Bodenrichtwert Wolfsburg: der amtliche Bodenwert und wie er zustande kommt
Bodenrichtwert Wolfsburg: der amtliche Bodenwert und wie er zustande kommt #
Der Bodenrichtwert für Wolfsburg ist eine amtlich ermittelte Größe für den Wert des Bodens, nicht für den Wert eines Hauses und nicht für einen erzielbaren Verkaufspreis. Er gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche und immer für eine ganze Bodenrichtwertzone. Gebäude, Außenanlagen, Bewuchs und sonstiges Zubehör bleiben ausdrücklich außen vor: Bei bebauten Flächen wird der Boden gedanklich als unbebaut unterstellt.
Diese Seite erklärt, wer die Zahl ermittelt, worauf sie sich stützt, wo Sie sie für Wolfsburg kostenlos abrufen, wie eine Zone samt Nutzungsart und Geschossflächenzahl gelesen wird und wofür Eigentümer den Wert bei Behörden brauchen.
Was der Bodenrichtwert aussagt #
Nach § 196 Absatz 1 Baugesetzbuch ist der Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Dieses Gebiet ist die Bodenrichtwertzone. Bodenrichtwerte dienen der Grundstücksmarkttransparenz und stellen zonenweise durchschnittliche Lagewerte zusammen mit ihren wertbeeinflussenden Merkmalen dar.
Der Wert bezieht sich nicht auf Ihr Flurstück, sondern auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück: ein Grundstück mit den Merkmalen, die für die Zone als typisch festgelegt wurden. Dazu zählen in der Regel:
- die Art der Nutzung, etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche oder landwirtschaftliche Fläche
- der Entwicklungszustand des Bodens, also Bauland, Rohbauland oder Bauerwartungsland
- die beitragsrechtliche Situation, also erschließungsbeitragsfrei oder beitragspflichtig
- Grundstückstiefe und Grundstücksgröße
- das Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die Geschossflächenzahl
- weitere Angaben aus Legende und Erläuterungen der Karte
Weicht Ihr Grundstück in einem dieser Punkte ab, weicht sein Bodenwert ebenfalls ab. Der veröffentlichte Wert ist deshalb ein Ausgangspunkt und keine Feststellung für das einzelne Flurstück.
Wer den Wert ermittelt: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung #
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, eine selbstständige und unabhängige Einrichtung. Seine Datenbasis ist die Kaufpreissammlung, in der notariell beurkundete Grundstückskaufverträge erfasst und ausgewertet werden. Grundlage sind also tatsächlich gezahlte Kaufpreise, nicht Preise aus Immobilienanzeigen.
Die Gutachterausschüsse ermitteln daraus jedes Jahr Bodenrichtwerte für Bauland sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Ungewöhnliche oder nicht vergleichbare Kauffälle werden bei der Auswertung gesondert behandelt, damit ein einzelner Ausreißer die Zone nicht verzerrt. Das Ergebnis ist eine amtliche, auf Marktdaten gestützte Auswertung, die dennoch ein Zonenwert bleibt.
Der Stichtag entscheidet #
Jeder Bodenrichtwert gilt zu einem bestimmten Stichtag und beschreibt die Verhältnisse zu genau diesem Zeitpunkt. Prüfen Sie deshalb bei jeder Abfrage, welches Datum das Portal oder die Karte nennt.
Für behördliche Zwecke ist nicht automatisch der neueste Wert der richtige. Je nach Verfahren zählt der Wert zu einem zurückliegenden Bewertungsstichtag, etwa dem Todestag bei einer Erbschaft. Ein Beispiel für einen besonderen Kartenstand in Wolfsburg ist die Bodenrichtwertkarte im Maßstab 1:3000 für den Stadtteil Westhagen: Sie weist Werte zum Stichtag 09.06.2023 aus und ist nicht mit den turnusmäßig veröffentlichten Werten anderer Stichtage zu verwechseln.
Bodenrichtwert für Wolfsburg kostenlos abrufen #
Alle drei folgenden Quellen sind amtlich und ohne Gebühr einsehbar.
Immobilienmarkt.NI #
Das niedersächsische Portal Immobilienmarkt.NI ist die zentrale Anlaufstelle für Wolfsburg. Die Bodenrichtwerte sind dort adressscharf abrufbar, gesucht wird über Postleitzahl, Ortsname, Straßenname und Hausnummer. Nach Auswahl der Zone zeigt das Portal den Wert und die hinterlegten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks samt Stichtag und Nutzungsart.
BORIS-D #
Über BORIS-D recherchieren Sie länderübergreifend in einer gemeinsamen Anwendung. Die Daten werden dort auf Basis des Datenmodells BRM 3.0.1 zusätzlich als WMS-Dienst bereitgestellt, lassen sich also direkt in ein Geoinformationssystem einbinden. Für landesspezifische Erläuterungen lohnt anschließend der Wechsel ins niedersächsische Fachportal.
Bodenrichtwertkarte Westhagen #
Für Wolfsburg-Westhagen veröffentlicht die Stadt eine besondere Bodenrichtwertkarte als PDF. Lesen Sie dort neben dem eingetragenen Wert immer Stichtag, Legende und die besonderen Hinweise mit.
Eine Bodenrichtwertzone richtig lesen #
Eine Zone fasst Grundstücke mit weitgehend vergleichbarer Lage und Nutzung zusammen. Die Zonengrenze sagt, wo der Wert gilt, nicht, dass jedes Grundstück darin denselben Bodenwert hat. Vier Angaben gehören immer zusammen gelesen:
- Bodenrichtwert: der durchschnittliche Bodenwert je Quadratmeter Grundstücksfläche.
- Stichtag: der Zeitpunkt, auf den sich der Wert bezieht.
- Nutzungsart: das Kürzel für Wohnbaufläche, gemischte oder gewerbliche Baufläche, Kerngebiet oder landwirtschaftliche Nutzung.
- Geschossflächenzahl (GFZ): das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche.
Eine GFZ von 0,8 bedeutet, dass die anrechenbare Geschossfläche dem 0,8-Fachen der Grundstücksfläche entspricht, bei 1.000 Quadratmetern Grundstück also rechnerisch 800 Quadratmeter Geschossfläche. Was tatsächlich zulässig ist, ergibt sich allerdings aus dem geltenden Planungsrecht und den konkreten Festsetzungen, nicht aus der Bodenrichtwertkarte.
Weicht Ihr Grundstück in GFZ, Nutzungsart, Erschließungszustand, Zuschnitt oder rechtlichen Belastungen wie einem Wegerecht von der Zonendefinition ab, ist eine Anpassung des Werts erforderlich.
Größenordnungen in Wolfsburg #
Die folgenden Werte zeigen die Spannweite der Bodenwerte je Quadratmeter Grundstück im Stadtgebiet. Maßgeblich für Ihr Grundstück ist ausschließlich der Wert, den das amtliche Portal für Ihre Zone und Ihren Stichtag ausweist.
| Bezug | Bodenrichtwert je m² |
|---|---|
| Einfamilienhausgrundstücke im Durchschnitt | 200 €/m², unverändert |
| Stadtmitte, höchster ausgewiesener Wert | 1.600 €/m² |
| Stadtmitte, niedrigster ausgewiesener Wert | 45 €/m² |
| Kerngebiet, Zone 09105013 | 350 €/m² |
| Stadtgebiet insgesamt | von rund 120 €/m² in ländlichen Ortschaften bis über 1.600 €/m² in zentralen Wohnlagen |
Der Abstand zwischen 45 und 1.600 Euro je Quadratmeter innerhalb eines einzigen Stadtteils zeigt, warum die Zone und nicht der Ortsname die entscheidende Bezugsgröße ist.
Wofür Eigentümer die Zahl behördlich brauchen #
Grundsteuer. Niedersachsen nutzt ein Flächen-Lage-Modell. Die Lage fließt über ein Verhältnis des Bodenrichtwerts Ihres Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ein. Die Daten berücksichtigt die Finanzverwaltung nach den gesetzlichen Vorgaben. Prüfen Sie bei einem Bescheid vor allem Grundstückszuordnung, Fläche und Stichtag.
Erbschaft und Schenkung. Für die steuerliche Grundbesitzbewertung wird der Wert unbebauter Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz grundsätzlich aus Grundstücksfläche und maßgeblichem Bodenrichtwert abgeleitet. Bei bebauten Grundstücken gelten weitergehende Regeln, und der Bodenrichtwert bildet dort nur die Bodenkomponente ab.
Eine Multiplikation von Fläche und Bodenrichtwert liefert damit einen rechnerischen Ausgangswert für den Boden, mehr nicht. Sie ersetzt weder die Prüfung der Zonenmerkmale noch die behördliche Feststellung. Entscheidend bleiben in jedem Verfahren der richtige Stichtag, die zutreffende Bodenrichtwertzone und die Merkmale des dort definierten Bodenrichtwertgrundstücks.