Wohnung verkaufen in Lehrte: WEG-Unterlagen, Verwalterzustimmung und Mietvertrag bis zum Notartermin

Wer in Lehrte eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft drei Dinge auf einmal: das Sondereigentum an den Räumen, einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum und die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft samt ihrer Beschlusslage, ihrer Kasse und ihrer geplanten Maßnahmen. Ist die Wohnung vermietet, kommt der bestehende Mietvertrag als vierter Bestandteil hinzu, denn er wandert mit dem Eigentum weiter.

Genau daraus entsteht der typische Zeitverlust. Der Verkäufer hat nur einen Teil der nötigen Papiere selbst im Ordner, der größere Teil liegt bei der Verwaltung, und was fehlt, fällt erfahrungsgemäß erst auf, wenn das Notariat den Vertragsentwurf schreibt. Diese Seite geht deshalb Dokument für Dokument vor: welche Unterlage wozu gebraucht wird, wer sie liefert, was darin schiefgehen kann und an welcher Stelle sie im Kaufvertrag wieder auftaucht.

Die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft sind der lange Weg. Fordern Sie sie in einer einzigen, vollständigen Anfrage an, bevor die Vermarktung beginnt, statt in fünf Nachfragen über mehrere Wochen. Fragen Sie im selben Schreiben nach dem Bearbeitungsentgelt und danach, ob die Verwaltung Kopien, Scans oder nur Einsicht anbietet. Ein Verwalterwechsel, Urlaubszeit oder eine unmittelbar bevorstehende Eigentümerversammlung können die Beschaffung zusätzlich verzögern.

Diese Übersicht zeigt, was Sie brauchen und woher es kommt:

Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde Ihres Wohnungseigentums. Nach den §§ 3, 5 und 8 WEG legt sie zusammen mit dem Aufteilungsplan fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und weist jeder Wohnung ihren Miteigentumsanteil zu. Alles, was der Käufer später über den Umfang des Kaufgegenstands wissen muss, steht dort und nicht im Exposé.

Prüfen Sie drei Punkte. Erstens die Vollständigkeit: Eine alte Ausfertigung ohne die späteren Nachträge genügt oft nicht, gerade nach Dachgeschossausbau oder nachträglicher Bildung von Sondernutzungsrechten. Zweitens die Nummern: Die Bezeichnung der Einheit im Aufteilungsplan, in der Teilungserklärung und im Wohnungsgrundbuch muss übereinstimmen, ebenso die Zuordnung von Keller, Stellplatz oder Garage. Drittens die tatsächliche Nutzung: Ein anders belegter Kellerraum, eine zusammengelegte Einheit, ein verglaster Balkon oder ein Wanddurchbruch am Gemeinschaftseigentum gehören offengelegt und vor dem Notartermin durch Beschluss oder Genehmigung abgesichert. Verschwiegene Abweichungen sind der häufigste Grund dafür, dass ein Kaufvertrag nach der Beurkundung strittig wird.

In der Gemeinschaftsordnung, die meist mit der Teilungserklärung verbunden ist, steht außerdem der für den Verkauf wichtigste Satz überhaupt: ob die Veräußerung zustimmungspflichtig ist.

Die Versammlungsprotokolle erzählen den Verlauf: Was wurde diskutiert, welche Angebote lagen vor, was wurde vertagt. Üblich sind die letzten drei Jahre, bei einer laufenden Sanierung eher mehr. Achten Sie auf Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Stränge, Heizung und Aufzug, außerdem auf Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft und auf Hausgeldrückstände anderer Eigentümer, weil beides den Finanzbedarf beeinflusst.

Die Beschluss-Sammlung ist etwas anderes. Nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG führt die Verwaltung sie als fortlaufendes Verzeichnis, in das die Beschlüsse der Eigentümerversammlung mit Datum und Wortlaut sowie bestimmte gerichtliche Entscheidungen aufzunehmen sind. Sie ist das Werkzeug, mit dem sich die geltende Beschlusslage prüfen lässt. Ein Beschluss von 2014 zur Kostenverteilung der Fenster kann heute noch gelten, obwohl er in keinem der letzten drei Protokolle vorkommt. Fordern Sie deshalb immer beides an, die Protokolle und eine aktuelle Fassung der Sammlung.

Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben und damit die laufenden Vorschüsse, die im Alltag Hausgeld heißen. Legen Sie den aktuellen Plan und die letzte beschlossene Jahresabrechnung zusammen vor, und trennen Sie sauber zwischen den auf einen Mieter umlagefähigen Betriebskosten und den Anteilen, die beim Eigentümer bleiben, etwa Verwaltervergütung und Zuführung zur Rücklage. Hausgeld und Betriebskostenvorauszahlung des Mieters sind nie derselbe Betrag.

Bei den Jahresabrechnungen ist die offene Abrechnungsspitze der kritische Punkt: eine Nachzahlung oder ein Guthaben, das erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen wird. Der Kaufvertrag sollte ausdrücklich regeln, wer sie trägt, statt sich auf eine private Absprache zu verlassen.

Die Erhaltungsrücklage heißt seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 gesetzlich so und nicht mehr Instandhaltungsrücklage. Sie gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 und § 9a Abs. 3 WEG zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Der rechnerisch auf Ihre Wohnung entfallende Anteil wird beim Verkauf deshalb nicht an Sie ausgezahlt, sondern bleibt schlicht in der Kasse der Gemeinschaft. Lassen Sie sich Gesamtstand und ausgewiesenen Anteil bestätigen und stellen Sie daneben, was an Maßnahmen ansteht.

Für Sonderumlagen brauchen Sie vier Angaben: den Beschluss, den auf die Wohnung entfallenden Betrag, die Fälligkeit und den Zahlungsstand. Eine noch nicht beschlossene, aber absehbare Umlage aus Protokollen oder eingeholten Angeboten gehört ebenfalls offen auf den Tisch. Im Vertrag wird festgelegt, ob Beschlussdatum, Fälligkeit oder Eigentumsumschreibung darüber entscheidet, wer zahlt.

Die Teilungserklärung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Wohnung der Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer bedarf. Nach § 12 WEG darf diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, entbehrlich ist sie deswegen aber nicht. Maßgeblich ist allein die Regelung für Ihre Einheit, nicht die verbreitete Annahme, so etwas gebe es heute nicht mehr.

Klären Sie früh, wer aktuell wirksam zum Verwalter bestellt ist und wie das nachgewiesen wird. Das Notariat benötigt den Bestellungsbeschluss oder eine entsprechende Bescheinigung; die Erklärung selbst muss für den Vollzug im Grundbuch in der vom Grundbuchamt verlangten Form vorliegen, meist mit beglaubigter Unterschrift. In der Praxis wird die Zustimmung nach der Beurkundung eingeholt, und solange sie fehlt, ist der Vertrag noch nicht wirksam. Fragen Sie zusätzlich nach dem Entgelt der Verwaltung und vereinbaren Sie, wer es trägt.

Nach § 566 BGB tritt der Käufer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung anstelle des Verkäufers in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Eigentumswechsel beendet das Mietverhältnis nicht, und eine kurzfristige Räumung dürfen Sie ohne wirksamen Beendigungsgrund oder belastbare Vereinbarung mit dem Mieter nicht in Aussicht stellen.

Für die Unterlagen bedeutet das:

• den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen und Nebenabreden
• aktuelle Miethöhe, Betriebskostenvorauszahlung und Nachweise über Mietanpassungen
• die letzten Betriebskostenabrechnungen und den Stand der laufenden Abrechnungsperiode
• Höhe und Anlage der Mietkaution, damit sie sauber übergeben werden kann
• Korrespondenz zu Mängeln, Minderungen, Rückständen oder laufenden Verfahren
• die Zuordnung von Stellplatz, Keller oder Garten, falls sie vom Mietvertrag abweicht

Im Kaufvertrag wird geregelt, ab wann Mieten und Betriebskosten wirtschaftlich dem Käufer zustehen und wie die Kaution übergeht. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann außerdem ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bestehen; ob die Voraussetzungen vorliegen und wie der Mieter zu unterrichten ist, prüft das Notariat vor der Beurkundung. Eine vermietete Wohnung spricht typischerweise Käufer an, die die Wohnung als Anlage halten wollen, eine bezugsfreie eher Selbstnutzer.

Bei Leerstand sollte belegbar sein, seit wann und warum kein Mietverhältnis mehr besteht. Bewahren Sie Kündigung oder Aufhebungsvertrag, Übergabeprotokoll und die Kautionsabrechnung des früheren Mietverhältnisses auf. Bis zur vereinbarten Übergabe tragen Sie weiterhin Hausgeld, Verbrauchskosten und die Verkehrssicherung innerhalb der Wohnung.

Bei der Übergabe gehören Zählerstände, Zustand, sämtliche Schlüssel einschließlich der Keller- und Briefkastenschlüssel sowie eine Liste der verbleibenden Einbauten ins Protokoll. Bezugsfreiheit erweitert den Käuferkreis nur, wenn sie tatsächlich besteht. Eine noch bewohnte Wohnung darf nicht als leerstehend dargestellt werden.

Neben den WEG-Papieren brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächenangaben und den Energieausweis. Nach § 80 Abs. 3 und 4 GEG ist der Ausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und dem Käufer nach Vertragsabschluss zu übergeben. Melden Sie dem Notariat außerdem eingetragene Grundschulden; valutierende Darlehen werden üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst, wofür das Notariat die Löschungsunterlagen bei der Bank anfordert.

Der Kaufvertrag über Wohnungseigentum muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, eine private Verkaufsvereinbarung ist ohne Beurkundung formnichtig. Drei Kostenpunkte gehören vorher geklärt: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen und damit auch in Lehrte 5,0 Prozent des Kaufpreises und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Wohnung ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, während selbst genutzte Wohnungen ausgenommen sind, sofern sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Und wenn Sie als Verkäufer einen Makler beauftragen und der Käufer Verbraucher ist, darf dieser nach den §§ 656c und 656d BGB höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision tragen.

Nicht auf diese Seite gehören die Themen der Nachbargrundstücke: Baulasten, Erbbaurecht oder eine Grundstücksteilung betreffen den Hausverkauf, nicht den Verkauf einer Einheit im Wohnungseigentum. Und die Wertermittlung ist ein eigener Arbeitsschritt neben der Dokumentenprüfung; Orientierungsdaten aus tatsächlichen Kaufverträgen veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Region Hannover.