Immobilienmakler in Isernhagen: Auswahl, Mandat und Provisionsrecht

Wer in Isernhagen einen Immobilienmakler beauftragt, entscheidet nicht nur über einen Dienstleister, sondern über einen Vertrag mit klaren gesetzlichen Rahmenbedingungen. Diese Seite behandelt genau das: Wie Sie einen Makler prüfen, welche Vertragsformen es gibt, wie lange Sie gebunden sind, wer die Provision zahlt und welche Unterlagen ein Makler Ihnen vorlegen muss. Die eigentlichen Abläufe von Kauf, Verkauf, Vermietung oder Bewertung sind auf den jeweiligen Schwesterseiten beschrieben.

Bevor Sie Anbieter vergleichen, sollten Sie das Gebiet festlegen. Isernhagen ist eine selbständige Gemeinde in der Region Hannover mit der Postleitzahl 30916. Sie gliedert sich in die Ortsteile Altwarmbüchen, Kirchhorst und Neuwarmbüchen sowie die vier Bauerschaften Isernhagen HB, NB, FB und KB.

Isernhagen-Süd gehört trotz des Namens nicht dazu. Es ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover im Stadtbezirk Bothfeld-Vahrenheide. Für die Maklerwahl hat das praktische Folgen: Ein Anbieter, der sein Gebiet als “Hannover, Isernhagen-Süd” ausweist, deckt die Gemeinde Isernhagen damit nicht automatisch ab. Fragen Sie deshalb im Erstgespräch konkret nach dem Ortsteil oder der Bauerschaft, nicht nur nach dem Ortsnamen.

Diese Unterscheidung erklärt auch, warum Verzeichnisse eine hohe Anbieterzahl ausweisen. Die Gelben Seiten führen zur Suche “Immobilienmakler Isernhagen” 150 Treffer. Die Zahl der tatsächlich in der Gemeinde ansässigen Büros liegt deutlich darunter, weil Anbieter aus dem gesamten Umland mitgezählt werden. Sichtbar sind in Isernhagen überregionale Marken wie VON POLL IMMOBILIEN und Engel & Völkers, regionale Häuser wie von Wülfing Immobilien, Möllerherm Immobilien und die Immobilienbotschaft, mit der Sparkasse Hannover ein institutioneller Anbieter sowie örtlich ansässige Büros wie Isernhagen Immobilien (Thomas Bannasch) und TK Immobilien. Ortsansässigkeit ist ein Auswahlkriterium unter mehreren, kein Qualitätsnachweis für sich.

Es gibt formale Voraussetzungen, die Sie sich nachweisen lassen können, und weiche Kriterien, die Sie im Gespräch beurteilen.

Gewerberechtlich nachprüfbar:

• Erlaubnis nach § 34c GewO. Wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Lassen Sie sich die Erlaubnisurkunde zeigen. Das ist eine Selbstverständlichkeit, die dennoch selten aktiv angeboten wird.
• Weiterbildungspflicht. Seit dem 1. August 2018 gilt nach § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Ein Makler, der diese Nachweise nicht führen kann, arbeitet nicht regelkonform.
• Vermögensschadenhaftpflicht. Sie ist nicht in allen Fällen gesetzlich vorgeschrieben, aber sie zeigt, ob ein Büro für eigene Fehler einstehen kann.

Im Gespräch beurteilbar:

• Wird Ihnen der Vertragsentwurf vorab und vollständig zur Prüfung überlassen, oder soll direkt am Küchentisch unterschrieben werden?
• Werden Leistungen benannt und schriftlich fixiert, oder bleibt es bei allgemeinen Zusagen?
• Wird auf Nachfrage klar unterschieden zwischen einer Vermarktungspreisempfehlung und einem Wertgutachten? Wer diesen Unterschied verwischt, arbeitet unsauber.
• Kennt der Ansprechpartner die Ortsteilstruktur der Gemeinde, oder wird pauschal von “Isernhagen” gesprochen?

Ein einfacher Test: Bitten Sie um eine Liste der Unterlagen, die Sie beibringen müssen. Wer diese Liste aus dem Stand und vollständig liefert, hat den Vorgang schon oft geführt.

Textform ist Pflicht. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine mündliche Provisionsabrede ist in diesem Anwendungsbereich unwirksam. Eine E-Mail genügt der Textform, ein Handschlag nicht.

Die Vertragsarten unterscheiden sich darin, wie stark Sie sich binden:

• Einfacher Maklerauftrag. Sie dürfen weitere Makler beauftragen und selbst einen Interessenten finden. Der Makler schuldet keine bestimmte Tätigkeit.
• Alleinauftrag. Sie verpflichten sich, während der Laufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten. Im Gegenzug übernimmt der Makler eine Tätigkeitspflicht.
• Qualifizierter Alleinauftrag. Zusätzlich verweisen Sie auch selbst gefundene Interessenten an den Makler. Das ist die stärkste Bindung und gehört nur in einen Vertrag, den Sie vollständig gelesen haben.

Bindungsdauer. Prüfen Sie im Entwurf drei Punkte gesondert: die konkrete Laufzeit in Monaten, ob und wie sie sich verlängert, und die Kündigungsfrist. Eine automatische Verlängerung ohne aktive Zustimmung sollten Sie streichen lassen. Auch eine Regelung, nach der die Provision noch lange nach Vertragsende bei jedem Abschluss anfällt, gehört ausdrücklich begrenzt.

Widerrufsrecht. Wird der Maklervertrag als Fernabsatz- oder Haustürgeschäft mit einem Verbraucher geschlossen, also etwa telefonisch, per E-Mail oder bei Ihnen zu Hause, besteht nach §§ 312g, 355, 356 Abs. 3 BGB ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Prüfen Sie, ob die Belehrung im Vertrag enthalten ist.

Beim Verkauf und bei der Vermietung gelten unterschiedliche Regeln. Beide begrenzen, wer zahlen muss.

Verkauf an Verbraucher. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Teilungsgebot der §§ 656a bis 656d BGB. Der Anteil des Käufers an der Provision darf den des Verkäufers nicht übersteigen. Und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat. Als Käufer sollten Sie diesen Nachweis also einfordern, bevor Sie überweisen. Eine Vereinbarung, die den Käufer allein belastet, ist in diesem Anwendungsbereich nicht durchsetzbar.

Vermietung von Wohnraum. Hier gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Nach § 3 WoVermRG ist sie auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Ein Mietinteressent, der nicht selbst beauftragt hat, schuldet nichts.

Ein Makler ist nicht nur Vermittler, er hat auch Informationspflichten. Zwei davon können Sie sofort kontrollieren.

Energieausweis. Nach § 80 Abs. 3 GEG ist er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Die wesentlichen energetischen Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Verstöße können nach § 87 GEG mit einem Bußgeld geahndet werden. Ein Exposé ohne diese Angaben ist ein Warnsignal, und zwar unabhängig davon, wie professionell es gestaltet ist.

Wohnfläche. Sie wird bei Wohnimmobilien üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Balkone und Terrassen fließen nach § 4 WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte. Fragen Sie nach, auf welcher Grundlage eine genannte Fläche ermittelt wurde. Zahlen aus alten Bauunterlagen oder aus einer früheren Anzeige sind keine Berechnung.

Als Auftraggeber bringen Sie üblicherweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen und bei Eigentumswohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft bei. Ein Makler, der diese Liste strukturiert abfragt und die Vollständigkeit prüft, spart Ihnen später Rückfragen.

Diese Rollen werden häufig vermischt, sind aber getrennt. Ein Immobilienmakler vermittelt und vermarktet. Ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger erstellt ein Wertgutachten, das vor Gericht und bei Behörden Bestand hat. Die Grundlage dafür bilden die ImmoWertV und, für die öffentliche Bestellung, § 36 GewO.

Praktisch heißt das: Für Erbauseinandersetzung, Scheidung oder das Finanzamt brauchen Sie ein Sachverständigengutachten. Eine Preiseinschätzung des Maklers ist eine Vermarktungspreisempfehlung und für diese Zwecke nicht geeignet, auch wenn sie sorgfältig erstellt wurde. Wenn ein Anbieter eine kostenlose Einschätzung als Gutachten bezeichnet, sollten Sie das korrigieren lassen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Wie eine Bewertung fachlich abläuft, ist Thema der Seite zur Immobilienbewertung.