Wohnung mieten in Hainholz: vom Angebot bis zur Anmeldung

Hainholz ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Nord, gemeinsam mit der Nordstadt, Vinnhorst und Brink-Hafen. Der Stadtteil liegt nördlich der Innenstadt zwischen Nordstadt und Vinnhorst. Über die Schulenburger Landstraße ist Hainholz an das Stadtbahn- und Busnetz der üstra angebunden, und entlang dieser Achse konzentriert sich auch ein Großteil der Nahversorgung. Wer hier eine Wohnung mieten möchte, sollte eines über den Bestand wissen: Hainholz war Programmgebiet der Städtebauförderung der Landeshauptstadt Hannover. Im Rahmen dieses Stadtumbaus wurden Teile des Wohnungsbestands saniert oder ersetzt. Das Ergebnis ist ein Stadtteil, in dem ältere Gebäude, modernisierte Bestände und neu errichtete Häuser direkt nebeneinander stehen. Zwei Wohnungen in derselben Straße können sich in Ausstattung, Energiezustand und Miete erheblich unterscheiden.

Zur kurzen Einordnung: Der hannoversche Mietwohnungsmarkt ist insgesamt angespannt, und Hainholz bewegt sich innerhalb dieses Rahmens. Die gesamtstädtische Marktentwicklung behandeln wir auf unserer Übersichtsseite zum Mietmarkt in Hannover. Diese Seite hier führt Sie durch das konkrete Verfahren, wenn Sie in Hainholz mieten wollen.

Das Angebot ist gemischt. Sie finden Geschosswohnungen aus verschiedenen Baualtersklassen, dazu Wohnungen in Gebäuden, die im Zuge des Stadtumbaus modernisiert oder neu gebaut wurden, sowie geförderte Wohnungen mit Belegungsbindung. Für Ihre Suche ergeben sich daraus drei Konsequenzen:

• Baualter und Ausstattung entscheiden über den Preis, nicht die Adresse allein. Eine Wohnung mit modernisiertem Bad, neuer Heizung und gedämmten Fenstern liegt in der Kaltmiete spürbar über einer gleich großen Wohnung im unsanierten Zustand. Vergleichen Sie also nie nur Quadratmeterpreise, sondern immer das, was dahintersteht.
• Der energetische Zustand schlägt auf die Warmmiete durch. Die Nettokaltmiete ist nur die halbe Rechnung. Fragen Sie bei jeder Anfrage nach den tatsächlichen Heizkosten des Vorjahres, gerade bei älterem Bestand.
• Ein Teil des Bestands ist gebunden. Für geförderte Wohnungen brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein. Mehr dazu weiter unten.

Grenzen Sie Ihre Suche früh ein: Wohnfläche, Zimmerzahl, maximale Warmmiete, Stockwerk und Aufzug, Balkon, Stellplatz. Je präziser Ihre Anfrage, desto größer die Chance auf einen Besichtigungstermin, denn Vermieter sortieren eingehende Anfragen zuerst nach Vollständigkeit und Passgenauigkeit.

Die Landeshauptstadt Hannover veröffentlicht einen Mietspiegel. Er weist die ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualter, Wohnfläche und Ausstattung aus und ist die Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Für Sie als Mietinteressent ist er das sachlichste Werkzeug zur Preiseinordnung in Hainholz: Sie ordnen die angebotene Wohnung nach Baujahr, Größe und Ausstattungsmerkmalen ein und vergleichen die geforderte Nettokaltmiete mit der Spanne, die der Mietspiegel für genau diese Kombination ausweist. Achten Sie dabei darauf, welche Ausgabe des Mietspiegels aktuell gilt und auf welchen Erhebungsstichtag sie sich bezieht. Gerade in einem Stadtteil mit gemischtem Sanierungsstand ist die richtige Einordnung in Baualtersklasse und Ausstattungsgruppe entscheidend, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die eine Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Für Hannover richtet sich das nach der niedersächsischen Mietbegrenzungsverordnung. Solche Verordnungen sind befristet, und Sie sollten vor Vertragsschluss nachsehen, ob die Verordnung zu diesem Zeitpunkt gilt und Hannover erfasst. Greift sie, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens zehn Prozent übersteigen. Gesetzlich geregelte Ausnahmen gibt es etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung. Beruft sich der Vermieter auf eine solche Ausnahme, muss er Sie darüber bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren. Bleibt diese Auskunft aus, kann er sich später nicht mehr darauf stützen.

Ein Teil des Wohnungsbestands in Hainholz ist gefördert und damit belegungsgebunden. Wer eine solche Wohnung mieten will, braucht einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Einkommensgrenzen und Ausstellung richten sich in Niedersachsen nach dem Niedersächsischen Wohnraumfördergesetz. Ausgestellt wird der Schein von der Kommune, für Hainholz also von der Landeshauptstadt Hannover.

Beantragen Sie den WBS, bevor Sie sich bewerben. Ohne gültigen Schein kommt eine gebundene Wohnung nicht in Frage, so gut Ihre Bewerbung sonst auch sein mag, und die Bearbeitungszeit holen Sie im laufenden Bewerbungsverfahren nicht mehr auf. Der WBS nennt außerdem die Wohnfläche und die Personenzahl, für die er gilt. Prüfen Sie, ob die angestrebte Wohnung dazu passt.

Zur Besichtigung gehört eine Unterlage, die viele Interessenten nicht einfordern: Den Energieausweis muss der Vermieter spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, und die Pflichtangaben daraus gehören bereits in die Immobilienanzeige (§§ 80 und 87 GEG). Wird der Ausweis weder inseriert noch gezeigt, ist das ein Warnsignal.

Gehen Sie den Termin mit einer festen Checkliste an:

Fragen Sie außerdem, welche Nebenkosten in der angegebenen Vorauszahlung enthalten sind, wie hoch die letzte Nebenkostenabrechnung ausfiel und ob in absehbarer Zeit Modernisierungen geplant sind. Bei der Umfeldprüfung lohnt sich in Hainholz ein Blick zu unterschiedlichen Tageszeiten, insbesondere entlang der Schulenburger Landstraße als Verkehrsachse.

Bereiten Sie Ihre Unterlagen vollständig und idealerweise als eine einzige PDF-Datei vor. Üblich sind: Kopie des Personalausweises, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, eine ausgefüllte Selbstauskunft, eine Bonitätsauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Bei gefördertem Wohnraum kommt der WBS dazu. Wer diese Mappe beim ersten Kontakt parat hat, setzt sich gegen Bewerber durch, die erst mit dem Sammeln anfangen, wenn der Vermieter längst vergeben hat.

Nicht jede Frage müssen Sie beantworten. Fragen nach Bonität, Beruf und Mietschuldenfreiheit sind bei ernsthaftem Vertragsinteresse zulässig. Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Parteizugehörigkeit oder Kinderwunsch müssen Sie dagegen nicht wahrheitsgemäß beantworten. Eine falsche Antwort auf eine unzulässige Frage berechtigt den Vermieter später nicht zur Anfechtung des Mietvertrags. Der Maßstab ergibt sich aus der Rechtsprechung zur Mieterselbstauskunft und aus den Grundsätzen der Datenverarbeitung nach Art. 5 und 6 DSGVO. Kontoauszüge, Kontodaten oder eine Ausweiskopie geben Sie erst heraus, wenn die Zusage konkret ist.

Zwei Beträge sind gesetzlich begrenzt, und beide werden in der Praxis regelmäßig zu hoch angesetzt.

Kaution. Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete betragen, also ohne Nebenkosten. Sie ist in drei gleichen Monatsraten zahlbar, und die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 BGB). Sie müssen die Kaution also nicht vor der Schlüsselübergabe in einer Summe überweisen.

Maklerkosten. Beim Mieten trägt die Kosten, wer den Makler beauftragt hat. Dieses Bestellerprinzip steht in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz, und eine Vermittlungsprovision vom Mieter ist nur in engen Ausnahmen zulässig, § 3 WoVermRG zieht die Grenze. Hat der Vermieter den Makler eingeschaltet, zahlen nicht Sie.

Bestehen Sie bei der Schlüsselübergabe auf einem Übergabeprotokoll. Halten Sie darin alle Zählerstände fest, jeden vorhandenen Mangel mit Ort und Beschreibung, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und das Datum. Fotografieren Sie die dokumentierten Stellen. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten, und Sie nehmen eine Ausfertigung mit. Es entscheidet beim Auszug darüber, wofür Sie einstehen müssen und wofür nicht.

Der Vermieter muss Ihnen den Einzug außerdem schriftlich bestätigen. Das ist die Wohnungsgeberbestätigung, und Sie brauchen sie für die Meldebehörde. Die Anmeldung hat innerhalb von zwei Wochen nach Einzug zu erfolgen (§§ 17 und 19 Bundesmeldegesetz). Fordern Sie die Bestätigung deshalb direkt bei der Übergabe ein, nicht erst, wenn die Frist läuft.