Wohnung verkaufen in der Wedemark: der WEG-Verkauf Schritt für Schritt

Wer eine Eigentumswohnung in der Wedemark verkauft, verkauft juristisch zwei Dinge auf einmal: das Sondereigentum an den Räumen hinter der eigenen Wohnungstür und den damit untrennbar verbundenen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Abgrenzung zwischen beidem regelt § 5 WEG. Genau daraus folgt der wichtigste Unterschied zum Hausverkauf: Der Käufer prüft nicht nur Ihre Wohnung, er prüft die Wohnungseigentümergemeinschaft gleich mit. Dach, Heizung, Rücklage, Beschlusslage und Verwaltung entscheiden mit darüber, ob finanziert und gekauft wird.

Das gilt in Mellendorf mit dem Rathaus der Gemeinde ebenso wie in Bissendorf, Elze, Resse oder Brelingen. Wohnungen sind in der Wedemark vor allem dort gefragt, wo die S-Bahn-Linie S4 nach Hannover hält, also in Bissendorf, Mellendorf und Bennemühlen. Was den Verkauf trotzdem am häufigsten verzögert, ist nicht die Nachfrage, sondern ein fehlendes Dokument aus der Hausverwaltung. Diese Seite führt Sie deshalb entlang der Unterlagen: von der ersten Anfrage bei der Verwaltung bis zur Übergabe nach dem Notartermin.

Beim Haus liegt fast alles in Ihrer Hand: Grundstück, Bausubstanz, Sanierungsentscheidungen. Bei der Eigentumswohnung liegt ein erheblicher Teil bei der Gemeinschaft. Sie ist nach § 9a WEG selbst rechtsfähig, sie beschließt Maßnahmen, sie fordert Hausgeld, und zwar jeweils vom aktuellen Eigentümer. Ihr Verkauf ändert daran nichts, er verschiebt nur den Zeitpunkt, ab dem ein anderer zahlt.

Praktisch heißt das: Balkon, Stellplatz, Kellerraum, Dachboden, Fenster oder Gartenfläche sind nicht automatisch das, was der Alltagsgebrauch nahelegt. Häufig besteht statt Sondereigentum lediglich ein Sondernutzungsrecht aus der Gemeinschaftsordnung. Wer eine Fläche im Exposé zusagt, die im Aufteilungsplan anders zugeordnet ist, produziert einen Widerruf beim Notar oder einen Streit nach der Übergabe.

Ein Kaufinteressent muss am Ende sechs Fragen beantwortet bekommen: Was gehört rechtlich zur Wohnung? Welche Nutzungsrechte kommen hinzu? Was kostet die Wohnung monatlich? Was hat die Gemeinschaft beschlossen? Was steht in den nächsten Jahren an? Und wer bezahlt es?

Melden Sie Ihre Verkaufsabsicht der Verwaltung, bevor Sie vermarkten, nicht wenn der Käufer schon wartet. Fragen Sie im selben Zug nach Bearbeitungszeit und Gebühren für Kopien, Verwalterauskunft und eine eventuell nötige Zustimmung. Banken verlangen die Unterlagen vollständig, bevor sie eine Finanzierung zusagen.

Regelmäßig gebraucht werden:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit allen Nachträgen
• Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung
• aktueller Wirtschaftsplan und die letzten drei Jahresabrechnungen
• Nachweis über das aktuelle Hausgeld und den enthaltenen Rücklagenanteil
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Auszug aus der Beschluss-Sammlung
• schriftliche Auskunft zu beschlossenen und vorbereiteten Sonderumlagen
• Verwaltervertrag und Kontaktdaten
• Energieausweis für das Gebäude

Dazu kommen aus Ihrer eigenen Ablage: aktueller Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenangaben, Nachweise über Modernisierungen, bei einer vermieteten Einheit außerdem Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis und Betriebskostenabrechnungen.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan begründen das Wohnungseigentum und legen fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum sind, § 8 WEG in Verbindung mit § 7 Abs. 4 WEG. Der Aufteilungsplan zeigt es zeichnerisch, die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Spielregeln: Kostenverteilung, Instandhaltungspflichten, Nutzungsbeschränkungen.

Lesen Sie beides gegen den tatsächlichen Zustand. Klassische Abweichungen: ein anderer Kellerraum wird seit Jahrzehnten genutzt als der zugeordnete, der Spitzboden wurde ausgebaut, ein Stellplatz wurde untereinander getauscht, eine Terrasse wurde vergrößert. Jahrelange Nutzung begründet dabei weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht.

Besonders prüfenswert sind Regelungen zu Stellplätzen und Gartenflächen, zu gewerblicher Nutzung, zu abweichenden Verteilungsschlüsseln, zur Übertragbarkeit von Sondernutzungsrechten sowie zu Zustimmungspflichten bei einer Veräußerung. Bleibt etwas unklar, klären Sie es vor der Vermarktung mit Verwaltung, Notariat oder Fachanwalt. Eine Formulierung im Exposé ersetzt keine wirksame Zuordnung.

Der Verwalter führt nach § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung. Einsicht verlangen kann jeder Wohnungseigentümer und, nach § 24 Abs. 8 WEG, ein von ihm ermächtigter Kaufinteressent. Nutzen Sie das offensiv: Eine Ermächtigung, die Sie von sich aus anbieten, wirkt anders als eine, die der Käufer erkämpfen muss.

Die Protokolle der letzten Jahre erzählen, woran die Gemeinschaft arbeitet. Käufer und Banken suchen darin nach Dach-, Fassaden-, Leitungs- und Heizungssanierungen, nach energetischen Maßnahmen, Aufzugserneuerungen, Kreditaufnahmen der Gemeinschaft, Änderungen der Kostenverteilung, gerichtlichen Auseinandersetzungen und baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Geben Sie den Bestand vollständig heraus, nicht die günstigen Auszüge. Ein Beschluss, der erst zwei Tage vor der Beurkundung auftaucht, kostet Sie regelmäßig mehr Kaufpreis, als er im Exposé gekostet hätte.

Das monatliche Hausgeld ist keine Miete und kein reiner Betriebskostenbetrag. Es enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Positionen, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der Wirtschaftsplan zeigt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und den auf Ihre Einheit entfallenden Anteil, die Jahresabrechnung dagegen die tatsächlichen Kosten eines abgeschlossenen Wirtschaftsjahres. Halten Sie beides bereit und können Sie Abweichungen erklären.

Die Erhaltungsrücklage gehört dem Verband, nicht Ihnen. Beim Eigentumswechsel wird sie regelmäßig nicht an den Verkäufer ausgezahlt, sie geht rechnerisch mit der Wohnung über. Ihr Stand sagt außerdem für sich genommen wenig aus: Er ist nur zusammen mit Baujahr, Gebäudezustand und den beschlossenen Maßnahmen zu bewerten.

Eine einseitige Übersicht mit aktuellem Hausgeld, Rücklagenanteil, letzter Abrechnungsspitze, Gesamtstand der Rücklage und bekannten Vorhaben beantwortet die meisten Rückfragen, bevor sie gestellt werden. Weil Hausgeldansprüche nach § 9a WEG den jeweils aktuellen Eigentümer treffen, muss der Kaufvertrag klar regeln, wie laufende Zahlungen, Abrechnungsergebnisse und bereits begründete Verpflichtungen zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden.

Eine Sonderumlage kann eine Verhandlung kippen. Entscheidend sind drei Angaben, und zwar schriftlich von der Verwaltung: ob eine Umlage beschlossen ist, in welcher Gesamthöhe und mit welchem Anteil für Ihre Einheit, und wann die einzelnen Raten fällig werden. Fragen Sie zusätzlich, welche Maßnahmen konkret vorbereitet, aber noch nicht beschlossen sind.

Wer die Umlage im Innenverhältnis trägt, können Sie und der Käufer im notariellen Kaufvertrag frei vereinbaren. Gegenüber der Gemeinschaft zählt diese Absprache nicht automatisch, dort kommt es auf die Eigentümerstellung bei Fälligkeit an. Eine präzise Vertragsklausel mit Betrag, Fälligkeitsdatum und Ausgleichsregelung verhindert den späteren Streit.

Ist im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, hängt der Verkauf nach § 12 WEG von der Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten ab. Prüfen Sie deshalb früh vier Punkte: Steht eine solche Beschränkung im Grundbuch? Wer muss laut Teilungserklärung zustimmen? Welche Unterlagen und Angaben zum Käufer verlangt die zustimmende Stelle? Welche Gebühr und welche Bearbeitungszeit fallen an?

Eingeholt wird die Zustimmung in der Praxis meist nach der Beurkundung, weil erst dann Käufer und Vertragsinhalt feststehen. Vorbereitet gehört sie trotzdem vorher, denn ohne sie stockt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, während der Kaufpreis womöglich schon fällig ist.

Der Verkauf beendet kein Mietverhältnis. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer erbt damit Mietzins, Kündigungsschutz, Fristen und alle Sondervereinbarungen, die Sie einmal getroffen haben.

Legen Sie deshalb offen: Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen, aktuelle Nettokaltmiete und Vorauszahlungen, Zeitpunkt und Grundlage der letzten Mieterhöhung, Kaution und Art ihrer Anlage, die letzten Betriebskostenabrechnungen, etwaige Rückstände oder laufende Streitigkeiten sowie mündliche Zusagen an den Mieter. Die Kaution ist beim Eigentumsübergang ordnungsgemäß weiterzureichen, und der Vertrag sollte festlegen, ab wann die Mieten dem Käufer zustehen und wie das laufende Abrechnungsjahr abgegrenzt wird.

Eine vermietete Einheit spricht eine andere Nachfrage an als eine freie, vor allem Kapitalanleger. Wenn Sie das Vermieten überhaupt erst gegen den Verkauf abwägen, finden Sie die Gegenüberstellung unter Wohnung vermieten in der Wedemark.

Der Energieausweis muss Kaufinteressenten nach § 80 Abs. 3 und 4 GEG spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden. Bei Eigentumswohnungen wird er für das gesamte Gebäude erstellt, liegt also bei der Verwaltung. Fehlt ein gültiger Ausweis, sprechen Sie die Beschaffung früh an, denn Sie können sie nicht allein veranlassen.

Zeigen Sie bei der Besichtigung auch Keller, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen, und zwar exakt die, die im Aufteilungsplan zu Ihrer Einheit gehören. Zur Einordnung des Preises dienen die Immobilienbewertung in der Wedemark, die Immobilienpreise in der Wedemark und die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Region Hannover; vertieft wird die Preisfindung auf dieser Seite bewusst nicht.

Steht der Käufer fest, gehen die Daten an das Notariat. Kaufverträge über Wohnungseigentum bedürfen nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, eine formlose Einigung ist nichtig, auch eine schriftliche.

Vor dem Termin sollten feststehen: die grundbuchgenaue Bezeichnung des Wohnungseigentums, mitverkaufte Stellplätze und Sondernutzungsrechte, Kaufpreis und Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, die Verteilung von Hausgeld und Abrechnungsergebnissen, der Umgang mit beschlossenen Sonderumlagen, der Übergang von Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflichten, bei Vermietung der Übergang von Mietverhältnis, Miete und Kaution sowie eine erforderliche Verwalterzustimmung.

Geben Sie dem Käufer echte Zeit für Entwurf und WEG-Unterlagen. Nach der Beurkundung koordiniert das Notariat die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und die Eigentumsumschreibung. Die Übergabe halten Sie in einem Protokoll fest: Schlüssel, Zählerstände, übergebene Unterlagen, bei Vermietung zusätzlich die mietbezogenen Dokumente.

Auf Verkäuferseite entstehen typischerweise Kosten für Unterlagen und Verwalterauskunft, für den Energieausweis, für eine Zustimmung nach § 12 WEG, für notarielle Löschungen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der finanzierenden Bank. Beauftragen Sie einen Makler und verkaufen an einen Verbraucher, darf der Käufer nach §§ 656c, 656d BGB höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision tragen. Was ein Makler leistet, lesen Sie beim Immobilienmakler für die Wedemark, die Gegenseite beschreibt Wohnung kaufen in der Wedemark.

Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen. Ihr eigener Verkaufsgewinn ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Besteuerung entfällt bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Lassen Sie den Einzelfall vor der Beurkundung steuerlich prüfen, danach ist der Zeitpunkt nicht mehr wählbar.