Bodenrichtwert Peine: amtliche Zone statt Portal-Durchschnitt #

39 Euro, 116 Euro, 170 Euro, 280 Euro oder 340 Euro pro Quadratmeter: Wer im Internet nach dem Bodenrichtwert für Peine sucht, bekommt je nach Portal eine andere Zahl. Das ist kein Zeichen für unsichere amtliche Daten. Die Werte beantworten schlicht nicht dieselbe Frage, weil sie unterschiedliche Nutzungsarten, Gebietszuschnitte und Stichtage mitteln.

Für ein konkretes Grundstück ist keiner dieser Durchschnitte maßgeblich. Entscheidend sind die Bodenrichtwertzone, in der das Flurstück liegt, der zugehörige Stichtag und die Merkmale des dort definierten Bodenrichtwertgrundstücks. Diese Angaben sind amtlich, kostenlos und in wenigen Minuten selbst abrufbar. Diese Seite erklärt, wie der Wert zustande kommt, wie Sie ihn abfragen und wie Sie den Eintrag richtig lesen.

Wie der Bodenrichtwert entsteht #

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer räumlich abgegrenzten Zone, angegeben in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit definierten Eigenschaften, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück.

Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch. Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, unabhängige Gremien bei der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Ihre Datenbasis ist die Kaufpreissammlung: Notare übermitteln jeden beurkundeten Grundstückskaufvertrag, der Ausschuss wertet die tatsächlich gezahlten Preise aus. Aus diesen realen Kauffällen ermitteln die niedersächsischen Gutachterausschüsse jedes Jahr Bodenrichtwerte für Bauland sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Das Baugesetzbuch verlangt die Ermittlung mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres und erlaubt den Ländern eine häufigere Fortschreibung. Niedersachsen nutzt das: Stichtag ist der 1. Januar jedes Jahres. Jeder Wert gehört damit zwingend zu einem Datum. Ein Bodenrichtwert ohne Stichtagsangabe ist unvollständig.

Wichtig ist die Abgrenzung. Der Bodenrichtwert sagt nicht, welchen Preis ein bestimmtes Grundstück erzielt. Er ist eine hoheitlich festgesetzte Kennzahl für den Boden einer Zone unter definierten Bedingungen. Gebäude, individuelle Rechte und Lasten sowie die Besonderheiten des einzelnen Flurstücks sind darin nicht enthalten.

Warum die Angaben für Peine von 39 bis 340 Euro reichen #

Eine Internetsuche liefert für Peine unter anderem diese Zahlen. Sie widersprechen sich nur scheinbar:

Drei Ursachen erklären die Spanne fast vollständig.

Nutzungsart. Ein Kerngebietsgrundstück in der Innenstadt und eine Wohnbaufläche am Ortsrand sind unterschiedliche Kategorien. Die 340 Euro pro Quadratmeter gelten für eine bestimmte Kerngebietszone, die 170 Euro für Geschäftsgrundstücke. Beide Angaben sind korrekt und beide sind für ein Einfamilienhausgrundstück ohne Aussagekraft.

Gebietszuschnitt. Manche Portale meinen mit Peine die Stadt, andere den Landkreis mit seinen günstigeren Randlagen. Der niedrige Wert von 39 Euro pro Quadratmeter entsteht typischerweise so, ebenso wie die Unterkante von 20 Euro in der oben genannten Spanne.

Stichtag und Mittelwertbildung. Ein Wert zum 01.01.2023 ist etwas anderes als ein aktueller Fortschreibungsstand. Und ein Durchschnitt über alle Zonen einer Stadt hängt davon ab, ob nach Fläche, nach Zonenanzahl oder gar nicht gewichtet wird. Einzelne Anbieter übernehmen amtliche Zonenwerte unverändert, andere rechnen daraus eigene Mittelwerte.

Die belastbare Antwort lautet deshalb nicht: „Peine hat einen Bodenrichtwert von X Euro." Sie lautet: Das Grundstück liegt zum Stichtag Y in Zone Z mit einer bestimmten Nutzungsart und definierten Merkmalen.

Den amtlichen Wert selbst abrufen #

Die amtlichen Bodenrichtwerte für Niedersachsen stehen kostenfrei im Portal Immobilienmarkt.NI. Die Recherche ist adressbezogen möglich, also über Postleitzahl, Ortsname, Straßenname und Hausnummer.

1. Bodenrichtwertkarte von Immobilienmarkt.NI öffnen.
2. Die vollständige Grundstücksadresse suchen.
3. So weit hineinzoomen, bis die Zonengrenzen sichtbar sind.
4. Die Zone anklicken, in der das Flurstück tatsächlich liegt.
5. Bodenrichtwert, Stichtag, Entwicklungszustand und Nutzungsart notieren.
6. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und die ergänzenden Hinweise mitlesen.

Länderübergreifend werden die Daten zusätzlich über BORIS-D bereitgestellt. Wer die Werte technisch weiterverarbeiten möchte, kann sie dort auf Basis des Datenmodells BRM 3.0.1 auch als WMS-Dienst mit gleichem Informationsgehalt einbinden. Für die adressgenaue Recherche in Peine bleibt das niedersächsische Landesportal die erste Adresse.

Liegt ein Grundstück direkt an einer Zonengrenze, sollte die Zuordnung nicht nach Augenmaß aus der Karte geschätzt werden. Maßgeblich ist die tatsächliche Lage des Flurstücks. Bei Zweifeln gibt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Auskunft zur Kartendarstellung; Anschrift, Sprechzeiten und die Gebühren für schriftliche Auskünfte erfragen Sie beim Landkreis Peine, da sie sich ändern können.

Den Zoneneintrag richtig lesen #

Der Eurobetrag ist nur ein Teil des Datensatzes. Erst die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks machen ihn interpretierbar.

Art der Nutzung. Kürzel kennzeichnen Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Gewerbeflächen oder Kerngebiete. Werte verschiedener Nutzungsarten dürfen nicht direkt verglichen werden. Bauland, landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen bilden ohnehin getrennte Kategorien. Auch der Entwicklungszustand gehört dazu, etwa die Unterscheidung zwischen baureifem Land und noch zu erschließenden Flächen.

Geschossflächenzahl. Die GFZ beschreibt das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bei einer GFZ von 0,8 sind auf 1.000 Quadratmetern Grundstück rechnerisch 800 Quadratmeter Geschossfläche zulässig, sofern das übrige Planungsrecht es hergibt. Weicht die GFZ Ihres Grundstücks von der für die Zone angegebenen ab, ist eine Umrechnung nötig. Dafür sind ausschließlich die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten oder Hinweise des Gutachterausschusses zu verwenden. Eine selbst gewählte proportionale Anpassung ist nicht belastbar.

Größe, Tiefe und Zuschnitt. Auch Fläche, Grundstückstiefe und Breite können als Merkmale hinterlegt sein. Ein sehr tiefes oder auffällig schmales Grundstück ist nicht automatisch so nutzbar wie das Bodenrichtwertgrundstück der Zone.

Der erste Rechenschritt ist simpel:

Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = rechnerischer Ausgangswert des Bodens

Das Ergebnis ist ausdrücklich noch kein individueller Grundstückswert. Abweichungen gehören mit amtlichen Umrechnungsfaktoren berücksichtigt. Existiert für ein Merkmal kein veröffentlichter Faktor, lässt es sich auch nicht seriös durch einen pauschalen Prozentabschlag ersetzen.

Die Peiner Stadtteile unterscheiden sich #

Eine einzige Zahl für das gesamte Stadtgebiet wird der kleinräumigen Struktur Peines nicht gerecht. Kernstadt, Rosenthal, Duttenstedt, Vöhrum, Stederdorf, Woltorf und Schmedenstedt verteilen sich auf unterschiedliche Zonen, und schon innerhalb eines Ortsteils bestehen mehrere Zonen mit abweichender Nutzungsart und GFZ.

Private Portale nennen für Rosenthal beispielsweise einen durchschnittlichen Bodenrichtwert von 167,75 Euro pro Quadratmeter zum Stand 2026. Eine solche Angabe fasst häufig mehrere Zonen zusammen oder beruht auf einem anderen Stichtag. Sie ersetzt den amtlichen Abruf nicht.

Aus demselben Grund führt diese Seite bewusst keine Tabelle mit Ortsteilwerten. Der gültige Wert je Stadtteil und Stichtag steht in BORIS Niedersachsen beziehungsweise Immobilienmarkt.NI und lässt sich dort in einem Schritt für die konkrete Adresse ablesen. Ein aus Portalmitteln abgeleiteter Ortsteilwert wäre keine amtliche Auskunft, sondern eine zweite Mittelwertbildung.

Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung #

Niedersachsen berechnet die Grundsteuer B nach einem Flächen-Lage-Modell. Grundstücks- und Gebäudeflächen werden dabei um einen Lagefaktor ergänzt, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts der jeweiligen Lage zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ableitet.

Für die Erklärung gilt: Es zählen die amtlichen Daten zum steuerlich vorgesehenen Stichtag, nicht der heute im Netz gefundene Portalwert. Den Lagefaktor ermittelt die Finanzverwaltung aus den amtlichen Bodenrichtwerten. Prüfen Sie die Angaben in Erklärung und Bescheid deshalb gegen den amtlichen Zonenwert, statt eigene Zahlen einzusetzen.

Was der Bodenrichtwert nicht beantwortet #

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht die Immobilie. Gebäudezustand, Ausstattung, Erschließung, Rechte und Belastungen erfordern eine eigene Betrachtung, wie sie zur individuellen Immobilienbewertung in Peine gehört.

Ebenso wenig ist er ein Marktpreis. Kaufpreise für bebaute Häuser und Wohnungen enthalten den Gebäudewert und weitere Bestandteile; sie werden bei den Immobilienpreisen in Peine getrennt behandelt. Aus der Entwicklung eines Zonenwerts lässt sich auch kein günstiger Verkaufszeitpunkt ableiten. Ablauf und Schritte behandelt die Seite zum Immobilienverkauf in Peine, Leistungen und Verträge die Seite zum Immobilienmakler in Peine. Als Vergleichsgröße für Mieten ist der Bodenrichtwert ungeeignet, dafür gibt es den Mietspiegel für Peine.

Fazit: Die Zone schlägt den Durchschnitt #

Die kursierende Spanne von 39 bis 340 Euro pro Quadratmeter ist kein Datenproblem, sondern eine Folge unterschiedlicher Nutzungsarten, Gebietszuschnitte und Stichtage. Verbindlich ist allein der amtliche Bodenrichtwert der Zone, in der Ihr Grundstück liegt, abrufbar in Immobilienmarkt.NI und BORIS Niedersachsen. Gelesen wird er zusammen mit Nutzungsart, GFZ, Grundstücksmerkmalen und Stichtag. Auch dann bleibt er, was er ist: eine hoheitlich ermittelte Orientierungsgröße für den Boden.