Wohnung kaufen in Hannover-Mitte: der Prüfweg für Selbstnutzer

Wer in Hannover-Mitte eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge auf einmal: das Sondereigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, über das künftig eine Gemeinschaft entscheidet. Deshalb fällt die Kaufentscheidung nur zur Hälfte im Wohnzimmer. Die andere Hälfte steht in der Teilungserklärung, im Wirtschaftsplan, in den Jahresabrechnungen und in den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Im Zentrum kommt eine zweite Ebene hinzu. Der Hauptbahnhof, der Kröpcke und die Georgstraße als verbindende Hauptgeschäftsstraße liegen im Stadtteil Mitte. Kurze Wege bedeuten hier zugleich Verkehr, Lieferbetrieb, Nachtlärm, gewerblich genutzte Erdgeschosse und knappe Stellplätze. Und der Bestand stammt überwiegend aus dem Wiederaufbau: Die Innenstadt wurde im Zweiten Weltkrieg großflächig zerstört und in den 1950er-Jahren nach dem Plan von Rudolf Hillebrecht neu bebaut. Erhaltene Altbausubstanz ist in Mitte die Ausnahme.

Ein Hinweis zur Abgrenzung, weil die Namen sich ähneln: Gemeint ist der Stadtteil Mitte, der zusammen mit Calenberger Neustadt, Oststadt und Zoo den Stadtbezirk Mitte bildet. Linden-Mitte ist ein anderer Stadtteil auf der anderen Leineseite und in diesem Text nicht gemeint.

Grundriss und Ausstattung lassen sich ändern, die Lage der Wohnung im Haus nicht. Besichtigen Sie deshalb mindestens zweimal, davon einmal am späten Nachmittag oder abends. Eine Wohnung an der Georgstraße oder in Bahnhofsnähe klingt vormittags anders als zur Zeit der Anlieferung, der Außengastronomie oder des Taxiverkehrs. Öffnen Sie in jedem Raum das Fenster und hören Sie zwei Minuten bewusst zu, vor allem im Schlafzimmer.

Hofseitige Räume sind in Mitte oft die ruhigeren, aber nicht automatisch. Im Innenhof stehen häufig Lüftungsanlagen und Kälteaggregate der Erdgeschossnutzung, dort wird angeliefert und dort stehen die Müllflächen. Sehen Sie sich zusätzlich das Gemeinschaftseigentum an, weil es die späteren Kosten trägt: Treppenhaus, Kellersohle, Aufzug, Fassadenanschlüsse und Tiefgaragendecke. Abplatzender Beton, Salzausblühungen im Keller, Rostfahnen an Balkonplatten oder ein Aufzug mit häufigen Störungen sind Hinweise auf Beschlüsse, die noch kommen.

Drei Fragen gehören schon in den ersten Termin: Welche Bauteile wurden wann erneuert und durch wen beauftragt? Welche Nutzungen liegen im Erdgeschoss und in den Nachbareinheiten? Gehört ein Stellplatz rechtlich zur Einheit oder wird er nur geduldet oder angemietet?

Verlassen Sie sich nicht auf das Exposé. Fordern Sie beim Anbieter oder beim Verwalter die vollständigen Unterlagen an und lesen Sie sie vor dem Kaufvertragsentwurf, nicht danach.

Den Energieausweis müssen Sie nicht erbitten: Nach § 80 Absatz 3 und 4 GEG ist er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und bei Vertragsschluss zu übergeben. Wird er erst auf Nachfrage nachgereicht, sagt das bereits etwas über die Sorgfalt der Verkäuferseite.

Die Teilungserklärung ordnet jede Fläche zu, der Aufteilungsplan zeigt sie. Gehen Sie beide Dokumente mit dem tatsächlichen Zustand in der Hand durch. Eine zusammengelegte Wohnung, ein ausgebauter Spitzboden, ein versetzter Durchbruch oder ein verglaster Balkon muss als bauliche Veränderung beschlossen und dokumentiert sein. Fehlt der Beschluss, erben Sie das Problem samt möglicher Rückbauforderung.

Besonders häufig weichen Erwartung und Rechtslage bei Fenstern, Wohnungseingangstür, Balkonplatte, Kellerabteil und Stellplatz voneinander ab. Wer sie allein nutzt, besitzt sie nicht zwangsläufig. Davon hängt ab, wer eine Erneuerung beauftragen darf und wer sie bezahlt.

In Mitte ist der Blick in die Gemeinschaftsordnung noch aus einem zweiten Grund unverzichtbar. Viele Häuser sind gemischt genutzt, mit Laden, Praxis, Büro oder Gastronomie im Erdgeschoss. Prüfen Sie, welche Nutzung die Teilungserklärung für diese Einheiten überhaupt zulässt, ob es eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gibt und wie die Kosten zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilt werden. Ein Gastronomiebetrieb bringt Gerüche, Abluft, Anlieferung und Betriebszeiten mit sich; ein Ladengeschäft mit langen Öffnungszeiten belastet Aufzug und Treppenhaus. Beides kann zur zentralen Lage passen, aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein.

Nehmen Sie sich die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre vor und suchen Sie nach Wiederholungen. Ein Tagesordnungspunkt, der jedes Jahr erneut auftaucht, ist ein ungelöstes Problem: Feuchtigkeit im Keller, Rohrbrüche, Fassadenrisse, Aufzugsstörungen, Streit über Gewerbelärm. Auch häufige Verwalterwechsel, angefochtene Beschlüsse und knappe Mehrheiten sagen etwas über die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

Gefasste Beschlüsse finden Sie verbindlich in der Beschlusssammlung, die Sie sich zusätzlich vorlegen lassen sollten. Achten Sie dabei besonders auf beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Maßnahmen und auf angekündigte Sonderumlagen.

Regeln Sie die Verteilung ausdrücklich im Kaufvertrag: Wer trägt eine Sonderumlage, die vor dem Eigentumsübergang beschlossen, aber erst danach fällig wird? Und wie wird mit offenen Hausgeldern des Verkäufers verfahren? Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.09.2013 (V ZR 209/12) haftet der Erwerber gegenüber der Gemeinschaft nicht für Rückstände, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind. Genau deshalb muss der Vertrag sagen, wer sie zahlt, sonst bleibt eine Lücke offen, die Sie später in der Versammlung wiederfinden.

Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal. Es kann bedeuten, dass die Gemeinschaft zu wenig zurücklegt. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung; über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschließen nach § 28 WEG die Eigentümer selbst. Seit dem WEMoG, das am 01.12.2020 in Kraft trat, beschließen sie dabei über die Vorschüsse und die Abrechnungsspitze, nicht mehr über den Gesamtplan.

Ob die Rücklage reicht, entscheidet sich nicht an einem Euro-Betrag pro Quadratmeter, sondern am konkreten Gebäude. Setzen Sie den Stand ins Verhältnis zu Alter und Zustand von Heizung, Trink- und Abwasserleitungen, Dach und Abdichtungen, Fassade, Fenstern, Aufzug und Tiefgaragenbauwerk. Ein Haus aus den 1950er-Jahren mit unsanierter Steigleitung und einer Rücklage in Höhe einer Jahreszuführung ist rechnerisch unterfinanziert, unabhängig davon, wie moderat das Hausgeld wirkt.

Zwei weitere Punkte lohnen den Blick in die Abrechnungen: die Höhe der Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer, weil sie die Liquidität der Gemeinschaft belasten, und die Frage, ob die tatsächlichen Kosten regelmäßig über dem Plan liegen. Marktübliche Vergleichswerte für Kaufpreise in Mitte veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover in seinem Immobilienmarktbericht; ziehen Sie diese Quelle heran, statt sich auf Angebotspreise zu verlassen.

Ein Gebäude aus dem Wiederaufbau ist energetisch nicht per se schlecht. Entscheidend ist, was seither erneuert wurde und was ansteht. Fragen Sie bauteilweise nach Jahr und Umfang: oberste Geschossdecke oder Dach, Kellerdecke, Außenwand, Fenster, Wärmeerzeuger und Warmwasserbereitung.

Prüfen Sie beim Energieausweis, ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist. Der Verbrauchsausweis bildet vor allem das Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab und ersetzt keine technische Beurteilung. Wichtiger als der Kennwert sind oft die Modernisierungsempfehlungen, weil sie andeuten, worüber die Gemeinschaft in den nächsten Jahren beschließen wird.

Ein typischer Befund im Zentrum: neue, dichte Fenster in einer ungedämmten Außenwand. Das senkt den Verbrauch, verlagert aber den Taupunkt und erhöht ohne geregelte Lüftung das Schimmelrisiko. Sehen Sie sich Fensterlaibungen, Raumecken an Außenwänden und Bereiche hinter Möbeln genau an. In gemischt genutzten Häusern sollten Sie zusätzlich klären, ob Beleuchtung, Lüftung und Kälteanlagen der Gewerbeeinheiten sachgerecht abgegrenzt abgerechnet werden oder ob die Wohnungen sie mittragen.

Stellplätze sind im Zentrum knapp, und genau deshalb wird über sie ungenau gesprochen. Die Aussage, ein Platz gehöre zur Wohnung, reicht nicht. Gleichen Sie Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Kaufvertragsentwurf ab: Ist der Platz eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsfläche oder lediglich angemietet? Nur die ersten beiden Varianten kaufen Sie mit.

Fahren Sie den konkreten Platz mit Ihrem Fahrzeug an. Rampenneigung, Höhe der Toranlage, Pfeilerstellung und Schleppkurve entscheiden über die Alltagstauglichkeit mehr als die Quadratmeterzahl. Und rechnen Sie mit Instandhaltung: Tiefgaragen sind chloridbelastete Bauwerke, ihre Betonsanierung gehört zu den teuersten Einzelmaßnahmen einer WEG. Fragen Sie nach Gutachten zu Abdichtung, Entwässerung und Bewehrung und prüfen Sie in der Gemeinschaftsordnung, wer diese Kosten trägt: alle Eigentümer oder nur die Stellplatzberechtigten.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und werden aus dem Geschäftswert berechnet; den konkreten Betrag nennt Ihnen der Notar vor der Beurkundung, schätzen Sie ihn nicht.

Ist ein Makler eingeschaltet und kaufen Sie als Verbraucher, gilt bei Eigentumswohnungen die Provisionsteilung nach den §§ 656c und 656d BGB, die seit dem 23.12.2020 in Kraft ist: Der Käufer trägt höchstens den Anteil, den auch der Verkäufer trägt, und muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Lassen Sie sich die Provisionsvereinbarung in Textform geben.

Planen Sie zusätzlich einen Puffer für das, was die WEG kurzfristig verlangen kann. Reichen Sie der Bank früh nicht nur Exposé und Preis ein, sondern Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagennachweis und Energieausweis. Eine tragfähige Rate hilft wenig, wenn im ersten Jahr eine Sonderumlage für die Heizung fällig wird.

Die Prüfung der Gemeinschaft muss abgeschlossen sein, bevor Sie beurkunden. Verlangen Sie den Entwurf rechtzeitig und gleichen Sie Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil, Kellerabteil und Stellplatz mit Grundbuch und Aufteilungsplan ab. Regeln Sie mitverkauftes Inventar, offene Hausgelder, laufende Maßnahmen und Sonderumlagen ausdrücklich.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsunterlagen für nicht übernommene Rechte ein und teilt die Fälligkeit mit. Erst dann zahlen Sie. Bei der Übergabe protokollieren Sie Zählerstände, Schlüsselzahl, Zustand und übergebene Unterlagen und melden den Wechsel der Verwaltung.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag zwei Zeitpunkte sauber trennt: den Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr und den Eigentumsübergang. Eigentümer und damit stimmberechtigtes Mitglied der Gemeinschaft werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.