Bodenrichtwert Salzgitter: Amtliche Bodenwerte in BORIS-NI richtig recherchieren #

Der Bodenrichtwert zeigt, welcher durchschnittliche Lagewert dem Grund und Boden innerhalb einer bestimmten Zone zu einem festgelegten Stichtag zugeschrieben wird. Für Grundstücke in Salzgitter lässt sich dieser amtliche Wert kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-NI recherchieren.

Die angezeigte Zahl ist jedoch kein fertiges Preisschild für ein einzelnes Grundstück. Sie bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Richtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen. Erst der Vergleich dieser Merkmale mit dem konkreten Grundstück zeigt, wie aussagekräftig der Bodenrichtwert im Einzelfall ist.

Was ist ein Bodenrichtwert? #

Nach § 196 Baugesetzbuch ist der Bodenrichtwert ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein Gebiet, in dem die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Ein solches Gebiet wird als Bodenrichtwertzone bezeichnet.

Diese Definition enthält drei wichtige Einschränkungen:

1. Der Wert ist durchschnittlich. Er bildet typische Verhältnisse innerhalb einer Zone ab. Einzelne Grundstücke können aufgrund ihrer Eigenschaften einen höheren oder niedrigeren Bodenwert haben.
2. Bewertet wird nur der Boden. Gebäude, Außenanlagen und sonstige bauliche Bestandteile gehören nicht zum Bodenrichtwert.
3. Der Wert gilt für ein Modellgrundstück. Dieses sogenannte Bodenrichtwertgrundstück besitzt bestimmte Merkmale, etwa eine typische Nutzung, Grundstücksgröße oder bauliche Ausnutzbarkeit.

Der Bodenrichtwert Salzgitter gilt daher nicht pauschal für das gesamte Stadtgebiet. Salzgitter ist in zahlreiche Richtwertzonen unterteilt. Jede Zone kann einen eigenen Wert und ein eigenes Bodenrichtwertgrundstück aufweisen.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte für Salzgitter? #

Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Grundlage sind deren Kaufpreissammlungen. Darin werden Daten aus notariell beurkundeten Grundstückskaufverträgen erfasst und ausgewertet.

Für Salzgitter ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg die fachlich relevante regionale Stelle. Er wertet die verfügbaren Transaktionen aus und leitet daraus unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse die zonalen Bodenrichtwerte ab.

Die Werte beruhen somit nicht auf Angebotspreisen aus Inseraten. Ebenso wenig handelt es sich um Schätzungen eines privaten Portals. Ihre Grundlage sind tatsächlich vereinbarte Kaufpreise, die für die Auswertung geprüft und auf die Verhältnisse des jeweiligen Richtwertgrundstücks bezogen werden.

Nach § 196 Baugesetzbuch sind Bodenrichtwerte grundsätzlich mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern das Landesrecht keine häufigere Ermittlung vorsieht. Jeder Bodenrichtwert gehört deshalb zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Stichtag muss bei der Recherche und bei jeder weiteren Verwendung des Wertes beachtet werden.

Bodenrichtwert für Salzgitter kostenlos in BORIS-NI finden #

BORIS-NI ist das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Niedersachsen. Das Portal stellt Bodenrichtwerte kartografisch bereit und ermöglicht die kostenlose Recherche nach Lage und Stichtag.

So finden Sie den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Salzgitter:

1. BORIS-NI aufrufen: Öffnen Sie die Bodenrichtwertkarte für Niedersachsen.
2. Lage suchen: Geben Sie Salzgitter sowie Straße und Hausnummer in die Suchmaske ein.
3. Grundstück kontrollieren: Prüfen Sie anhand der Karte, ob tatsächlich das gesuchte Flurstück markiert ist. Besonders an Zonengrenzen reicht die Adresse allein nicht immer aus.
4. Stichtag auswählen: Stellen Sie den benötigten Bodenrichtwertstichtag ein. Wird der Wert für einen zurückliegenden Sachverhalt benötigt, ist nicht automatisch der aktuellste Datensatz passend.
5. Richtwertzone anklicken: Wählen Sie die Kartenfläche aus, in der das Grundstück liegt.
6. Datensatz öffnen: Lesen Sie neben dem Eurobetrag auch die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und die ergänzenden Hinweise.

Wenn Gemarkung, Flur und Flurstück bekannt sind, kann die Lage genauer geprüft werden. Diese Angaben finden sich beispielsweise in Katasterunterlagen. Sie helfen vor allem dann, wenn ein Grundstück keine eindeutige Anschrift besitzt oder unmittelbar an eine andere Bodenrichtwertzone grenzt.

Entscheidend ist immer die Zone des konkreten Flurstücks. Der Bodenrichtwert eines benachbarten Grundstücks darf nicht ungeprüft übernommen werden. Schon auf der gegenüberliegenden Straßenseite können andere planungsrechtliche oder tatsächliche Nutzungsverhältnisse gelten.

Welche Angaben zeigt die Bodenrichtwertkarte? #

Auf der Karte fällt zunächst der Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter auf. Diese Zahl lässt sich aber nur zusammen mit den weiteren Angaben sinnvoll einordnen. Der vollständige Datensatz kann unter anderem folgende Merkmale enthalten:

• Art der Nutzung, beispielsweise Wohnbaufläche, gemischte Baufläche oder gewerbliche Baufläche
• Entwicklungszustand des Bodens, etwa baureifes Land
• Maß der baulichen Nutzung, zum Beispiel eine Geschossflächenzahl oder die Zahl der Vollgeschosse
• typische Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks
• Erschließungsbeitragszustand
• Bodenrichtwertstichtag
• Nummer oder Bezeichnung der Bodenrichtwertzone
• ergänzende Hinweise des Gutachterausschusses

Welche Merkmale tatsächlich ausgewiesen werden, hängt von der jeweiligen Zone und der dort maßgeblichen Grundstücksart ab. Nicht jedes Datenfeld muss bei jedem Bodenrichtwert belegt sein.

Die Merkmale sind ein wesentlicher Bestandteil des Wertes. Ein Bodenrichtwert für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land kann nicht ohne Prüfung auf eine Fläche mit anderem Entwicklungs- oder Beitragszustand übertragen werden. Gleiches gilt, wenn sich Grundstücksgröße, Nutzungsart oder bauliche Ausnutzbarkeit deutlich unterscheiden.

Was ist das Bodenrichtwertgrundstück? #

Der Bodenrichtwert bezieht sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung auf ein fiktives unbebautes Grundstück. Dieses Bodenrichtwertgrundstück repräsentiert die typischen wertrelevanten Eigenschaften innerhalb der jeweiligen Zone.

Fiktiv bedeutet nicht, dass der Wert frei erfunden ist. Gemeint ist vielmehr ein einheitliches Modell, auf das die ausgewerteten Marktdaten bezogen werden. Dadurch können Grundstücke mit unterschiedlichen Eigenschaften vergleichbar gemacht und zu einem zonalen Wert zusammengeführt werden.

Das Bodenrichtwertgrundstück kann beispielsweise folgende Eigenschaften besitzen:

• eine bestimmte Nutzungsart
• eine typische Grundstücksgröße
• eine definierte bauliche Ausnutzbarkeit
• einen bestimmten Entwicklungszustand
• einen festgelegten Erschließungsbeitragszustand

Das konkrete Grundstück muss diese Eigenschaften nicht vollständig besitzen. Je stärker es davon abweicht, desto weniger aussagekräftig ist eine einfache Multiplikation von Bodenrichtwert und Grundstücksfläche.

Auch bei einem bebauten Grundstück bleibt das gedachte Richtwertgrundstück unbebaut. Ein vorhandenes Wohnhaus, eine Garage oder eine gewerbliche Halle verändert nicht die Bedeutung des ausgewiesenen Bodenrichtwerts. Diese Gebäude sind schlicht nicht Gegenstand dieser amtlichen Kennzahl.

Überschlägigen Bodenwert berechnen #

Für eine erste rechnerische Orientierung kann der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert werden:

Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter × Grundstücksfläche in Quadratmetern = überschlägiger Bodenwert

Ein rein fiktives Beispiel:

• Bodenrichtwert: 160 Euro je Quadratmeter
• Grundstücksfläche: 650 Quadratmeter
• Rechnung: 160 Euro × 650
• überschlägiger Bodenwert: 104.000 Euro

Die Zahlen dienen nur dazu, den Rechenweg zu zeigen. Sie sind keine Bodenrichtwerte für Salzgitter. Für eine konkrete Berechnung müssen der in BORIS-NI ausgewiesene Wert der richtigen Zone, der passende Stichtag und die tatsächliche Grundstücksfläche verwendet werden.

Das Ergebnis von 104.000 Euro wäre außerdem noch kein abschließend abgeleiteter Bodenwert. Es wäre zunächst nur das Resultat einer Multiplikation unter der Annahme, dass das Grundstück in seinen wertrelevanten Eigenschaften dem Bodenrichtwertgrundstück entspricht.

Welche Abweichungen müssen berücksichtigt werden? #

Nach § 16 Immobilienwertermittlungsverordnung sind Unterschiede zwischen dem konkreten Grundstück und dem Bodenrichtwertgrundstück durch geeignete Umrechnungskoeffizienten oder auf andere sachgerechte Weise zu berücksichtigen.

Zu den möglichen Abweichungen gehören insbesondere:

• Grundstücksgröße: Ein erheblich größeres oder kleineres Grundstück kann anders zu beurteilen sein als die für die Zone angegebene Richtwertfläche.
• Zuschnitt: Sehr schmale, verwinkelte oder ungünstig geschnittene Grundstücke können nur eingeschränkt nutzbar sein.
• Grundstückstiefe: Vorderland und schwer nutzbare rückwärtige Flächen müssen nicht denselben Wertbeitrag leisten.
• Bauliche Ausnutzbarkeit: Eine abweichende Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse oder überbaubare Fläche kann den Bodenwert beeinflussen.
• Entwicklungszustand: Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land sind unterschiedliche Kategorien.
• Erschließung: Offene Erschließungsbeiträge oder ein abweichender Beitragszustand können eine Anpassung erforderlich machen.
• Rechte und Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten oder andere rechtliche Beschränkungen können die Nutzbarkeit beeinflussen.
• Bodenverhältnisse: Altlasten, ungünstiger Baugrund oder andere besondere Grundstückseigenschaften können relevant sein.

Nicht jede Abweichung führt automatisch zu einem festen prozentualen Zu- oder Abschlag. Ob und in welcher Höhe eine Anpassung sachgerecht ist, hängt von den verfügbaren Marktdaten ab. Umrechnungskoeffizienten und weitere Hinweise können in Veröffentlichungen des zuständigen Gutachterausschusses enthalten sein.

Ohne geeignete Daten sollte ein Unterschied nicht nach Gefühl in einen beliebigen Abschlag übersetzt werden. In diesem Fall ist es genauer, das Ergebnis ausdrücklich als überschlägige, noch nicht angepasste Berechnung zu kennzeichnen.

Was der Bodenrichtwert nicht aussagt #

Der Bodenrichtwert hat einen klar begrenzten Zweck. Fehlinterpretationen entstehen häufig, wenn aus der amtlichen Zahl Aussagen abgeleitet werden, die sie nicht enthält.

Kein Angebotspreis #

Der Bodenrichtwert ist kein aktuell verlangter Preis. Er wird nicht aus Inseraten oder Preisvorstellungen abgeleitet, sondern aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Kein tatsächlicher Kaufpreis #

Ein vereinbarter Kaufpreis kann vom Bodenrichtwert abweichen. Der Richtwert beschreibt einen durchschnittlichen zonalen Lagewert und keine einzelne Transaktion.

Kein Wert eines Gebäudes #

Der Bodenrichtwert enthält weder den Wert eines Hauses noch den Wert anderer baulicher Anlagen. Alter, Zustand, Ausstattung und Bauweise eines Gebäudes spielen für die ausgewiesene Zahl keine Rolle.

Kein vollständiger Objektwert #

Auch die Multiplikation mit der Grundstücksfläche ergibt nicht den Wert eines bebauten Objekts. Sie liefert unter vereinfachten Annahmen lediglich einen überschlägigen Wert für den Grund und Boden.

Kein Mietwert #

Aus einem Bodenrichtwert lassen sich keine Aussagen über Mieten oder mietrechtlich relevante Werte ableiten. Dafür gelten andere Datengrundlagen und Bewertungsmaßstäbe.

Keine individuelle Grundstücksbewertung #

Der zonale Durchschnittswert ersetzt nicht die Prüfung des einzelnen Grundstücks. Besondere Merkmale können im Kartenwert nicht vollständig abgebildet sein.

Häufige Fehler bei der Recherche in Salzgitter #

Ein korrekter Kartenabruf ist meist unkompliziert. Trotzdem können kleine Fehler das Ergebnis unbrauchbar machen.

Falsche Zone gewählt: Prüfen Sie die Lage des Flurstücks und nicht nur den eingeblendeten Wert in der näheren Umgebung. Zonengrenzen können Straßen oder Grundstücke voneinander trennen.

Unpassenden Stichtag verwendet: Notieren Sie immer das Datum, für das der Bodenrichtwert gilt. Bei einer Betrachtung zu einem früheren Zeitpunkt kann ein älterer Stichtag benötigt werden.

Nur den Eurobetrag übernommen: Speichern oder notieren Sie auch die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Ohne diese Angaben fehlt die Bezugsgrundlage.

Nutzungsart nicht geprüft: Ein Wert für eine gewerbliche oder gemischte Nutzung ist nicht ohne Weiteres auf eine andere Grundstücksart übertragbar.

Beitragszustand übersehen: Erschließungsbeitragsfrei und erschließungsbeitragspflichtig beschreiben unterschiedliche Voraussetzungen.

Grundstücksfläche geschätzt: Verwenden Sie für die Rechnung möglichst die amtlich ausgewiesene Fläche des Flurstücks.

Gebäude eingerechnet: Der Bodenrichtwert gilt unabhängig davon, ob das konkrete Grundstück unbebaut oder bebaut ist.

Checkliste für eine nachvollziehbare Bodenwertübersicht #

Für eine saubere Dokumentation genügen zunächst wenige Angaben:

1. genaue Lage des Grundstücks
2. Gemarkung, Flur und Flurstück, soweit bekannt
3. Grundstücksfläche laut amtlicher Unterlage
4. Nummer oder Bezeichnung der Bodenrichtwertzone
5. Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter
6. Bodenrichtwertstichtag
7. Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
8. festgestellte Abweichungen des konkreten Grundstücks
9. verwendete Umrechnungskoeffizienten oder sonstige Anpassungen
10. Ergebnis mit Hinweis auf den überschlägigen Charakter

So bleibt erkennbar, woher der Ausgangswert stammt, auf welchen Zeitpunkt er sich bezieht und welche Annahmen in die Rechnung eingeflossen sind.

Fazit zum Bodenrichtwert Salzgitter #

Der Bodenrichtwert für Salzgitter lässt sich kostenlos über BORIS-NI recherchieren. Er ist ein amtlich ermittelter, durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb einer abgegrenzten Zone. Maßgeblich sind neben dem Betrag in Euro je Quadratmeter vor allem der Stichtag und die Merkmale des fiktiven Bodenrichtwertgrundstücks.

Die Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche liefert eine erste überschlägige Größenordnung für den Bodenwert. Weicht das konkrete Grundstück hinsichtlich Größe, Nutzung, Ausnutzbarkeit, Erschließung oder anderer wertrelevanter Eigenschaften vom Richtwertgrundstück ab, müssen diese Unterschiede sachgerecht berücksichtigt werden.

Richtig gelesen ist der Bodenrichtwert eine nützliche amtliche Orientierung für den Grund und Boden. Er ist jedoch weder ein Angebotspreis noch ein tatsächlicher Kaufpreis, ein Mietwert oder der vollständige Wert eines bebauten Objekts.