Neubauwohnung Celle: Vom Bauträgervertrag bis zum Erstbezug

Wer in Celle eine Neubauwohnung kauft, erwirbt in den meisten Fällen kein fertiges Objekt, sondern ein Bauversprechen. Am Tag der Beurkundung existiert die Wohnung häufig nur als Plan, sie steht im Rohbau oder sie ist fertiggestellt, aber noch nie bewohnt worden. Genau darin liegt der Unterschied zum Kauf einer Bestandswohnung: Es gibt nichts zu besichtigen, was den geschuldeten Zustand zeigt. Was der Bauträger liefern muss, steht ausschließlich in der notariellen Urkunde, in der Baubeschreibung und in den Plänen.

Diese Seite beschreibt deshalb nur den Erstbezug-Kaufprozess beim Bauträger im Stadtgebiet Celle: welche Unterlagen den Kaufgegenstand definieren, wie der Zahlungsplan funktioniert, was bei Bemusterung, Abnahme und Gewährleistung passiert und welche Nebenkosten der Neubau auslöst. Celle ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises in Niedersachsen und zählt nach der Bevölkerungsfortschreibung des Landesamts für Statistik Niedersachsen rund 70.000 Einwohner, der Landkreis rund 180.000.

Fünf Punkte verschieben sich gegenüber dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung, und sie bestimmen den gesamten weiteren Ablauf:

• Der Kaufgegenstand ist beschrieben, nicht besichtigt. Maßgeblich sind Baubeschreibung und Pläne, nicht Exposé, Visualisierung oder Musterwohnung.
• Der Vertrag ist zwingend notariell. Grundstücksanteil und Bauverpflichtung bilden eine rechtliche Einheit, deshalb ist die Beurkundung nach § 311b Abs. 1 und § 650u BGB unverzichtbar.
• Der Kaufpreis fließt in Raten. Gezahlt wird nach messbarem Bautenstand, nicht nach Kalender und nicht in einer Summe bei Übergabe.
• Die Abnahme ist ein eigener Rechtsakt. Sie startet die Gewährleistungsfrist und dreht die Beweislast.
• Die Eigentümergemeinschaft entsteht erst. Teilungserklärung, erste Verwaltung und Erstrücklage gibt der Bauträger vor, sie werden nicht mit einer bestehenden Gemeinschaft verhandelt.

Typische Ausgangslagen sind der Kauf vor Baubeginn allein anhand von Plänen, der Kauf während der Bauzeit, der Kauf einer fertiggestellten, aber noch nicht bezogenen Wohnung und die Übernahme einer laufenden Projektplanung mit wählbaren Ausstattungsvarianten.

Ob ein Vorhaben so gebaut werden kann, wie es beworben wird, und was rundherum später entsteht, ergibt sich nicht aus der Projektwebsite, sondern aus den rechtskräftigen Bebauungsplänen der Stadt Celle. Laufende Verfahren sind über die Bauleitplanung des Fachbereichs Stadtplanung einsehbar. Neubauwohnungen entstehen dabei sowohl in größeren Projektentwicklungen als auch in einzelnen Mehrfamilienhäusern.

Aus dem Bebauungsplan ergeben sich unter anderem:

• Art und Maß der zulässigen Nutzung
• Zahl der Vollgeschosse und Gebäudehöhe
• Baugrenzen und überbaubare Flächen
• Stellplatzkonzept und Erschließung
• Vorgaben zu Grünflächen, Lärmschutz und Entwässerung

Diese Prüfung lohnt besonders, wenn das Umfeld bei Vertragsabschluss noch unbebaut ist. Eine freie Fläche neben dem geplanten Haus bleibt nicht deshalb frei, weil sie auf der Verkaufsvisualisierung als Wiese dargestellt ist. Zu klären ist außerdem, ob Zufahrten, Außenanlagen, Spielbereiche und Stellplätze zum vorgesehenen Übergabetermin fertig sein sollen. Eine bezugsfertige Wohnung nützt wenig, wenn die Erschließung noch Baustelle ist.

Der Bauträger verkauft einen Miteigentumsanteil am Grundstück und verpflichtet sich zugleich, darauf die Wohnung zu errichten oder fertigzustellen. Alles, was zählen soll, muss in die Urkunde oder in wirksam einbezogene Anlagen. Mündliche Zusagen des Vertriebs und Prospektaussagen tragen im Streitfall nicht.

Vor dem Notartermin gehören diese Punkte geprüft:

• Bezeichnung der Wohnung, der Nebenflächen und des Stellplatzes
• verbindlicher Fertigstellungstermin sowie Rechtsfolgen einer Verzögerung
• Umfang der Änderungsvorbehalte bei Plänen und Materialien
• Verfahren für Sonderwünsche
• getrennte Abnahmeregelung für Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Sicherheiten, Vollmachten und die Freistellung von nicht übernommenen Grundpfandrechten
• Umgang mit Flächenabweichungen und mit Baumängeln

Die Baubeschreibung ist beim Verbraucherbauvertrag verpflichtender Vertragsbestandteil und muss nach § 650j BGB in Verbindung mit Art. 249 EGBGB die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks sowie eine verbindliche Angabe zur Fertigstellungszeit enthalten. Unklarheiten gehen zulasten des Bauträgers. Das ist ein starkes Käuferrecht, es hilft aber nur, wenn die Beschreibung überhaupt geprüft wurde.

Konkret beschrieben sein sollten:

• Konstruktion, Dämmung und Fassade
• Fenster, Verglasung und Sonnenschutz
• Heizungsart, Warmwasserbereitung und Lüftung
• Bodenbeläge, Fliesen und Sanitärobjekte
• Elektroausstattung sowie Zahl und Lage der Anschlüsse
• Schallschutz innerhalb des Gebäudes
• Balkon, Terrasse, Keller und Stellplatz
• Aufzug, Treppenhaus und Außenanlagen
• Energiestandard und die zugehörigen technischen Nachweise

Formeln wie „hochwertige Ausstattung“ oder „nach aktuellem Standard“ beschreiben keine Leistung. Behält sich der Bauträger den Tausch gegen „gleichwertige“ Produkte vor, muss im Vertrag erkennbar sein, woran sich die Gleichwertigkeit messen lässt.

Da die Wohnung noch nicht begehbar ist, ersetzt die bemaßte Planung die Besichtigung. Zu kontrollieren sind lichte Raummaße, Fensterpositionen und Brüstungshöhen, Türanschläge, Installationsschächte und Abkofferungen. Möblierte Grundrisse sind Verkaufsgrafik und oft nicht maßstabsgerecht.

Die Wohnfläche wird bei Neubauwohnungen üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung ermittelt. Balkone und Terrassen zählen dabei nach § 4 WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Der Vertrag sollte die Berechnungsmethode ausdrücklich benennen und regeln, welche Folgen eine erhebliche Abweichung hat.

Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan legt nach den §§ 3, 5 und 8 WEG fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und bestimmt damit dauerhaft Nutzungsrechte, Stimmrechte und Kostenverteilung. Betroffen sind etwa Fenster, Fassade, Dach, tragende Bauteile, Leitungen und Außenflächen. Beim Neubau kommt hinzu, dass diese Dokumente vom Bauträger allein formuliert wurden. Prüfen Sie deshalb, wie Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen zugeordnet sind, also als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftsfläche, welche Verträge der Bauträger bereits für die künftige Gemeinschaft geschlossen hat, wie die erste Verwaltung bestellt wird und ob eine angemessene Erstrücklage vorgesehen ist.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, und in Neubaugebieten gilt diese Pflicht nach § 71 GEG unmittelbar. Fassung und Übergangsfristen ändern sich, der Stand zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses gehört deshalb zur Prüfung.

Der gesetzliche Mindeststandard ist nicht dasselbe wie ein förderfähiges Effizienzhaus. Wer Fördermittel einkalkuliert, braucht vom Bauträger eine verbindliche Zusage. Zu klären ist vor Vertragsabschluss:

• Welcher Effizienzstandard ist verbindlich vereinbart?
• Welche Heizungs- und Lüftungstechnik wird eingebaut?
• Wer erstellt Energieausweis und Förderbestätigungen?
• Ist eine Nachhaltigkeitszertifizierung geschuldet?
• Bis wann muss ein Förderantrag gestellt werden?
• Was passiert, wenn der zugesagte Standard verfehlt wird?

Anträge sind häufig vor Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags zu stellen, eine Werbeaussage im Exposé ersetzt sie nicht. Als Rechtsrahmen erwähnenswert ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: zusätzlich 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre, gebunden an Baukostenobergrenzen und ein Effizienzhaus-Niveau, deren geltende Werte und Fristen im Einzelfall zu prüfen sind. Für die selbstgenutzte Wohnung ist sie ohne Bedeutung, und eine Steuer- oder Renditeberechnung ersetzt dieser Hinweis nicht.

Der Bauträger darf den Kaufpreis nicht frei nach Kalenderdaten abrufen. Nach § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung sind Zahlungen an messbare Bautenstände gekoppelt und dürfen zu höchstens sieben Raten zusammengefasst werden. Die erste Rate wird erst fällig, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere ein wirksamer Vertrag, die Baugenehmigung, die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten und die Freistellung von nicht übernommenen Grundpfandrechten.

Praktisch heißt das: Jede Zahlungsaufforderung wird mit dem tatsächlichen Baufortschritt abgeglichen, nicht mit dem Terminplan. Bei großen Raten oder unübersichtlichem Bautenstand ist eine unabhängige bautechnische Kontrolle das günstigere Risiko.

Im Grundpreis steckt nur die vertraglich definierte Standardausstattung. Andere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, veränderte Sanitärobjekte oder Grundrissanpassungen kosten extra. Beauftragen Sie nichts ohne schriftliche Vereinbarung, die die geänderte Leistung genau beschreibt, den Mehrpreis samt Planungskosten nennt, die Gutschrift für entfallende Standardleistungen ausweist, die Auswirkungen auf Fertigstellung und Gewährleistung festhält und geänderte Pläne beifügt.

Bestellen Sie Sonderwünsche über den vertraglich vorgesehenen Weg. Direkte Absprachen mit einzelnen Handwerksbetrieben auf der Baustelle erzeugen unklare Zuständigkeiten, und schon kleine Änderungen können Schallschutz, Brandschutz oder Leitungsführung berühren.

Die Abnahme ist keine unverbindliche Vorbesichtigung. Mit ihr bestätigen Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht ist. Ab diesem Datum läuft nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 640 BGB die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk, und die Beweislast kehrt sich zu Ihren Lasten um. Nehmen Sie sich Zeit, prüfen Sie bei gutem Licht und ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.

Ins Protokoll gehören:

• jeder Mangel mit genauer Position
• Fotos und ergänzende Dokumentation
• Fristen zur Beseitigung
• fehlende Unterlagen und Nachweise
• offene Restarbeiten
• Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen

Typische Prüfpunkte sind Fenster und Türen, Oberflächen und Fugen, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Elektroanschlüsse, Heizung und Lüftung sowie das Gefälle auf Balkon und Terrasse. Dokumentieren Sie auch Zählerstände, Schlüsselzahl und Bedienungsunterlagen. Das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Tiefgarage, Aufzug und Haustechnik, braucht eine eigene fachkundige Abnahme.

Zum Bauträgerpreis kommen die Erwerbsnebenkosten. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises, und beim einheitlichen Bauträgervertrag wird sie regelmäßig auf den Gesamtpreis aus Grundstücks- und Bauleistung erhoben, nicht nur auf den Grundstücksanteil. Notar- und Grundbuchkosten liegen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz üblicherweise bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen je nach Fall Sonderwünsche, technische Käuferberatung, Bereitstellungszinsen und die Kosten des Einzugs.

Der Preis selbst setzt sich beim Neubau typischerweise zusammen aus:

• anteiligem Grundstückswert
• Bau- und Planungskosten
• Erschließung und Außenanlagen
• Stellplatz oder Tiefgaragenplatz
• Standardausstattung
• Sonderwünschen und Nachträgen

Den Grundstücksanteil können Sie über die amtlichen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte einordnen, veröffentlicht über das Portal BORIS-Niedersachsen. Eine Aufschlüsselung des konkreten Bauträgerpreises ersetzt das nicht, sie ist Verhandlungssache.