Wohnung verkaufen in Isernhagen: der WEG-Prozess von der Teilungserklärung bis zur Übergabe

Wer in Isernhagen eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nie nur die eigenen vier Wände. Er verkauft einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, und dazu die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit eigener Kasse, eigenen Beschlüssen und eigener Verwaltung. Genau daraus entsteht der Mehraufwand, den ein Hausverkauf nicht kennt. Diese Seite beschreibt, welche Unterlagen dafür gebraucht werden, wer sie liefert, in welcher Reihenfolge sie gebraucht werden und wo der Ablauf sich unterscheidet, je nachdem ob die Wohnung vermietet oder bezugsfrei übergeben wird. Um Preisfindung und Wertermittlung geht es hier bewusst nicht, dafür gibt es eine eigene Seite.

Beim Hausverkauf liegt fast alles, was ein Käufer wissen muss, beim Eigentümer selbst: Grundbuch, Baupläne, Rechnungen, Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung liegt der größere Teil davon bei der WEG-Verwaltung, und der Verkäufer hat darauf nur einen Anspruch, keinen direkten Zugriff. Verwaltungen brauchen für Verkäuferauskünfte erfahrungsgemäß mehrere Wochen und rechnen sie gesondert ab. Deshalb ist die Reihenfolge beim Wohnungsverkauf wichtiger als beim Hausverkauf: Die Unterlagenanforderung gehört an den Anfang, nicht in die Phase, in der schon ein Kaufinteressent wartet.

Der Markt gibt dafür wenig Geduld her. ImmobilienScout24 führt in Isernhagen aktuell 27 Eigentumswohnungen im Angebot bei 138 Immobilien insgesamt, Engel und Völkers weist 56 Kaufobjekte aus, und auf Ohne-Makler.net stehen 31 provisionsfreie Wohnungsangebote in Isernhagen und Umgebung. Ein Interessent, der bei Ihnen zwei Wochen auf die Teilungserklärung wartet, hat in dieser Zeit drei andere Wohnungen besichtigt.

Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder Eigentumswohnung. Sie legt fest, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an einem Stellplatz, einem Kellerraum oder einer Gartenfläche. Der zugehörige Aufteilungsplan ist die behördlich mit Zahlen versehene Bauzeichnung, aus der hervorgeht, welche Räume zu welcher Nummer gehören.

Beides braucht der Käufer, seine Bank und der Notar. Zwei Punkte führen dabei regelmäßig zu Rückfragen: Erstens weicht der tatsächliche Zustand mancher Wohnung vom Aufteilungsplan ab, etwa weil ein Kellerraum getauscht oder ein Dachboden ausgebaut wurde. Zweitens enthalten ältere Teilungserklärungen häufig eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln, die den Wert spürbar beeinflussen, zum Beispiel ein Verbot der Kurzzeitvermietung oder eine abweichende Kostenverteilung für Fenster und Balkone. Wer das vor der Vermarktung liest, statt es im Notartermin zu erfahren, verhandelt aus einer anderen Position.

Jeder ernsthafte Käufer und jede finanzierende Bank fragt nach denselben Zahlen: aktuelles monatliches Hausgeld, Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile, die letzten Jahresabrechnungen, der laufende Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage.

Ein Punkt wird dabei oft falsch dargestellt. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf auf den Erwerber über, denn die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und nicht des einzelnen Eigentümers (§ 9a Abs. 3 WEG). Sie können den vorhandenen Rücklagenanteil also als Argument in die Verhandlung einbringen, aber nicht als Guthaben auszahlen lassen. Ebenso wichtig ist die Auskunft darüber, ob Hausgeldrückstände bestehen. Offene Beträge aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel bleiben grundsätzlich Ihre Schuld, tauchen aber in der Verwalterauskunft auf und wirken auf Käufer alarmierend, wenn sie erst spät sichtbar werden.

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung sind das eigentliche Prüfmaterial des Käufers. Aus ihnen liest er ab, ob eine Dachsanierung diskutiert wird, ob ein Rechtsstreit mit einem Miteigentümer läuft, wie hoch der Sanierungsstau ist und wie handlungsfähig die Gemeinschaft überhaupt ist. Eine Gemeinschaft, die seit Jahren jeden Antrag vertagt, ist ein Preisargument gegen Sie, auch wenn Ihre Wohnung tadellos ist.

Zurückhalten funktioniert hier nicht. Der Käufer bekommt die Unterlagen spätestens vom Verwalter oder nach dem Kauf ohnehin, und eine verschwiegene Beschlusslage ist ein Ansatzpunkt für Anfechtung und Schadenersatz. Der bessere Weg ist, bekannte Themen aktiv anzusprechen und einzuordnen.

Diese Unterscheidung verändert Käuferkreis, Unterlagenliste und Zeitplan.

Bezugsfrei verkauft sich an Selbstnutzer. Nötig ist eine belastbare Aussage zum Übergabetermin, gegebenenfalls mit Kündigung des eigenen Anschlussobjekts abgestimmt.

Vermietet verkauft sich an Kapitalanleger. Zusätzlich gehören Mietvertrag, Mietanpassungen, Kautionsnachweis und die Betriebskostenabrechnungen zu den Unterlagen, und der Mieter muss über den Eigentümerwechsel informiert werden. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist an Fristen gebunden, das ist ein eigenes Thema und kein Vermarktungsversprechen.

Ein Sonderfall verdient besondere Sorgfalt: Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Der Mieter kann dann innerhalb der gesetzlichen Frist zu genau den Bedingungen des abgeschlossenen Kaufvertrags eintreten. Wer diese Mitteilung vergisst, riskiert Schadenersatz und einen geplatzten Verkauf, nachdem der Notar bereits beurkundet hat.

1. Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan besorgen und lesen, insbesondere die Gemeinschaftsordnung.
2. Verwalterauskunft anfordern: Hausgeld, Wirtschaftsplan, letzte Abrechnungen, Rücklagenstand, Rückstände, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Energieausweis.
3. Klären, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist, und den Weg dafür festlegen.
4. Vermietet oder bezugsfrei entscheiden, im Vermietungsfall Vorkaufsrecht und Mietunterlagen prüfen.
5. Erst danach vermarkten, besichtigen und verhandeln.
6. Kaufvertragsentwurf: Sonderumlagen, Rücklage, Übergabe und Mietverhältnis ausdrücklich regeln.