Wohnung kaufen in Davenstedt (Hannover): das WEG-Prüfpaket, die Finanzierung und der Weg ins Grundbuch

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Davenstedt erwerben Sie zwei Dinge gleichzeitig: Sondereigentum an den Räumen hinter Ihrer Wohnungstür und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Heizzentrale. Mit diesem Anteil übernehmen Sie eine Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft samt ihrer Beschlüsse, ihrer Kostenverteilung und ihres Sanierungsstaus. Genau deshalb entscheidet über einen guten Wohnungskauf selten der Grundriss, sondern die Unterlagenprüfung vor der Beurkundung.

Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt: erst die Papiere der Gemeinschaft lesen, dann die Wohnung technisch beurteilen, dann finanzieren, zuletzt beurkunden. Wer diese Reihenfolge umdreht, verhandelt über einen Kaufpreis, dessen Risiken er noch nicht kennt.

Fordern Sie die Unterlagen vollständig an, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben. Ein Verkäufer oder Verwalter, der einzelne Dokumente nicht liefert, ist selbst ein Prüfergebnis.

Den Energieausweis muss der Verkäufer Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Er ersetzt keine technische Beurteilung, zeigt aber, ob die Gemeinschaft beim Gebäudestandard unter Druck steht.

Die Teilungserklärung legt fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind (§ 8 WEG). Diese Grenze ist keine Formalie, sondern die Antwort auf die teuerste Frage des Wohnungskaufs: Wer bezahlt, wenn etwas kaputtgeht.

Prüfen Sie im Einzelnen:

• welchen Miteigentumsanteil die Wohnung trägt und wie sich daraus Ihre Stimmkraft und Ihr Kostenanteil ergeben
• ob Kellerraum, Stellplatz, Garage, Terrasse oder Gartenfläche Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder schlicht Gemeinschaftsfläche sind
• nach welchem Schlüssel Kosten verteilt werden und ob einzelne Positionen abweichend geregelt sind
• ob eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG besteht, der Verkauf also der Zustimmung von Verwaltung oder Gemeinschaft bedarf
• welche Regeln für bauliche Veränderungen gelten (§ 20 WEG), etwa für Balkonverglasung, Wallbox oder Grundrissänderungen
• ob die Wohnung nach der Teilungserklärung überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden darf

Gleichen Sie den Aufteilungsplan mit dem ab, was Sie bei der Besichtigung sehen. Abweichungen zwischen Plan und Bestand, etwa ein zur Wohnung geschlagener Speicher oder ein verlegter Stellplatz, sind in Wohnungseigentumsanlagen häufig und lassen sich nach dem Kauf nur mit Zustimmung der Gemeinschaft heilen. Maßgeblich ist nie das Exposé, sondern die Eintragung.

Protokolle erzählen, was in der Anlage wirklich passiert. Lesen Sie mehrere Jahrgänge hintereinander und achten Sie auf Wiederholungen. Ein Thema, das in drei Versammlungen vertagt wurde, ist kein erledigtes Thema.

Besonders relevant sind Aussagen zu Dach, Fassade, Fenstern, Steigleitungen, Heizungsanlage, Aufzug und Tiefgarage, dazu Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer, laufende Gerichtsverfahren und Streit mit der Verwaltung. Klären Sie bei jeder größeren Maßnahme, in welchem Stadium sie steckt: nur diskutiert, beschlossen, beauftragt oder bereits bezahlt. Ein beschlossener, aber noch nicht abgerechneter Beschluss trifft wirtschaftlich denjenigen, der nach der Fälligkeit Eigentümer ist. Wer die Sonderumlage trägt, sollten Sie im Kaufvertrag ausdrücklich regeln und nicht dem Zufall überlassen.

Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ergänzt die Protokolle, weil sie den aktuell geltenden Bestand an Beschlüssen zusammenfasst. Fehlt sie oder ist sie lückenhaft, ist das ein Hinweis auf die Qualität der Verwaltung.

Das Hausgeld beruht auf dem Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) und enthält neben den Bewirtschaftungskosten in der Regel die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die das Wohnungseigentumsgesetz seit der Reform 2020 so nennt und in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als angemessene Ansammlung vorschreibt.

Ein niedriges Hausgeld ist kein Vorteil, sondern zunächst nur eine Zahl. Es kann bedeuten, dass die Gemeinschaft sparsam wirtschaftet, oder dass sie zu wenig zurücklegt und den Nachholbedarf später als Sonderumlage verteilt. Vergleichen Sie deshalb nicht Beträge, sondern Positionen:

• Welche Kosten sind enthalten, welche rechnen Sie separat, etwa Strom, Internet oder eigene Versicherungen
• Wie hat sich das Hausgeld in den letzten Jahren entwickelt
• Gab es in den Jahresabrechnungen regelmäßig Nachzahlungen
• Wie hoch ist die Rücklage absolut und rechnerisch je Quadratmeter, gemessen am Alter und Zustand des Gebäudes
• Bestehen Hausgeldrückstände anderer Eigentümer, die die Liquidität der Gemeinschaft belasten

Stehen Dach, Fassade oder Heizungstausch in den nächsten Jahren an, kann auch eine auf dem Papier ordentliche Rücklage zu klein sein. Rechnen Sie den absehbaren Bedarf in Ihre Kaufpreisüberlegung ein, statt ihn zu verdrängen.

Beurteilen Sie zwei Objekte. Innen zählen Fenster, Böden, Bäder, Elektroinstallation, Heiztechnik, Schallschutz zwischen Wohnungen und zum Treppenhaus sowie Spuren von Feuchtigkeit oder früheren Wasserschäden. Außen zählen Fassade, Dachränder, Kellerwände, Steigstränge, Aufzug, Tiefgaragendecke und die Pflege der Außenflächen.

Der Unterschied ist finanziell entscheidend: Mängel im Sondereigentum zahlen Sie allein und können sie im Kaufpreis verhandeln. Mängel am Gemeinschaftseigentum zahlen Sie anteilig, zeitlich fremdbestimmt und ohne Verhandlungsspielraum gegenüber dem Verkäufer. Ziehen Sie bei Zweifeln an Bausubstanz oder Haustechnik einen Sachverständigen hinzu, bei Rechtsfragen der Teilungserklärung einen Rechtsanwalt.

Klären Sie Eigenkapital, monatliche Belastbarkeit und Finanzierungsrahmen, bevor Sie reservieren. Banken verlangen neben Ihren persönlichen Unterlagen regelmäßig Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Wirtschaftsplan und Energieausweis. Wer diese Papiere ohnehin für die eigene Prüfung zusammengetragen hat, verliert an dieser Stelle keine Wochen.

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer nach dem in Niedersachsen geltenden Steuersatz, der vor jeder Kalkulation aktuell zu prüfen ist
• Notarkosten für Beurkundung und Vollzug
• Gebühren des Grundbuchamts für Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld
• gegebenenfalls Maklerprovision nach der im Einzelfall getroffenen Vereinbarung
• Kosten der Finanzierung, insbesondere die Bestellung der Grundschuld

Hinzu kommt, was keine Nebenkosten im engeren Sinn sind, aber trotzdem bezahlt werden muss: Umzug, Küche, Renovierung und eine Liquiditätsreserve für die erste Sonderumlage. Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Vorbereitung, keine Zusage. Unterschreiben Sie erst, wenn das Darlehen belastbar steht.

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Den Entwurf erhalten Sie vor dem Termin; nehmen Sie sich die Zeit, ihn zu lesen und Fragen vorab zu stellen, nicht im Notartermin.

Prüfen Sie im Entwurf Kaufpreis und Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, bekannte Mängel, den Umgang mit dem Anteil an der Erhaltungsrücklage, die Zuordnung offener und künftiger Sonderumlagen sowie eine etwaige Verwalterzustimmung nach § 12 WEG.

Danach läuft ein festes Verfahren: Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung eintragen, holt die Lastenfreistellung für die Grundschulden des Verkäufers ein und teilt Ihnen erst dann die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Vor dieser Mitteilung wird nichts gezahlt. Die Übergabe dokumentieren Sie in einem Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand. Eigentümer werden Sie rechtlich jedoch erst mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch (§ 873 BGB), und zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen üblicherweise mehrere Monate.