • Bedenken Sie zudem, dass die Möglichkeit einer Vererbung entfällt.
  • Sie möchten Ihren Ruhestand mit Zusatzzahlungen aufbessern.

Sie sollten vertraglich regeln, wie genau das Wohn- und Nutzungsrecht geregelt ist oder wer für Renovierungsarbeiten und weitere Kosten aufkommt.

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Fachmann beurteilen. Denn dieser Wert ist ausschlaggebend für die Höhe Ihrer Immobilienrente.

Ab welchem Alter ist die Immobilien Leibrente möglich?

Als Grenze für Leibrenten wird in der Regel ein Alter von mindestens 65 bis 70 Jahren vorausgesetzt. Dadurch können die finanziellen Risiken sinnvoll niedrig gehalten werden.

Diese Altersabsicherung wird unter Berücksichtigung des sogenannten Leibrentenbarwertfaktors berechnet. Dieser orientiert sich an der statistischen Lebenserwartung.

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Was sind die Vorteile bei dieser Art von Altersvorsorge?

 

Im Folgenden möchten wir von City Immobilienmakler die wichtigsten Vorteile der Immobilienverrentung näher erläutert, da sie eine interessante Alternative zum herkömmlichen Immobilienverkauf darstellt.

  • Zusätzliches Renteneinkommen
  • Absicherung des Ehe- respektive Lebenspartners
  • Übertragung von Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten

 

Welche Risiken birgt die Immobilienrente?

 

Es gilt immer mehr als nur eine Seite zu betrachten. Die Leibrente birgt zudem Risiken und sollte gut durchdacht werden.

  • Die Möglichkeit zur Vererbung der Leibrente besteht nicht
  • Sie sind fortan nicht mehr Eigentümer
  • Durch das Wohnrecht auf Lebenszeit reduziert sich der Verkaufspreis
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Leibrente berechnen – Wie lässt sich die Immobilienverrentung ermitteln?

Die Berechnung der Leibrenten für einen Hausverkauf hängt von vielen Faktoren ab und ist sehr individuell. Nachstehend haben wir einige der Faktoren aufgeführt, die berücksichtigt werden:

  • Dauer der Leibrente
  • Wert der Immobilie
  • Lage der Immobilie
  • Statistische Lebenserwartung
  • Vertraglich festgehaltene Vereinbarungen über das Wohnrecht, die Dauer der Zahlungen oder Ähnliches

Die Rentenzahlungen sind umso höher, je älter der Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist.

Im Folgenden werden die Formeln zur Ermittlung der monatlichen Leibrenteneinnahmen dargestellt:

  • Gegenwert des lebenslangen Wohnrechts: Mietwert x 12 Monate x Leibrentenbarwertfaktor
  • Der zu verrentende Betrag: Immobilienwert – Wohnrechtwert
  • Monatliche Leibrente: Zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenbarwertfaktor

Lassen Sie uns das an einem Beispiel verdeutlichen. Wenn also ein Mann mit 75 Jahren sein Haus im Wert von 500.000 Euro verrenten möchte, kann das bedeuten:

  • 1460 € x 12 x 11,75 = 205.860 €
  • 500.000 € – 205.860 € = 294.140 €
  • 294.140 € : 12 : 11,75 = etwa 2.086 € monatliche Leibrente

Die Beispielrechnung bitte in Infoboxen grafisch darstellen.

Wenn Sie eine exakte Bewertung benötigen, sollten Sie sich an einen Fachmann wenden, der alle für Sie spezifischen Faktoren berücksichtigen kann.

Wie ist eine Leibrente zu versteuern?

Der Ertragsanteil einer Leibrente ist der einzige Teil, der steuerpflichtig ist. Die Besteuerung des Ertragsanteils entspricht also des Zinsanteils. Der Steuersatz der Leibrente sinkt mit zunehmendem Alter. Doch maßgebend ist das Alter zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Immobilienrente.

In welchem Verhältnis steht der Ertragsanteil? In der folgenden Tabelle können Sie sehen, wie hoch der Ertragsanteil bei Leibrenten ist.

Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des Rentenberechtigten Ertragsanteil in %
65 – 66 18
67 17
68 16
69 – 70 15
71 14
72 – 73 13
74 12
75 11
76 – 77 10
78 – 79 9
80 8
81 – 82 7
83 – 84 6
85 – 87 5
88 – 91 4
92 – 93 3
94 – 96 2
ab 97 1

Quelle: Bundesfinanzministerium

Welche Leibrenten Modelle gibt es?

Beim Verkauf einer Immobilie in Form einer Leibrente können unterschiedliche vertragliche Vereinbarungen zur Anwendung kommen. Daher gibt es verschiedene Leibrentenmodelle, die jeweils ihre spezifischen Besonderheiten aufweisen.

  • Abgekürzte Leibrente

Bei der abgekürzten Leibrente wird die Rente über einen bestimmten Zeitraum ausgezahlt. Ein Immobilienverkäufer, der am Ende des Zeitraums noch lebt, erhält keine künftigen Zahlungen mehr. Im Falle des vorzeitigen Todes des Verkäufers muss der Käufer ebenfalls keine weiteren Zahlungen leisten. Der Restbetrag geht in diesem Fall nicht auf die Erben über.

  • Verlängerte Leibrente

Bei der verlängerten Leibrente wird die Rentenzahlung über einen bestimmten Zeitraum geleistet. Die Zahlung wird auch dann fortgesetzt, wenn der Verkäufer vor Ablauf der Frist stirbt. In diesem Fall wird sie beispielsweise an den Ehepartner weitergezahlt.

  • Verbundene Leibrente

Wenn zwei oder mehr Personen eine Immobilienrente beanspruchen, spricht man von einer verbundenen Leibrente. In der Regel handelt es sich dabei um Ehepartner. Unverheiratete Paare können ihr Eigenheim ebenfalls mit einer verbundenen Leibrente verkaufen.

  • Zeitrente

Im Gegenzug für die Zeitrente erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie. Alternativ entscheidet er sich für Rentenzahlungen über einen vertraglich festgelegten Zeitraum. Ein Kaufpreis würde somit beispielsweise nach 20 bis 25 Jahren beglichen sein.

Wer sind die Anbieter einer Immobilienverrentung?

Wenn Sie sich für eine Immobilienverrentung interessieren, haben Sie sich wahrscheinlich schon Gedanken darüber gemacht, wer als potenziellen Käufer infrage kommt. Neben privaten Käufern gibt es Vermittlungsagenturen und Unternehmen, die sich auf den Immobilienkauf in Form einer Leibrente spezialisiert haben. Wir von City Immobilienmakler geben Ihnen eine Auflistung der möglichen Leibrenten Anbietern.

Gibt es andere Möglichkeiten zur Altersabsicherung?

Aus rein finanzieller Sicht ist die Leibrente nicht immer die beste Variante, um sich im Alter abzusichern. Zu den Alternativen gehören ein privater Verkauf der Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht, Nießbrauch oder ein Mietvertrag mit einem ähnlichen lebenslangen Recht.

Auch ein Teilverkauf der Immobilie und eine Umkehrhypothek sind mögliche Alternativen.

Was sind Immobilien Teilverkauf und Umkehrhypothek?

Wie zuvor erwähnt, gibt es zur Leibrente weitere Möglichkeiten, die wir Ihnen gerne näher erläutern möchten.

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Immobilien Teilverkauf

 

Unternehmen wie die oben genannten (bitte hier eine Sprungmarke zu den Anbitern in WordPress verlinken) bieten Ihnen an, einen Teil Ihrer Immobilie zu kaufen. Sie können den Teil, der verkauft wurde, weiter bewohnen. Man nennt dies einen Immobilien Teilverkauf. Für den verkauften Teil erhalten Sie den Kaufpreis.

Dieses Geld können Sie für Renovierungsarbeiten, ein neues Auto oder sogar den lang ersehnten Urlaub verwenden. Dafür zahlen Sie eine monatliche Gebühr, die mit einer Miete vergleichbar ist.

Ihr Haus bleibt Ihr Eigentum, da Sie nur einen Teil davon verkaufen. Im Gegensatz zur Leibrente verlieren Sie nicht das Eigentum an Ihrem Haus. Sie erhalten also weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie teilweise zu vererben. Allerdings sind Sie weiterhin für die Renovierung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Bei einem Teilverkauf können Sie das Objekt sogar zurückkaufen. Der verkaufte Teil kann von Ihnen oder Ihren Erben zurückerworben werden.

Für gewöhnlich wird hierbei das Nießbrauchrecht vereinbart. In diesem Fall können Sie auch den verkauften Teil der Immobilie wie gewohnt nutzen. Falls Sie umziehen, können Sie Ihr Eigenheim vermieten und die Einnahmen behalten.

 

Umkehrhypothek

 

Ein Immobilienbesitzer, der das Rentenalter erreicht hat, kann über eine Umkehrhypothek eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung erhalten.

Trotz eines Eigenheims haben Menschen im Ruhestand oft nur ein geringes Einkommen. Der Verkauf der Immobilie und der Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung wäre meist die beste Lösung.

Ältere Menschen sind oft nicht in der Lage, umzuziehen und der emotionale Wert der Immobilie ist von großer Bedeutung. Der Lebensabend möchte in vertrauter Umgebung verbracht werden. Hier kommt die Umkehrhypothek ins Spiel.

Eine Immobilienrente mit Umkehrhypothek ist ein durch das Objekt gesichertes Darlehen, das als verbriefte Grundschuld eingetragen wird. Der Eigentümer der Immobilie bleibt bestehen und wohnt weiterhin in den eigenen vier Wänden.

Der Kreditnehmer muss keine Tilgung und keine Zinsen wie für einen normalen Immobilienkredit begleichen. Falls der Besitzer auszieht oder verstirbt, wird die Immobilie verkauft und das Darlehen somit zurückgezahlt.

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Welche Punkte sind bei einem Leibrenten-Vertrag zu beachten?

Im Allgemeinen wird ein Leibrenten-Vertrag als formloses Geschäft bezeichnet. Ein Leibrenten-Vertrag garantiert dem Verkäufer eine lebenslange monatliche Rentenzahlung.

Dies sind die Punkte, die Sie bei der Unterzeichnung eines Leibrentenvertrags beachten sollten:

  • Der Leibrenten-Vertrag sollte notariell beurkundet werden.
  • Eine Reallast sollte festgehalten und im Grundbuch eingetragen werden. Dies ist wichtig, sollten die Zahlungen ausbleiben oder der Käufer insolvent werden.
  • Ein lebenslanges Wohnrecht, auch Nießbrauchrecht genannt, ist ein weiterer Vertragsinhalt und muss zudem ins Grundbuch eingetragen werden, damit der Verkäufer bei einem erneuten Verkauf das Objekt nicht verlassen muss.
  • Die Instandhaltung- und Renovierungsmaßnahmen sollten geregelt werden. Im Normalfall ist dafür der neue Besitzer zuständig.
  • Eine Rückfallklausel sollte als Sicherung im Leibrenten-Vertrag aufgenommen werden. Dies ist unerlässlich. Wenn Zahlungen ausbleiben, besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Immobilie zurückerhält.
  • Eine garantierte Laufzeit der Leibrente sollte ebenfalls vereinbart werden.

Wohnungsrecht und Nießbrauchrecht – Worauf muss bei der Immobilienrente geachtet werden?

Das Wohnungsrecht BGB §1093 und das Nießbrauchrecht BGB §1030 sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Beide sind im Grundbuch eingetragen und werden mit dem Grundstück belastet. Diese Rechte können nicht vererbt werden und bleiben zudem bei einem Eigentümerwechsel nach deutschem Recht in Kraft. Wir erklären Ihnen den Unterschied.

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Nießbrauchrecht

 

Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie berechtigt den Begünstigten zu allen Vorteilen der Immobilie. Dies gilt sowohl für lebenslange Wohnrechte als auch für Vermietungen. Im Gegenzug für eine Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Interessenten, behält aber das Recht, das Objekt zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

 

Wohnungsrecht

 

Ein lebenslanges Wohnungsrecht ist eine Art beschränkte persönliche Dienstbarkeit, bei der nur der Berechtigte und nicht der Immobilienbesitzer im Objekt wohnen darf. Dieses Recht kann sich auf das gesamte Gebäude oder nur auf einen Teil davon erstrecken. Es besteht kein Erbrecht, kein Recht auf Übertragung und kein Recht auf Verkauf. Das Wohnungsrecht ist ein unveräußerliches Recht. Unter bestimmten Umständen kann das Wohnungsrecht an einen Dritten abgetreten werden.

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Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers?

Sollte der Käufer Ihrer Immobilie gegen eine Leibrente zahlungsunfähig werden, bleiben das Nießbrauchrecht und die lebenslangen Rentenzahlungen als grundbuchlich gesicherte Forderungen bestehen.

Durch die Aufrechterhaltung des Nießbrauchrechts müssen Sie nie den Komfort Ihres Eigenheims verlassen. Ein Umzug kommt also nicht infrage. Bei der Leibrentenzahlung ist die Situation jedoch anders. Wenn der Käufer zahlungsunfähig wird, fallen die monatlichen Zahlungen weg.

Infolge einer Insolvenz würde die Immobilie verkauft und ein neuer Eigentümer gefunden. Dank der Sicherung Ihrer Rentenansprüche im Grundbuch ist der neue Eigentümer für die Fortzahlung Ihrer Altersversorgung oder einer entsprechenden Einmalzahlung verantwortlich.

Fazit: Ist die Leibrente als Altersvorsorge sinnvoll?

Die meisten Menschen, die sich dem Rentenalter nähern oder bereits im Ruhestand sind, haben gute Voraussetzungen für eine Leibrente. Die Alterseinkünfte sind oft niedrig und die Rentner sind im Alter auf zusätzliche Einkünfte angewiesen.

Das Eigenheim hat zudem für sie auch einen hohen emotionalen Wert, sodass sie ihre vertraute Umgebung nicht verlassen möchten.

Auch Eigentümer, die keine nahen Angehörigen haben oder ihre Immobilie nicht vererben möchten, können an dieser Immobilienrente interessiert sein.

Häufig gestellte Fragen

Während eine Leibrente lebenslange regelmäßige Zahlungen vorsieht, wird eine Zeitrente über einen bestimmten Zeitraum ausgezahlt. Die Zeitrente wird über den vertraglich festgelegten Zeitraum geleistet, nicht über die Lebenszeit eines Begünstigten.

Die Leibrente unterscheidet sich von einer Umkehrhypothek dadurch, dass es sich um eine wiederkehrende Zahlung und nicht um eine einmalige Zahlung handelt. Eine einmalige Zahlung ist für gewöhnlich bei der Leibrente nicht angedacht.

Wenn nicht anders vereinbart, enden die Zahlungen mit dem Tod des Besitzers. In diesem Fall der Immobilienverrentung setzt der Käufer auf ein baldiges Ableben des Eigentümers.

Zur Kapitalisierung von Leistungen, die an ein einzelnes Leben gebunden sind, wird der Leibrentenbarwertfaktor verwendet. In diesem Fall werden die Rentenleistungen berücksichtigt. Für die Immobilienbewertung wird ebenfalls der Leibrentenbarwertfaktor herangezogen.

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