Zahlen, Daten Fakten rundum Hannover

Die Bevölkerungsentwicklung ist stark mit dem Wanderungssaldo einer Region verknüpft. Ein positiver Wanderungssaldo spiegelt jedoch nicht zwangsläufig ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum einer Stadt wider.

Stammen die Wanderungsgewinne vor allem aus dem Umland, während Einwohner überregional abwandern, deutet das eher auf eine bald schrumpfende Region hin, da die künftigen Bevölkerungsgewinne von der (nicht nachhaltigen) Entleerung des Umlandes abhängen.

Künftige Wanderungsgewinne sind auch mit Unsicherheit behaftet, wenn die Zuwanderung aus dem Ausland dominiert. Migrationsströme über die Bundesgrenze hinweg hängen von einer Vielzahl sozioökonomischer und gesetzlicher Begebenheiten ab und können daher ebenso schnell enden, wie sie begonnen haben.

Eine positive Wanderungsbilanz, die vor allem aus Bevölkerungsgewinnen gegenüber den übrigen Regionen Deutschlands, gepaart mit stabiler Zuwanderung aus dem Ausland entsteht, lässt hingegen auch auf künftige Bevölkerungsgewinne schließen. Solche „Schwarmstädte“ ziehen Menschen aus allen Regionen Deutschlands an, die Wanderungsströme sind somit relativ robust. In der Region Hannover liegt der Wanderungssaldo derzeit bei rund 2.630 Personen. Der Saldo liegt damit circa 5.850 Personen unter dem Wert vor fünf Jahren. Insgesamt zogen im Jahr 2019 rund 46.340 Personen in die Region Hannover, das sind etwa 1.690 (3,5 %) weniger als noch 2014. Die Zahl der Fortzüge ist hingegen gestiegen. Rund 43.710 Personen und damit circa 4.160 (10,5 %) mehr als im Jahr 2014, sind aus der Region Hannover fortgezogen. Je 1.000 Einwohner weist die Region Hannover derzeit einen positiven Saldo von rund 2,28 Personen auf. Dieser setzt sich zusammen aus einem negativen Saldo mit dem Umland (1,57 Personen), einem positiven Saldo mit dem übrigen aus ganz Deutschland (1,09 Personen) und einem positiven Saldo mit dem Ausland (2,76 Personen).

Im Zeitverlauf gibt die Reichweite somit Auskunft über die Entwicklung der „Beliebtheit“ eines Kreises im innerdeutschen Vergleich, sie wird allerdings auch durch zunehmende Suburbanisierung gesenkt. Die aktuelle Reichweite der Wanderungsgewinne für die Region Hannover im Jahr 2019 zeigt, dass die Region Hannover gegenüber 44.6 % der übrigen 400 Kreise Wanderungsgewinne erzielt (wobei die einzelnen Kreise entsprechend ihrer Bevölkerungszahl gewichtet wurden). Im Fünf-Jahres-Vergleich ist die Reichweite in der Region Hannover um 8,9 Prozentpunkte gesunken. Weniger oder mehr Einwohner heißt nicht automatisch weniger oder mehr Nachfrage nach Wohnraum. Denn nur Haushalte fragen Wohnraum nach. Für einen Vergleich zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage müssten daher streng genommen die Wohnungen ins Verhältnis zu den Haushalten gesetzt werden. Da es jedoch keine amtlichen Haushaltszahlen gibt und die verfügbaren Haushaltszahlen im Zeitverlauf stark schwanken, wird die Zahl der Wohnungen hier trotzdem ins Verhältnis zu den Einwohnern gesetzt.

In der Region Hannover gibt es derzeit 521 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Das ist eine Veränderung von -0 % in den letzten fünf Jahren. Die mittlere Wohnfläche je Einwohner liegt in der Region Hannover aktuell bei 45,5 m2, das ist eine Veränderung von +0,3 m2 in den letzten fünf Jahren. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover derzeit auf einen Wert von 100 (Deutschland = 100), die mittlere Wohnfläche je Einwohner ist also durchschnittlich.

In Wachstumsregionen hält das Neubauangebot mit dem Nachfragezuwachs meist nicht Schritt. In Schrumpfungsregionen ist rein quantitativ oft kein Neubau mehr erforderlich. Steigende Ansprüche führen hier jedoch zu einer qualitativen Zusatznachfrage, so dass trotz rein quantitativ sinkender Nachfrage Neubau erforderlich ist. In der Region Hannover wurden im Jahr 2020 insgesamt 2.847 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 112 Wohnungen mehr als noch vor fünf Jahren. Je 1.000 Einwohner lagen die Fertigstellungen damit bei 2,46Wohnungen.

In Mehrfamilienhäusern sind die Fertigstellungen um 672 Wohnungen gestiegen und liegen derzeit bei 1.908 Wohnungen. In Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 533 Wohnungen weniger fertiggestellt als noch im Jahre 2015. Zuletzt lagen die Fertigstellungen in EZFH bei 775 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen (insgesamt) sind in den letzten fünf Jahren angestiegen. Im Jahr 2020 wurden insgesamt 4.594 neue Wohnungen genehmigt. Das sind 1.297 Wohnungen mehr als im Jahr 2015. In Mehrfamilienhäusern wurden zuletzt 3.031 Wohnungen genehmigt.

Die Baugenehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäusern liegen mit 1.173 Wohnungen darunter. Die Leerstandsentwicklung spiegelt die zunehmend heterogene Struktur der regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland wider: Die regionalen Wachstumszentren profitieren durch sinkende Wohnungsleerstände und steigende Wohnungsnachfrage. Das betrifft aber nicht generell die größeren Städte und nicht nur den Westen. Viel mehr wandern die Menschen vor allem dahin, wo attraktive oder neue Arbeitsplätze sind. In den Wegzugsregionen dagegen sinkt die Wohnungsnachfrage.

Der angegebene CBRE-empirica-Leerstandsindex erhebt ausschließlich das Teilsegment des marktaktiven Leerstandes. Das sind leer stehende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären. Die Leerstandsquote ist in der Region Hannover in den letzten fünf Jahren um etwa 0,2 Prozentpunkte zurückgegangen.

Aktuell liegt die Leerstandsquote bei rund 1,8 %. Bis zum Jahr 2022 erwarten wir einen Rückgang der Leerstandsquote auf circa 1,1 %. Die Neubauprognose setzt sich zusammen aus einer quantitativen und einer qualitativen Zusatznachfrage. Die quantitative Zusatznachfrage ist maßgeblich durch zukünftige demografische Entwicklungen bestimmt. Die qualitative Zusatznachfrage berücksichtigt zudem, dass die Qualitätsanforderungen der Nachfrager im Bestand häufig nicht erfüllt werden können und deswegen zusätzlicher Neubau erforderlich ist.

Bei den in diesem Kapitel angegebenen inserierten Kaufpreisen für Wohnungen oder Häuser muss berücksichtigt werden, dass die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise je nach Verhandlungsmacht mehr oder weniger unter – mitunter auch über – den inserierten Kaufpreisen liegen können. Bei Mietwohnungen kann hingegen davon ausgegangen werden, dass der Angebotspreis auch dem tatsächlichen Mietpreis entspricht. Das Mietpreisniveau (alle Baujahre) in der Region Hannover liegt im 2.Q’21 bei 8,94 e/m2. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Mieten um 3,4 % gestiegen.

In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 24 %. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover aktuell auf einen Wert von 101,8 (Deutschland = 100), das Mietpreisniveau aller Baujahre ist also durchschnittlich. Die Mieten in Neubauwohnungen liegen aktuell bei 10,87 e/m2. Das sind 2,3 % mehr als im Vorjahresquartal und 12,8 % mehr als vor fünf Jahren. Das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) liegt im 2.Q’21 bei 3.160 e/m2. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Kaufpreise um 24,1 % gestiegen. In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 89,3 %. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover aktuell auf einen Wert von 90,9 (Deutschland = 100), das Kaufpreisniveau für ETW aller Baujahre ist also vergleichsweise niedrig. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen aktuell bei 4.180e/m2. Das sind 20,9 % mehr als im Vorjahresquartal und 58,1 % mehr als vor fünf Jahren.

Das Kaufpreisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 125 m2 (alle Baujahre) in der Region Hannover liegt im 2.Q’21 bei 438.000 e/Objekt. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Kaufpreise um 20,1 % gestiegen. In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 70,8 %. Die Kaufpreise für neugebaute EZFH liegen aktuell bei 493.000 e/Objekt. Das sind 20,1 % mehr als im Vorjahresquartal und 80,3 % mehr als vor fünf Jahren. Die Bruttoanfangsrendite gibt die Relation zwischen anfänglichen Mieteinnahmen und Kaufpreis der vermieteten Wohnung wieder. Da die wenigsten der zum Kauf inserierten Wohnungen neben dem Kaufpreis auch die aktuellen Mieteinnahmen enthalten, wird hier der mittlere, qualitätsbereinigte Mietpreis aller Mietwohnungen ins Verhältnis zum mittleren, qualitätsbereinigten Kaufpreis aller Eigentumswohnungen gesetzt (vgl. Vervielfältiger) der Kehrwert ist die Rendite. Diese Rendite kann allerdings verzerrt sein, wenn sich inserierte Miet- und Kaufobjekte in der entsprechenden Region hinsichtlich ihrer Qualität sehr deutlich unterscheiden, daher handelt es sich genau genommen um eine „Pseudo-Rendite“.

Dargestellt ist das Verhältnis aus qualitätsbereinigten Mietpreisen und Kaufpreisen einer vergleichbaren Wohnung: Jahresmiete/Kaufpreis (Rendite) bzw. Kaufpreis/ Jahresmiete (Vervielfältiger), je 60-79 m2, alle Baujahre, gehobene Ausstattung. Der Vervielfältiger von 29 im 2.Q’21 gibt an, dass der mittlere Kaufpreis einer Eigentumswohnung in Region Hannover (LK) 29-mal so hoch ist wie die entsprechende mittlere Jahresmiete. Die entsprechende Bruttoanfangsrendite beträgt in diesem Fall 3,4 %. Die jährliche Annuität setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung bei gegebenem Bruttokaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten von 15 %, ohne Renovierungskosten). Zudem wird für die Kreditbelastung eine Eigenkapitalquote von 20 % bezogen auf den Bruttokaufpreis unterstellt und eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren angenommen.

Die Annuitätenbelastung ergibt sich aus dem Verhältnis der Annuität p.a. zum mittleren regionalen Haushaltsnettoeinkommen. Die Mietbelastung wird ermittelt, indem die regionale Jahresmiete (nettokalt) einer 80 qm-Wohnung ins Verhältnis zum mittleren regionalen Jahreseinkommen gesetzt wird. Bei der Jahresmiete werden die Nebenkosten außer Acht gelassen, aber auch das Hausgeld für Eigentumswohnungen wird außen vor gelassen. Ein negativer Flächenvorteil gibt an, auf welche Fläche ein typischer Haushalt verzichten muss, wenn er eine neue ETW kaufen will, deren Kreditbelastung nicht höher sein soll als die Mietbelastung einer vergleichbaren Wohnung. Ein positiver Flächenvorteil gibt an, dass sich der Haushalt vergrößern könnte. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit.

In der Folge kommt es zu Fehlallokationen:

Der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp. Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen. Der empirica-Blasenindex kann eine Immobilienpreisblase leider auch nicht mit Sicherheit diagnostizieren, er kann nur Hinweise auf drohende Blasenbildung geben und dafür verschiedene Warnstufen anzeigen. Dazu werden auf regionaler Ebene vier verschiedene Indikatoren analysiert, die Alarm schlagen, wenn bestimmte Grenzwerte für die Zuwächse gegenüber dem „blasenfreien“ Referenzjahr 2005 überschritten werden. Die Grenzwerte berücksichtigen dabei regional unterschiedliche Schwellen, um lokaltypische Besonderheiten einzubeziehen; diese resultieren u.a. aus ortsspezifischen Wohnungsqualitäten oder Erwartungen hinsichtlich der künftigen Wohnungsnachfrage.

Der empirica-Blasenindex basiert – wegen der lokaltypischen Besonderheiten – auf der Analyse von Zuwächsen verschiedener Indikatoren und nicht auf dem Überschreiten absoluter Schwellenwerte. Man kann aber Vergleichsländer mit vergangenen Preisblasen heranziehen, um sich ein Bild von den absoluten Werten zu machen, die sich typischerweise hinter Preisblasen verbergen.

Nehmen wir z.B. Spanien oder Irland. Dort ist um 2006/07 eine Blase geplatzt: die Hauspreise sind relativ zum BIP bis 2012 laut OECD um 4,6 % p.a. in Spanien und sogar um 10,0 % p.a. in Irland gesunken. Wie bei jeder geplatzten Blase waren die Hinweise auf drohende Blasenbildung nicht zu übersehen: in Spanien wurden im Maximum 15,4 Wohnungen pro Tsd. Einwohner fertiggestellt und die ausstehenden Kredite für den Wohnungsbau sind auf 63 % des BIP gestiegen, in Irland lag die Fertigstellungsquote sogar bei 20,9 Wohnungen und die Schuldenquote bei 72 %. Demgegenüber stehen die Zeichen in Deutschland noch auf Entspannung. In der Region Hannover gibt es derzeit insgesamt allenfalls leichte Anzeichen für eine Blasengefahr .

Die in diesem Report vorgelegten Ergebnisse und Berechnungen basieren auf den Angaben aus der Regionaldatenbank von empirica Regio mit Stand vom 13. Juli 2021. Sie wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt analysiert. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Interpretation und Bewertung der Angaben obliegt dem Leser.

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