Die Unterschiede zwischen dem österreichischen und deutschen Markt der Immobilienmakler
City Immobilienmakler
Unterschiede Österreich und Deutschland
In privaten Situationen möchten unsere Kunden von Zeit zu Zeit wissen, was die Unterschiede zwischen Immobilienvertretern in Österreich und in Deutschland sind.
Es gibt viele Parallelen, aber auch einige wichtige Unterschiede
Auf den ersten Blick scheint es viele Parallelen zwischen dem österreichischen und deutschen Immobilienmarkt zu geben: So schimpfen mögliche Käufer im gleichen Takt über zu hohe Preise und auch über ein zu geringes Angebot in den Städten. Schaut man genauer hin, sieht man aber auch viele Unterschiede. Genau das werden Sie in diesem Text entdecken.
Vermietete Wohnungen oder Eigentumswohnungen sind in Deutschland eher schwer zu verkaufen In deutschen Großstädten ist eine vermietete Wohnung meist 10 bis 25 % weniger wert als im freien Problem. In Österreich sind die Preisunterschiede wesentlich geringer, zumal Mietverträge oft zeitlich begrenzt sind. Dies hat zur Folge, dass auch Wohnungen oder Eigentumswohnungen viel schneller wieder frei werden.
In Deutschland werden Wohnungen in der Regel vermarktet, da sich der Eigentümer mit dem Mieter oder der Mietervereinigung überworfen hat. In Österreich hingegen werden Vermieter ihre Wohnungen oft los, wenn die Verwaltung sie übermäßig in Anspruch nimmt. Tatsache ist, dass man in Österreich neben der Voranmeldung drei verschiedene Erklärungen an das Finanzamt schicken muss, wenn man eine Wohnung vermieten möchte. Das ist eine Menge Arbeit, und viele Eigentümer sind es irgendwann leid. Gerade in diesen Fällen nehmen die Österreicher gerne einen Immobilienmakler zur Hilfe.
Situation in Deutschland:
In Deutschland wird der Immobilienmakler je nach Lage und Marktsituation vom Vermieter bzw. Verkäufer oder vom Mieter bzw. Kunden in Anspruch genommen. Neben der Registrierung seines Berufes benötigt der deutsche Immobilienmakler zur Ausübung seiner Tätigkeit unabhängig davon eine Haupterlaubnis nach § 34c der Berufsordnung. Diese Erlaubnis besteht aus
– der Vermittlung des Abschlusses (Makler) oder
– dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweis-Makler) von Verträgen über
- Grundstücke oder Immobilien,
- grundstücksgleichen Rechten,
- gemietete Haushalte und auch gewerbliche Einrichtungen.
Für seine wirksamen Initiativen (Erfolgsprinzip) erhält er ein Maklerhonorar (Maklercourtage). Für die Vermittlung einer Wohnung wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter bzw. dem Nachfrager abgeschlossen. Dieser/ diese dienen als Kunde des Maklers.
Entscheidender Inhalt ist die sogenannte Provisionszusage (Maklerfirma) des/der Auftraggeber(s), wenn die Maklertätigkeit den gewünschten Erfolg herbeiführt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch suggeriertes (schlüssiges) Verhalten geschlossen werden. Als Wahlmöglichkeit gibt es selten auch den sogenannten „Festpreismakler“, bei dem die Kosten nicht vom Verkaufserfolg abhängen.
Darüber hinaus bedienen sich viele Kreditinstitute , insbesondere Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen, der Dienste eines Immobilienmaklers. Der IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte Verband der Immobilien- und auch Echtimmobilienbranche in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.
Die Klassifizierung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es eines Nachweises der fachlichen Eignung oder einer fachlichen Ausbildung, um die Tätigkeit auszuüben. Unter dem Gesichtspunkt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklerunternehmen anmelden und betreiben. Berufsverbände wie der IVD verlangen auch für Makler und Baubetreuer einen Sachkundenachweis und auch eine fachliche Qualifikation.
Neben der Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO (Anzeigepflicht) wird ein spezieller Maklerausweis nach § 34c Gewerbeordnung gefordert, der z.B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder „nicht geordneten Vermögensverhältnissen“ des Bewerbers abgelehnt werden kann.
In der Praxis werden in Deutschland 3 Arten der Darstellung durch den Makler unterschieden:
- Generalbevollmächtigung (der Auftraggeber kann verschiedene andere Makler einschalten, aber auch selbst tätig werden),.
- Einzelmandat (der Auftraggeber darf verschiedene andere Makler nicht einbeziehen, darf aber trotzdem selbst verkaufen/kaufen) sowie die.
- qualifizierte Sondervergütung.
Die qualifizierte Sondervergütung bedeutet für den Makler die größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und auch alle Interessenten für das Gebäude an den Makler verweisen muss. Da dies für den Verkäufer äußerst restriktiv ist, fordert die Rechtsprechung, dass die Abruf- und Verweisungsregelung eigenständig ausgehandelt werden muss, um wirksam zu sein. Einmalige Verträge müssen zum Schutz des Kunden zeitlich befristet werden.
Die Situation der Immobilienmakler in Österreich.
In Österreich sind Immobilienmakler in der Regel Doppelvertreter. In der Praxis ist es jedoch so, dass ein Kunde ohne Beauftragung keine Informationen des Verkäufers einholen kann, was bedeutet, dass er zusätzlich bezahlen muss.
Die Maklerkosten werden normalerweise erst nach erfolgreichem Abschluss eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages fällig. Ausnahmen gibt es, wenn es sich um eine Einzelmaklerfirma handelt. Immobilienmakler-Firmenprovisionen werden in Österreich BARREL. Die Maklervergütung für den Verkauf von Immobilien in Österreich bewegt sich in vielen der folgenden Bereiche:
- bis zu einem Wert von EUR 36.336 jeweils 4%.
- von EUR 36.336 bis EUR 48.448 = EUR 1.453 pro Stück.
- Wert ab EUR 48.448 = je 3 %.
Unterschiede Deutschland und auch Österreich.
Im Folgenden gehen wir strukturiert auf die Unterschiede zwischen den Immobilienmärkten in Deutschland und auch Österreich ein.
Dies sind die maßgeblichen Besonderheiten des Immobilienmarktes in Deutschland.
Deutschland
Bewertung nur mit gesetzlichem Zinssatz.
Transportbestätigung: Zur Sicherung der Ansprüche eines Käufers wird das Grundbuch für den Verkäufer gesperrt.
Jeder kann ohne Probleme ein Gewerbe anmelden und sich als Immobilienmakler selbstständig machen. Allerdings muss man eine IHK-Fortbildung absolvieren, wenn man sich in Deutschland als IHK-geprüfter Immobilienmakler bezeichnen möchte.
Jeder kann ohne Probleme ein Gewerbe anmelden und sich als Immobilienmakler selbstständig machen. Allerdings muss man eine IHK-Fortbildung absolvieren, wenn man sich in Deutschland als IHK-geprüfter Immobilienmakler bezeichnen möchte.
In Deutschland gibt es extrem enge Beschränkungen bei der Gestaltung von Verträgen. Zum Beispiel kann der Mietvertrag nur so schnell wie möglich sowie nur in diplomatischen Immunitäten eingeschränkt werden.
In Deutschland wird oft der Mietspiegel als Maßstab herangezogen.
Österreich
Bewertung für jedermann möglich.
Erklärung der Überführung: Erklärung des Eigentümers, dass er die Einverleibung des Hauses durch den Kunden akzeptiert.
Als Immobilienmakler benötigen Sie eine Konzession. In Österreich gibt es 700 zertifizierte Immobilienmakler.
In der Regel zahlen Käufer und Verkäufer je 3,6 % des Kaufpreises an Maklergebühren.
Viel flexiblere Möglichkeiten der Befristung, z.B. 3-Jahres-Verträge ohne einmalige Befristung.
In Österreich gibt es keinen Mietpreisspiegel – aber Mietrichtwerte.
Alle Hausverkäufe unterliegen der Grunderwerbssteuer. Wenn Grünland in Bauland umgewandelt wird, fällt ebenfalls eine Steuer an.
Regionale Unterscheidungen.
Neben den genannten Unterscheidungen gibt es viele regionale Unterschiede. Denn sowohl für Deutschland als auch für Österreich gilt: Immobilienmärkte sind weitgehend lokale Märkte.
Die Unterschiede beginnen beim Grad der Staatlichkeit – z.B. sind Immobilienförderprogramme in Österreich Ländersache und werden auch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gestaltet – und enden bei den Immobilienpreisen, die sich von Gebiet zu Gebiet bzw. Standort zu Standort stark unterscheiden.
Extravagante Eigentumswohnungen in Wien werden derzeit für 10.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während eine Wohnung im 14. Bezirk für einen Standard von 2.500 Euro pro Quadratmeter zu haben ist.
Fazit
Auf den ersten Blick scheint es einige Parallelen zwischen dem österreichischen wie auch dem deutschen Immobilienmarkt zu geben. Mögliche Kunden in beiden Nationen schimpfen gleichermaßen über zu hohe Preise sowie ein zu geringes Angebot in den Städten. Erhebliche Unterschiede konnten wir in den Bereichen Grundbuch, Auflassung, Immobilienmakler, Maklerentschädigung, Mietvertrag, Mietkosten sowie Spekulationssteuerpflicht feststellen.
In Deutschland wird der Immobilienmakler je nach Standort und Marktlage vom Eigentümer oder Verkäufer oder vom Nutzer oder Käufer in Anspruch genommen. Neben der Registrierung seines Berufs benötigt der deutsche Immobilienmakler in jedem Fall eine Haupterlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit. Der IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienvertreter organisiert sind.
In Österreich sind die Immobilienvertreter in der Regel Doppelvertreter. Wir konnten erhebliche Unterschiede in den Bereichen Grundbuch, Auflassung, Immobilienvertreter, Vertreterprovision, Mietverträge, Mietkosten und Grundsteuerpflicht feststellen.
