Wohnung mieten in Bornum, Hannover

Bornum ist einer der kleinsten Stadtteile Hannovers, und das prägt die Wohnungssuche mehr als jede Marktzahl. Wer hier mieten will, sucht nicht in einem breiten Angebot, sondern wartet auf einzelne Wohnungen, die unregelmäßig frei werden. Es gibt Wochen, in denen kein passendes Objekt öffentlich inseriert ist. Eine Suche, die darauf eingestellt ist, funktioniert: mit einem laufenden Suchauftrag, einer fertigen Bewerbungsmappe und einer klaren Vorstellung davon, welche Kriterien wirklich verhandelbar sind.

Der Stadtteil gehört zum Stadtbezirk Ricklingen (Stadtbezirk 10), zusammen mit Ricklingen, Oberricklingen, Mühlenberg und Wettbergen. Im Stadtgebiet grenzt Bornum an Davenstedt, Badenstedt, Oberricklingen und Ricklingen. Diese Nachbarschaft ist für Mieter der wichtigste praktische Hebel, und zwar aus zwei Gründen: Sie erweitert das Angebot spürbar, und sie verändert an der Alltagslage oft nur wenige Gehminuten.

Bornum zählt zu den einwohnerschwächsten Stadtteilen Hannovers. Daraus folgt direkt, wie viele Mietwohnungen dort überhaupt gleichzeitig auf den Markt kommen können: wenige. Wer Suchergebnisse aus dem gesamten Stadtbezirk oder aus der weiter gefassten Lagebezeichnung “Hannover Süd-West” sieht, sollte die Adressen einzeln prüfen. Portale ordnen Objekte aus angrenzenden Bereichen regelmäßig unter Bornum ein, und eine Wohnung, die faktisch in Badenstedt liegt, ist eine andere Entscheidung als eine in Bornum.

Ein kleines Angebot heißt nicht, dass jede Wohnung nach zwei Tagen weg ist. Ob eine Wohnung schnell vergeben wird, entscheiden Miethöhe, Zustand, Grundriss und Einzugstermin, nicht der Stadtteil allein. Überdurchschnittlich teure oder sanierungsbedürftige Objekte bleiben auch hier länger verfügbar.

Richten Sie deshalb früh einen Suchauftrag ein und legen Sie darin fest:

• gewünschte Zimmerzahl und Mindestwohnfläche
• eine feste Obergrenze für die Warmmiete
• frühester und spätester Einzugstermin
• Ausstattungsmerkmale, die wirklich zwingend sind, etwa Barrierearmut oder Erdgeschoss
• Merkmale, bei denen Sie flexibel bleiben, etwa Balkon, Etage oder Schnitt

Die Trennung zwischen Muss und Wunsch ist bei einem so kleinen Angebot der entscheidende Punkt. Flexibel bleiben sollten Sie bei Ausstattung und Grundriss. Die Budgetgrenze dagegen ist keine Verhandlungsmasse.

Zu erwarten sind überwiegend klassische Bestandswohnungen, je nach Gebäude von kompakten Ein-Personen-Wohnungen über Zwei- und Drei-Zimmer-Grundrisse bis zu einzelnen größeren Einheiten. Ein gleichmäßiges Angebot über alle Größenklassen hinweg gibt es nicht. Wer eine sehr enge Kombination sucht, etwa vier Zimmer mit Aufzug und kurzfristigem Einzug, sollte von vornherein mit langen Wartezeiten oder einem größeren Suchradius planen.

Bei älteren Gebäuden lohnt der genaue Blick auf Fenster, Heizungstechnik, Dämmung, Elektrik sowie den Zustand von Bad und Küche. Eine niedrige Kaltmiete ist nur dann ein guter Preis, wenn die Heizkosten sie nicht wieder aufzehren. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen: Die Pflichtangaben gehören bereits in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden (§§ 80, 87 GEG).

Vergleichen Sie Angebote nicht über den Quadratmeterpreis, sondern über die monatliche Gesamtbelastung. Dazu gehören:

• die Nettokaltmiete
• kalte Betriebskosten, etwa Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Grundsteuer
• Heizkosten und gegebenenfalls Warmwasser
• Haushaltsstrom, Internet und Rundfunkbeitrag, die meist nicht in der Warmmiete stecken
• Zuschläge für Stellplatz, Garage oder Einbauküche

Fragen Sie konkret nach, welche Positionen in der genannten Warmmiete enthalten sind und wie hoch die Vorauszahlungen angesetzt sind. Eine niedrig kalkulierte Vorauszahlung ist keine Ersparnis, sondern eine spätere Nachzahlung. Nützlich sind anonymisierte Angaben zur letzten Betriebskostenabrechnung des Hauses.

Als stadtweiter Vergleichsanker dient der qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach Wohnfläche, Baualtersklasse, Ausstattung und Wohnlage ausweist. Er ist kein verbindlicher Angebotspreis: Modernisierungen und die konkrete Ausstattung verschieben die zulässige Miete. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ob Hannover zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses von der niedersächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung erfasst ist, prüfen Sie am aktuellen Verordnungstext, denn Geltungsdauer und Gemeindeliste ändern sich.

Die Mietkaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt und darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 BGB). Nebenkostenvorauszahlungen bleiben bei dieser Höchstgrenze außer Betracht.

Rechnen Sie zusätzlich mit Umzug, Anschlusskosten, Ummeldungen, eventuell einer Ablöse für Küche oder Einbauten. Zahlen Sie nichts, bevor Sie die Wohnung gesehen und die Identität von Vermieter oder Verwaltung geklärt haben. Eine Geldforderung vor der Besichtigung ist kein Zeichen von Nachfrage, sondern ein Warnsignal.

Bei wenigen Objekten entscheidet oft, wer vollständig und schnell antwortet. Fertig in der Schublade liegen sollten:

• eine kurze Mieterselbstauskunft
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• eine aktuelle Bonitätsauskunft
• gegebenenfalls eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• bei öffentlich gefördertem Wohnraum ein gültiger Wohnberechtigungsschein

Den Wohnberechtigungsschein stellt in Hannover die Stadtverwaltung aus; er ist an Einkommensgrenzen gebunden. Klären Sie früh, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen und für welche Wohnungsgröße bescheinigt wird, denn die Beantragung kostet Zeit, die Sie bei einem konkreten Angebot nicht mehr haben.

Den Ausweis und weitere sensible Unterlagen legen Sie erst bei berechtigtem Bedarf vollständig vor, nicht als Anhang der ersten Mail. Angaben zu Familienstand, Religion, Schwangerschaft, Kinderwunsch oder politischen Ansichten gehören nicht in eine Wohnungsbewerbung und müssen nicht beantwortet werden.

Eine Besichtigung ist keine einseitige Bewerbung. Gehen Sie bei Tageslicht hin, öffnen Sie Fenster, prüfen Sie Wasserdruck, Rollläden, Türen und Steckdosen. Achten Sie auf Feuchtigkeitsränder und Geruch in Bad, Keller und Außenwandecken, auf Lärm bei geöffnetem Fenster, auf Heizungsart und Abstellflächen, auf den Zustand von Treppenhaus und Gemeinschaftsräumen.

Fragen Sie, welche Einbauten zur Wohnung gehören und welche Gegenstände vom Vormieter übernommen werden sollen. Eine Ablösevereinbarung muss freiwillig sein, in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum Zeitwert stehen und getrennt vom Mietvertrag geschlossen werden.

Prüfen Sie den realen Arbeitsweg, bevor Sie sich entscheiden. Der Stadtbezirk Ricklingen ist über Stadtbahn- und Buslinien des GVH angebunden; die konkreten Linien, Umstiege und Fahrzeiten ab Bornum entnehmen Sie dem aktuellen Liniennetzplan und der Fahrplanauskunft, denn Linienführung und Takt ändern sich.

Lesen Sie Vertrag und Anlagen vollständig, bevor Sie unterschreiben. Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Staffel- und Indexmiete. Bei der Staffelmiete stehen künftige Erhöhungen als feste Geldbeträge samt Zeitpunkt bereits im Vertrag. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, die spätere Höhe ist also offen. Beides ist zulässig, verändert aber Ihre Belastung in drei bis fünf Jahren erheblich. Rechnen Sie die Staffeln durch und vergleichen Sie erst dann mit anderen Angeboten.

Schönheitsreparaturen. Solche Klauseln sind nicht automatisch wirksam. Starre Renovierungsfristen oder Vorgaben zu Farbe und Ausführungsart sind rechtlich häufig angreifbar. Halten Sie den Zustand bei der Übergabe schriftlich und mit Fotos fest; das Protokoll sollte Zählerstände, Schlüsselanzahl und alle vorhandenen Mängel enthalten.

Bindungsdauer. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt bei Wohnraum drei Monate zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange Sie dort gewohnt haben (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein vereinbarter Kündigungsverzicht oder eine Mindestmietdauer weicht davon ab und bindet Sie. Bei einem kleinen Stadtteil, in dem Sie später kaum kurzfristig innerhalb von Bornum umziehen können, ist das ein Punkt, den Sie bewusst entscheiden sollten.