Diese Faktoren sind bei der Immobilienbewertung besonders entscheidend
Bevor ein marktkonformer Preis für Ihre Immobilie festgelegt werden kann, sollte diese von einem Profi begutachtet werden. Dieser kann, auf Grundlage verschiedener Kriterien, ermitteln, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung noch wert sind. Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren hierbei relevant sind und worauf unsere City Immobilienmakler besonders achten.
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Wichtig! Immobilienbewertung professionell durchführen lassen
Um einen realistischen Marktpreis für Ihre Immobilie festzulegen, sollten Sie eine Bewertung nicht auf eigene Faust durchführen, sondern damit einen versierten Makler beauftragen. Profis wissen hier am besten, worauf geachtet werden muss und welche Merkmale Ihres Hauses den Wert mindern oder auch steigern können. Besitzer einer Immobilie sind oftmals emotional damit verbunden, denn selbstverständlich hängen an Ihrem Haus einige Erinnerungen. Dies führt dazu, dass Ihnen eine objektive Beurteilung schwerfällt, Sie den Preis zu hoch ansetzen und später keinen Käufer finden. Zudem unterscheidet sich der heutige Wert wahrscheinlich vom damaligen Kaufpreis, da beispielsweise Faktoren wie die Abnutzung, aber auch der aktuelle Immobilienmarkt mit einbezogen werden müssen.
Harte Standortfaktoren
Bei der Immobilienbewertung unterscheidet man zwischen harten und weichen Faktoren, die den Standort und das Gebäude betreffen. Die harten Faktoren sind hierbei ganz klar messbar und können objektiv von unseren Experten beurteilt werden. Hierzu zählen:
- Lage
- Wohnfläche und Zimmeranzahl
- Größe des Grundstücks
- Steuerliche Situation vor Ort
- Angebot an Arbeitsplätzen in der Umgebung
- Anbindung zur Infrastruktur
- Renovierungsgrad
Unter weichen Standortfaktoren versteht man all jene, die nicht ganz eindeutig messbar sind, da sie eher subjektiv bewertet werden und für jeden Interessenten eine unterschiedliche Bedeutung haben. Für manche Käufer könnten sie eine erhebliche Wertsteigerung rechtfertigen, für andere eher weniger. Weiche Faktoren sind zum Beispiel:
- Schulen, Kitas und Freizeitmöglichkeiten vor Ort
- Image des Standorts
- Soziale Verhältnisse
- Politisches Umfeld
- Besondere Features, z.B. Balkon oder Garten
Die Marktlage
Nach der Preisermittlung Ihres Hauses muss zunächst der Makler diesen an den lokalen Markt in Ihrer Umgebung angleichen . Dies kann unter Umständen bedeuten, dass er den Preis etwas anheben kann oder heruntersetzen muss. Ein Haus, das weit über den üblichen Immobilienpreisen des Gebietes liegt, lässt sich deutlich schwerer verkaufen. Ihr Immobilienmakler sollte daher genügend Marktkenntnis mitbringen und wissen, wie man Trends interpretiert und Prognosen trifft.
Verfahren zur Wertermittlung
Generell kann die Immobilienbewertung auf unterschiedlichen Wegen durchgeführt werden. Einige sind hierbei geläufiger oder beziehen sich eher auf spezielle Objekte. Unsere City Immobilienmakler zeigen Ihnen einmal, welche Vorgehensweisen es gibt und wofür diese verwendet werden.
Am häufigsten wenden unsere Makler , gerade bei privat genutzten Immobilien, das Vergleichswertverfahren an. Hierbei erhalten wir sehr genaue Ergebnisse und beziehen von Anfang an den Immobilienmarkt vor Ort mit ein. Beim diesem Verfahren wird Ihre Immobilie mit etwa gleichwertigen Objekten in Ihrer Umgebung verglichen. Hierbei orientieren wir uns an speziellen Merkmalen und Eckdaten. Jedes Mal, wenn Ihre Immobilie anderen etwas voraus hat, bekommt sie einen preislichen Zuschlag. Wenn sie Mängel aufweist oder beispielsweise nah an der Hauptstraße liegt, kann dem Preis etwas abgeschlagen werden.
Das Ertragswertverfahren kommt beim privaten Immobilienverkauf eher nicht zum Einsatz, sondern beschränkt sich in der Regel auf Gewerbegebäude oder Mietobjekte. Dieses Verfahren ist zudem deutlich komplexer als andere. Mithilfe des Bodenwerts und des Gebäudeertragswerts wird hierbei der Preis ermittelt. Jedoch müssen auch etwa die baulichen Umstände, der Liegenschaftszins und die generellen Einnahmen in die Preisrechnung aufgenommen werden. Falls Sie also eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, werden unsere City Immobilienmakler wahrscheinlich das Ertragswertverfahren anwenden.
Das Sachwerterfahren richtet sich nach speziell festgelegten Bestimmungen und gilt für Privatimmobilien. Allerdings kommt es selten zur Anwendung, da diese Methode als sehr umfassend und komplex bekannt ist und mittlerweile effizientere Methoden für ein ähnliches Ergebnis vorliegen.
Das Hauptaugenmerk liegt bei diesem Verfahren darauf, was ein erneuter Bau des gleichen Objektes zur heutigen Zeit, mit Berücksichtigung der Wertminderung, kosten würde. Hierfür trennt man den Gebäude- und Grundstückswert auf und errechnet diese getrennt. Der Gebäudewert setzt sich hierbei aus der Alterswertminderung und den echten Herstellungskosten zusammen. Der addierte Wert aus Gebäude- und Grundstückspreis wird nun noch an den örtlichen Immobilienmarkt angeglichen. Dies geschieht durch den Marktanpassungsfaktor, der in der Regel für verschiedene Regionen festsetzt ist und auf alle Objekte übertragen wird.
