Wohnung mieten in Hannover

Wer in Hannover eine Wohnung mieten möchte, steht selten vor der Frage, ob es Angebote gibt, sondern vor der Frage, welches davon zur eigenen Lebenssituation passt und wie man im Bewerbungsverfahren schnell genug ist. Diese Seite führt Sie durch die Auswahl: von den Filtern, mit denen Sie das Angebot auf Ihre Zimmerzahl, Wohnfläche und Ihr Budget eingrenzen, über die Frage, wer eigentlich vermietet, bis zur vorbereiteten Bewerbungsmappe und dem Besichtigungstermin.

Der häufigste Fehler bei der Wohnungssuche ist ein zu weit gestellter Filter. Wer alles sieht, bewirbt sich auf zu vieles und ist bei den passenden Objekten zu spät. Es lohnt sich, vor dem ersten Blick in die Angebote drei Größen festzulegen, die sich später kaum noch verschieben lassen: die benötigte Zimmerzahl, die Preisobergrenze warm und den frühesten sowie spätesten möglichen Einzugstermin.

Zimmerzahl und Wohnfläche #

Zimmerzahl und Wohnfläche laufen in den Angeboten nicht parallel. Eine 3-Zimmer-Wohnung im Altbau kann großzügiger geschnitten sein als eine 3-Zimmer-Wohnung im Neubau derselben Fläche, weil Flur, Raumhöhe und Fensterachsen anders liegen. Umgekehrt bringt eine große Fläche wenig, wenn sie sich auf zwei Räume verteilt und Sie ein Arbeitszimmer brauchen.

Praktisch heißt das: Filtern Sie zuerst nach der Zimmerzahl, die Ihre Nutzung zwingend verlangt, und öffnen Sie die Fläche nach unten breiter, als Sie zunächst vermuten. Ein Grundriss im Exposé sagt mehr über die Brauchbarkeit aus als die Quadratmeterzahl. Fehlt der Grundriss, ist die Frage danach eine sinnvolle erste Nachricht an den Anbieter, und die Antwort verrät nebenbei, wie ansprechbar die Verwaltung ist.

Wenn Sie flexibel sind, arbeiten Sie mit zwei getrennten Suchprofilen statt mit einem breiten. Ein Profil für die Wunschgröße, ein zweites für die Notlösung, die Sie im Zweifel nehmen würden. So bleiben die Benachrichtigungen unterscheidbar, und Sie reagieren auf das Wunschprofil sofort statt gleichmütig.

Budget: Kaltmiete, Nebenkosten und was zusätzlich fällig wird #

Filtern Sie nach Warmmiete, nicht nach Kaltmiete. Die Kaltmiete ist die Zahl, die in Anzeigen prominent steht, aber die Zahl, die Ihr Konto monatlich verlässt, ist die Warmmiete inklusive Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung. Zwischen zwei Wohnungen mit identischer Kaltmiete können je nach Baujahr, Dämmung und Heizungsart deutliche Unterschiede liegen.

Rechnen Sie außerdem die einmaligen Kosten zum Einzug ein, denn sie fallen alle in denselben Monat:

• Mietkaution. Wird die Kaution als Geldsumme vereinbart, darf sie bei Wohnraum höchstens drei Monatsmieten ohne die ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 BGB). Berechnungsgrundlage ist also die Kaltmiete, nicht die Warmmiete.
• Ratenzahlung der Kaution. Sie sind nicht verpflichtet, die Kaution auf einmal zu zahlen. Nach § 551 BGB dürfen Mieter eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Ein Anbieter, der auf voller Vorabzahlung besteht, verlangt mehr, als ihm zusteht.
• Provision. Wohnungssuchende müssen einem Wohnungsvermittler grundsätzlich nur dann ein Entgelt zahlen, wenn dieser ausschließlich wegen eines Suchauftrags vom Vermieter den Auftrag zur Vermittlung oder zum Nachweis der Wohnung eingeholt hat (§ 2 WoVermRG). In den allermeisten regulären Vermietungsfällen zahlt also die Seite, die den Makler beauftragt hat.
• Ablöse für Einbauküche oder Einbauten. Frei verhandelbar und keine Pflicht. Prüfen Sie Alter und Zustand, bevor Sie einen Betrag akzeptieren.
• Umzug selbst, inklusive Kaution beim alten Vermieter, die typischerweise erst Monate nach Auszug zurückfließt.

Zur Einordnung der geforderten Miete stellt die Region Hannover Informationen zum Mietspiegel bereit; maßgeblich ist immer die aktuell gültige Ausgabe. Und für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die zulässige Anfangsmiete bei Wiedervermietungen gesetzlich begrenzt sein (§ 556d BGB). Ob und in welchem Umfang das für eine konkrete Adresse gilt, hängt von der jeweils geltenden Landesverordnung und den gesetzlichen Ausnahmen ab, etwa für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Eine ausführliche Preisanalyse für Hannover finden Sie auf unserer Marktseite; für die Auswahl hier genügt es, die Angebotsmiete als verhandelbar oder überprüfbar im Hinterkopf zu behalten.

Ausstattung: was den Alltag wirklich verändert #

Ausstattungsfilter verführen dazu, Wünsche als Bedingungen zu setzen. Sinnvoll ist die Trennung in drei Gruppen.

Erstens die Merkmale, die sich nachträglich nicht ändern lassen: Stockwerk und Aufzug, Balkon oder Terrasse, Kellerabteil, Stellplatz, Lärmlage zur Straße, Ausrichtung der Wohnräume. Wenn Sie im dritten Obergeschoss ohne Aufzug wohnen und in zwanzig Jahren dort noch wohnen wollen, ist das eine Entscheidung, keine Kleinigkeit.

Zweitens die Merkmale, die Geld kosten, aber änderbar sind: Bodenbeläge, Einbauküche, Sanitärstandard, Anschlüsse für Waschmaschine und Geschirrspüler. Hier lohnt die Frage, wer welche Investition trägt, oft mehr als der Filter.

Drittens die Merkmale, die auf Folgekosten wirken: Baujahr, Fenster, Heizungsart und, sofern vorhanden, die Angaben aus dem Energieausweis. Der Energieausweis muss Ihnen bei der Besichtigung vorgelegt werden und beantwortet einen Teil der Frage, wie realistisch die angesetzte Heizkostenvorauszahlung ist.

Die Anbieterart entscheidet weniger über den Preis als über Tempo, Unterlagen und Ton der Bewerbung.

Private Vermieter vermieten oft einzelne Wohnungen und entscheiden persönlich. Hier zählen ein sauber formuliertes Anschreiben und Verlässlichkeit im Termin überdurchschnittlich viel. Die Rückmeldung kann schnell kommen oder gar nicht.

Makler und Hausverwaltungen arbeiten mit standardisierten Prozessen: Sammelbesichtigung, Selbstauskunftsformular, feste Unterlagenliste. Wer die Unterlagen vollständig zum Termin mitbringt, ist im Vorteil, weil die Vorauswahl häufig noch am selben Tag getroffen wird.

Wohnungsunternehmen und Genossenschaften vergeben nach eigenen, meist formalisierten Kriterien. Bei Genossenschaften kommt in der Regel der Erwerb von Anteilen hinzu, dafür sind die Mietverhältnisse auf Dauer angelegt. Eine frühzeitige Registrierung lohnt sich, weil Vergaben oft aus einer bestehenden Interessentenliste erfolgen.

Öffentlich geförderter Wohnraum ist an eine Berechtigung gebunden. Die Landeshauptstadt Hannover informiert über den Wohnberechtigungsschein, der für den Bezug vieler öffentlich geförderter Wohnungen erforderlich ist. Wenn Ihr Einkommen in Frage kommt, sollten Sie den Schein beantragen, bevor Sie eine passende Wohnung finden, nicht danach, denn ohne ihn ist die Bewerbung auf solche Objekte gegenstandslos.

Der Einzugstermin ist der Filter, den Bewerber am häufigsten unterschätzen. Viele Angebote sind ab sofort oder zu einem festen Stichtag verfügbar, und Anbieter bevorzugen Bewerber, deren Termin dazu passt, weil jeder Leerstandsmonat Geld kostet.

Klären Sie deshalb zuerst Ihre eigene Kündigungsfrist. Bei Wohnraum beträgt sie für Mieter in der Regel drei Monate zum Monatsende. Wer ab dem ersten Suchtag weiß, ab wann er ziehen kann, kann diesen Termin in der Bewerbung nennen, statt ihn offenzulassen. Wenn sich Termine überschneiden, ist die Doppelmiete für einen Monat oft der ruhigere Weg als eine erzwungene Übergabe am selben Tag. Nennen Sie eine Überschneidung offen, sie wirkt als Zeichen von Planung, nicht als Problem.

Bereiten Sie eine Bewerbungsmappe einmal vor und halten Sie sie digital bereit. Üblich sind: eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate oder bei Selbstständigen der letzte Steuerbescheid, eine Bonitätsauskunft, eine Kopie des Ausweises und, sofern vorhanden, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Geben Sie sensible Unterlagen erst dann heraus, wenn die Bewerbung konkret wird, und schwärzen Sie darin nicht benötigte Angaben.

Für den Termin selbst helfen ein paar nüchterne Gewohnheiten: pünktlich sein, eine kurze Liste eigener Fragen mitbringen, Wasserdruck und Fenster prüfen, nach Betriebskostenabrechnung und Heizkostenvorauszahlung des Vorjahres fragen, und den Energieausweis einsehen. Fotografieren Sie nur mit Zustimmung. Melden Sie sich nach dem Termin einmal kurz zurück, mit dem Einzugstermin und einem Satz zur Sache. Mehr braucht es nicht, und mehr wirkt drängend.

Lesen Sie den Mietvertrag vollständig, bevor Sie unterschreiben, insbesondere die Regelungen zu Kaution, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung und Untervermietung. Fertigen Sie bei der Übergabe ein Protokoll an und halten Sie jeden vorhandenen Mangel darin fest, mit Fotos und Zählerständen. Dieses Protokoll ist beim Auszug das wichtigste Dokument, das Sie besitzen.

Für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt brauchen Sie die Wohnungsgeberbestätigung. Der Vermieter muss sie Ihnen bei Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich ausstellen (§ 19 BMG). Fragen Sie danach direkt bei der Übergabe, dann liegt sie vor, bevor die Anmeldefrist läuft.