Wohnung verkaufen in Hannover: Ablauf, Unterlagen und WEG-Prüfung

Wer in Hannover eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nicht nur vier Wände, sondern einen Miteigentumsanteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Genau daran entscheidet sich, ob ein Verkauf zügig läuft oder wochenlang stockt: Käufer und finanzierende Banken prüfen die Gemeinschaft mit, nicht nur die Wohnung. Dieser Leitfaden führt Sie aus Verkäufersicht durch den gesamten Ablauf, von der Unterlagenbeschaffung über die Vermarktung bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe.

Ein Wohnungsverkauf in Hannover folgt in aller Regel diesen Schritten:

1. Unterlagen vollständig zusammenstellen, inklusive der Dokumente vom Verwalter
2. Wirtschaftliche und rechtliche Lage der Eigentümergemeinschaft prüfen
3. Angebotspreis herleiten und Verkaufsstrategie festlegen
4. Entscheiden, ob vermietet oder bezugsfrei verkauft wird
5. Exposé erstellen, vermarkten, Besichtigungen durchführen
6. Kaufinteressenten auf Bonität und Finanzierung prüfen
7. Kaufvertrag beim Notar beurkunden
8. Kaufpreiszahlung abwarten, Wohnung übergeben, Eigentum umschreiben lassen

Die Schritte 1 und 2 kosten die meiste Zeit und werden am häufigsten unterschätzt. Wer sie vorzieht, verkauft später schneller.

Die Unterlagen sind das eigentliche Verkaufsmaterial. Ohne sie gibt es keine Finanzierungszusage und damit keinen Kaufvertrag. Für eine Eigentumswohnung brauchen Sie in der Praxis:

• aktueller Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung, falls sie nicht Teil der Teilungserklärung ist
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Beschlusssammlung der Gemeinschaft
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
• Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage und über beschlossene Sonderumlagen
• aktuelles Hausgeld und dessen Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile
• Energieausweis
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen
• bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, Nachweise über Mietanpassungen, Kautionsnachweis

Den Großteil dieser Dokumente hält die Hausverwaltung. Rechnen Sie damit, dass die Beschaffung Zeit und je nach Verwaltervertrag eine Gebühr kostet. Fragen Sie früh und schriftlich an.

Der Energieausweis ist gesetzlich verankert: Beim Verkauf einer Wohnung muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und nach Vertragsabschluss ist er dem Käufer zu übergeben (§ 80 GEG). Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis ist einer der vermeidbarsten Verzögerungsgründe überhaupt, denn die Ausstellung dauert nur wenige Tage.

Bevor Sie inserieren, sollten Sie den Zustand Ihrer Gemeinschaft selbst kennen. Käufer, Banken und deren Gutachter stellen dieselben Fragen, und Sie beantworten sie besser vorbereitet.

Der Verwalter erstellt unter anderem Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG). Diese drei Dokumente sind der Kern der wirtschaftlichen Prüfung. Aus ihnen lesen Sie ab, wie hoch die Erhaltungsrücklage tatsächlich ist, ob Eigentümer mit Hausgeld im Rückstand sind und wie sich die laufenden Kosten entwickeln.

Ebenso wichtig ist die Beschlusssammlung. Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind in einer Beschlusssammlung zu dokumentieren, die einem ermächtigten Wohnungseigentümer oder einem Dritten mit Ermächtigung zugänglich gemacht werden muss (§ 24 WEG). Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie können Ihrem Käufer oder dessen Berater den Zugang verschaffen, und Sie sollten die Sammlung vorher selbst durchgehen.

Achten Sie besonders auf:

• beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Sanierungen, etwa an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen
• beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
• Beschlüsse zur Vermietung, zur baulichen Veränderung oder zur Nutzung von Sondernutzungsrechten
• laufende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft
• eine im Grundbuch oder in der Teilungserklärung eingetragene Veräußerungsbeschränkung, also die Frage, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss

Der letzte Punkt ist heikel, weil er den Notartermin blockieren kann. Klären Sie ihn zu Beginn, nicht in der Woche vor der Beurkundung.

Verschweigen Sie nichts davon. Ein bekannter, aber nicht offengelegter Sanierungsbeschluss ist der klassische Streitfall nach dem Verkauf. Offen kommuniziert ist er dagegen nur ein Preisargument, über das sich verhandeln lässt.

Der Preis ist beim Wohnungsverkauf ein Vorbereitungsschritt, keine eigene Disziplin. Für den Start brauchen Sie eine belastbare Einschätzung, die Lage, Baujahr, Zustand, Grundriss, Etage, Ausstattung, Stellplatz und den Zustand des Gemeinschaftseigentums berücksichtigt. Ein Altbau in der Südstadt, eine Nachkriegswohnung in der List und ein Neubau in Hannover-Mitte folgen unterschiedlichen Käufererwartungen, auch wenn die Quadratmeterzahl gleich ist.

Für die eigentliche Marktwertermittlung gibt es eigene Verfahren und Werkzeuge, die den Rahmen dieser Seite sprengen. Hier zählt nur die praktische Konsequenz: Der Angebotspreis sollte begründbar sein. Ein zu hoch angesetzter Preis erzeugt in den ersten Wochen wenige Anfragen, danach Nachverhandlungen aus einer schwächeren Position heraus. Planen Sie den Verhandlungsspielraum bewusst ein, statt ihn später improvisieren zu müssen.

Diese Entscheidung verändert Zielgruppe, Preis und Ablauf.

Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag läuft also weiter, mit der bestehenden Miete, den bestehenden Fristen und der bestehenden Kaution. Käufer sind hier typischerweise Erwerber, die die Wohnung als vermietetes Objekt übernehmen wollen. Selbstnutzer scheiden weitgehend aus, was den Kreis der Interessenten spürbar verkleinert.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus praktisch:

• Der Mietvertrag gehört vollständig in die Unterlagen, ebenso Nachweise über Mieterhöhungen und die Kaution.
• Die Kaution wird beim Verkauf abgerechnet oder übertragen. Regeln Sie das ausdrücklich im Kaufvertrag.
• Besichtigungen brauchen die Mitwirkung des Mieters. Sprechen Sie früh, offen und terminlich planbar mit ihm.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre sollten vorliegen und nachvollziehbar sein.

Bei einer bezugsfreien Wohnung ist der Kreis der Interessenten größer, die Besichtigungen sind einfacher zu organisieren, und die Wohnung lässt sich besser präsentieren. Dafür tragen Sie bis zum Verkauf die laufenden Kosten ohne Mieteinnahme. Beide Wege sind legitim. Entscheidend ist, dass Sie sich vor der Vermarktung festlegen, weil Exposé, Preis und Ansprache davon abhängen.

Das Exposé einer Eigentumswohnung beantwortet die Fragen, die Käufer ohnehin stellen: Wohnfläche und Grundriss, Etage und Aufzug, Baujahr und Modernisierungen, Heizungsart, Energiekennwert, Hausgeld und dessen Zusammensetzung, Höhe der Rücklage, Stellplatz, Keller, Balkon oder Terrasse, Sondernutzungsrechte sowie die Frage, ob vermietet oder bezugsfrei verkauft wird.

Nutzen Sie Tageslicht für die Fotos, räumen Sie vorher auf und fotografieren Sie auch Treppenhaus und Hauseingang, wenn sie gepflegt sind. Sie verkaufen die Gemeinschaft mit.

Für Besichtigungen in Hannover hat sich bewährt, Einzeltermine statt Massenbesichtigungen anzusetzen. Sie erfahren mehr über die Interessenten und vermeiden den Eindruck eines Ausverkaufs. Halten Sie den Energieausweis beim Termin bereit, das ist Pflicht.

Ob Sie mit einem Makler arbeiten, ist Ihre Entscheidung. Rechtlich gilt seit der Reform der Provisionsteilung: Wird ein Maklervertrag für eine Wohnung mit beiden Parteien geschlossen, müssen Käufer und Verkäufer sich grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung der Provision verpflichten (§ 656c BGB). Klären Sie die Provisionsfrage schriftlich, bevor Sie inserieren.

Der häufigste Grund für einen geplatzten Wohnungsverkauf ist eine Finanzierung, die es nie gab. Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen, nicht nur eine mündliche Zusage. Fragen Sie nach dem geplanten Eigenkapitalanteil und danach, ob der Käufer den Kauf von einem eigenen Verkauf abhängig macht.

Bei einer vermieteten Wohnung prüfen Sie zusätzlich, ob der Interessent den Bestandsmietvertrag verstanden hat. Wer beim Notartermin erstmals begreift, dass er nicht selbst einziehen kann, springt ab.

Ein Vertrag über den Verkauf einer Eigentumswohnung muss in Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Beurkundung ist die Vereinbarung unwirksam, auch wenn sich beide Seiten einig sind.

Der Ablauf ist eingespielt: Sie und der Käufer einigen sich über Preis und Konditionen, der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, beide Seiten erhalten ihn vorab zur Prüfung, dann folgt der Beurkundungstermin. Lesen Sie den Entwurf vorher wirklich durch und klären Sie offene Punkte davor, nicht im Termin.

Im Vertrag sollten unter anderem geregelt sein: Kaufpreis und Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkauftes Zubehör, Abrechnung von Hausgeld und Erhaltungsrücklage, Umgang mit der Mietkaution bei vermieteten Wohnungen, Haftungsausschluss für Sachmängel sowie eine ausdrückliche Aufzählung dessen, was Sie an Mängeln und Beschlüssen offengelegt haben.

Nach der Beurkundung sichert der Notar den Anspruch des Käufers durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt erforderliche Genehmigungen ein, etwa die Verwalterzustimmung, und sorgt für die Löschung nicht übernommener Grundschulden. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, fordert er den Kaufpreis an.

Übergeben Sie die Wohnung erst nach vollständigem Zahlungseingang. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen für Strom, Gas, Wasser und Wärme, mit einer Liste aller übergebenen Schlüssel einschließlich Keller, Briefkasten und Tiefgarage sowie mit dem Zustand der Räume. Melden Sie die Zählerstände an die Versorger und den Eigentümerwechsel an die Hausverwaltung. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt anschließend über den Notar.

• Unterlagen erst nach dem ersten Interessenten beim Verwalter anfordern
• beschlossene Sanierungen oder Sonderumlagen nicht offenlegen
• eine Veräußerungsbeschränkung zu spät entdecken
• ohne Finanzierungsbestätigung zum Notar gehen
• bei vermieteten Wohnungen den Mieter erst kurz vor der Besichtigung informieren
• die Wohnung vor vollständigem Zahlungseingang übergeben
• den Energieausweis nicht rechtzeitig beschaffen