Erfolgreicher Immobilienverkauf

So verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler

Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein komplexes Unterfangen. Schließlich geht es nicht nur darum, irgendeinen Käufer für die Immobilie zu finden. Auch der Verkaufserlös sollte möglichst hoch ausfallen. Dazu gibt es viele rechtliche Aspekte, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Aus diesen Gründen kann es sinnvoll sein, sich Hilfe von einem professionellen Immobilienmakler zur Seite zu holen. Falls Sie trotzdem versuchen möchten, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, sollten Sie die folgenden Tipps berücksichtigen.

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Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen

Diese Fragen sollten Sie sich vor dem Immobilienverkauf stellen

Schon bevor Sie beschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen, gibt es einige Dinge zu beachten. Daher haben wir Ihnen hier die vier wichtigsten Fragen zusammengestellt, die Sie vor dem Immobilienverkauf klären sollten.

Wichtige Fragen

Sollte ich meine Immobilie verkaufen oder vermieten?

Eine Immobilie, die Sie nicht selbst nutzen möchten, muss nicht zwangsläufig verkauft werden. Unter Umständen kommt für Sie auch die Vermietung Ihrer Immobilie infrage. Dabei gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, ob der Immobilienverkauf oder die Vermietung die bessere Wahl ist.

Vielmehr hängt die Antwort sowohl von Ihrer persönlichen Situation als auch von der aktuellen Marktlage ab. Die Vermietung einer Immobilie ist nur dann eine gute Idee, wenn in Ihrer Region eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen oder -häusern herrscht und Sie die Instandhaltungskosten der Immobilie auch langfristig tragen können.

Außerdem bringt die Vermietung einer Immobilie diverse Verpflichtungen mit sich, an die Sie sich für eine längere Zeit binden. Schon bei der Wahl des Mieters können verschiedene Probleme auftreten. So kann es beispielsweise zu Mietausfällen durch Mietnomaden oder nicht ausreichend solvente Mieter kommen. Auch die Verschmutzung oder Beschädigung der Immobilie durch Mieter ist ein Problem, mit dem Sie als Vermieter konfrontiert werden könnten.

Auch der administrative Aufwand lässt viele Immobilienbesitzer vor der Vermietung zurückschrecken. Dazu gehören die Berechnung von Mietkosten, die Dokumentation von Heiz- und Betriebskosten für das Finanzamt sowie die Organisation regelmäßiger Reparatur- und Wartungsarbeiten.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie hingegen nur mit einem einmaligen Aufwand rechnen. Der Verkauf einer Immobilie ist besonders dann zu empfehlen, wenn Sie nicht über die finanziellen oder zeitlichen Kapazitäten zur dauerhaften Instandhaltung Ihrer Immobilie verfügen. Auch wenn Sie den Verkaufserlös für eine neue Immobilie oder ein anderes größeres Projekt nutzen wollen, sollten Sie Ihre Immobilie lieber verkaufen als vermieten.

Wichtige Fragen

Möchte ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie überlegen, ob Sie sich einen Immobilienverkauf ohne Makler zutrauen. Eine Immobilie zu verkaufen ist schließlich nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint.

Beim Immobilienverkauf sind nicht selten große Summen Geld involviert. Daher kann jeder Fehler teuer werden. Doch nicht nur ein geminderter Verkaufserlös kann die Folge einer fehlerhaften Vermarktung Ihrer Immobilie sein. Mitunter haben Fehler beim Immobilienverkauf sogar rechtliche Konsequenzen.

Damit Sie wissen, welche Herausforderungen auf Sie zukommen, haben wir Ihnen hier eine Liste der größten Risiken des Immobilienverkaufs ohne Makler zusammengestellt:

 

  • Immobilienverkauf zum falschen Zeitpunkt aufgrund mangelnder Marktkenntnis
  • Überschätzung der Immobilie führt zur Abschreckung potenzieller Käufer
  • Verkauf der Immobilie unter Wert durch Unterschätzung
  • Verzögerter Verkauf oder geminderter Verkaufserlös durch falsche Vermarktung, minderwertiges Exposé oder schlecht vorbereitete Besichtigungstermine
  • Rechtliche Probleme aufgrund von Mängeln im Kaufvertrag

 

Wenn Sie sich dennoch zum Verkauf ohne Makler entschieden haben, werden wir Ihnen im weiteren Verlauf dieses Beitrags erklären, wie Sie diese Fehler vermeiden können.

Wichtige Fragen

Zu welchem Zeitpunkt sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Wie wir bereits im letzten Abschnitt angerissen haben, spielt der richtige Zeitpunkt beim Immobilienverkauf eine wichtige Rolle. Wirtschaftlich betrachtet sollten Sie Ihre Immobilie dann verkaufen, wenn die Immobilienpreise auf einem zyklischen Hoch liegen. Der Verkaufsmonat ist dabei untergeordnet, da Kaufinteressenten das gesamte Jahr über nach Immobilien suchen.

Oft sind es jedoch auch persönliche Gründe, die den Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs bestimmen. Diese können unter anderem folgende sein:

  • Erbschaft einer Immobilie
  • Umzug oder Kauf eines neuen Objektes
  • Scheidung oder Trennung vom Partner
  • Auszug des bisherigen Mieters
Wichtige Fragen

Wieviel ist meine Immobilie wert?

Um den korrekten Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen. Wir von CITY Immobilienmakler können Ihre Immobilie sogar kostenlos bewerten. So können Sie sich sicher sein, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen oder durch einen zu hoch angesetzten Preis Käufer abschrecken.

Wenn Sie einen Angebotspreis für Ihre Immobilie ermitteln, sollten Sie dabei einen Verhandlungsspielraum von 5 bis 8% einplanen. Das ist wichtig, da potenzielle Käufer während der Verhandlung in der Regel eine Senkung des Preises erwarten. Haben Sie den Angebotspreis erst einmal zu niedrig angesetzt, lässt er sich nur noch schwer nach oben korrigieren.

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Immobilie verkaufen leicht gemacht

Wie Sie sehen, sind mehrere hochkomplexe Schritte notwendig, um eine Immobilie zu verkaufen. Bereits bei der Vorbereitung des Immobilienverkaufs, beispielsweise bei der Immobilienbewertung und der Exposéerstellung, können Fehler auftreten, die den Verkaufserlös massiv senken oder die Suche nach einem Käufer extrem erschweren. Außerdem verfügen nur wenige Privatpersonen über die notwendigen Marktkenntnisse, Rechtskenntnisse und Menschenkenntnisse, um die Immobilie gewinnbringend, schnell und rechtskonform zu verkaufen.

Dadurch entstehen finanzielle Verluste und ein hoher Zeitaufwand. Wir raten Ihnen daher vom Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler ab. In vielen Fällen ist die Erlössteigerung durch einen Immobilienmakler deutlich höher als seine Provision. Daher erspart Ihnen ein Immobilienmakler nicht nur viel Zeit und Stress, sondern er ermöglicht Ihnen sogar einen höheren Erlös, anstatt die befürchteten Mehrkosten zu verursachen.

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Das richtige Exposé

Der Erfolg Ihres Immobilienverkaufs steht und fällt mit dem Exposé. Schließlich vermittelt es den ersten Eindruck, den ein potenzieller Käufer von Ihrer Immobilie erhält. Nur wenn Ihr Exposé ansprechend gestaltet ist und alle relevanten Informationen bereithält, kann es zu einer Kontaktaufnahme und einem Besichtigungstermin kommen.

Ein aussagekräftiges Immobilienexposé sollte folgende Bestandteile enthalten:

  • Qualitativ hochwertige Außen- und Innenaufnahmen
  • Lage der Immobilie
  • Grundrisse des Hauses oder der Wohnung
  • Grundstücksgröße
  • Kaufpreis
  • Laufende Betriebskosten
  • Wohnfläche

Zusätzlich dazu enthält das Exposé einen beschreibenden Text, der unter Anderem Auskunft über die Verkehrsanbindung sowie Einkaufsgelegenheiten, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen in der Nähe gibt.

Auch Videos können Bestandteil eines modernen Immobilienexposés sein. In einer kurzen Filmaufnahme werden die Räume der Immobilie optimal in Szene gesetzt. Durch die dabei entstehende 360 Grad Perspektive erhalten Interessenten einen noch ausführlicheren Einblick in Ihre Immobilie, als es durch Fotos allein möglich wäre.

Es gibt bekanntlich keine zweite Chance für einen ersten Eindruck. Deshalb sollten Sie bei der Erstellung Ihres Exposés grundlegende Fehler vermeiden.

Wenn Sie Ihre Immobilie auf eigene Faust verkaufen und auch die Exposéerstellung alleine übernehmen, sollten Sie zumindest für die Foto- und Videoaufnahmen Ihrer Immobilie einen professionellen Fotografen zurate ziehen. Minderwertig wirkende Bilder hinterlassen schließlich keinen guten ersten Eindruck. In diesem Sinne sei erwähnt, dass selbstverständlich auch der Text in Ihrem Exposé fehlerfrei und hochwertig gestaltet sein sollte.

Obwohl Sie Ihre Immobilie mit einem Exposé bewerben, sollten Sie übertrieben positive Darstellungen vermeiden. Sonst kann es bei einer Besichtigung schnell zur Enttäuschung des Interessenten kommen. Eine neutrale Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie ist daher die deutlich bessere Wahl.

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Zielgruppengerechte Vermarktung

Im Anschluss an die Erstellung des Exposés muss dieses auch vor die Augen möglicher Interessenten gebracht werden, damit Sie Ihre Immobilie mit dem maximalen Verkaufserlös verkaufen können. Dazu sollten Sie eine ausgeglichene Kombination aus verschiedenen Werbewegen nutzen.

In Zeiten des Internets ist die Anzeigenschaltung in den größten Internetportalen für Immobilien der erste Schritt, den Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie einleiten sollten. Anschließend spielen auch lokale Vermarktungsmaßnahmen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen. Dazu gehören Anzeigen in der Tageszeitung, Flyer und der klassische Verkaufsgalgen vor der Immobilie selbst.

Bei der Auswahl der Werbekanäle und der Erstellung von Inseraten sollten Sie jedoch niemals die Zielgruppe aus den Augen verlieren. Nur wenn Ihr Exposé von den Personen gesehen wird, die das größtmögliche Interesse an Ihrer Immobilie haben, können Sie die Immobilie schnell und zum besten Preis verkaufen.

Deshalb sollten Sie vor dem Inserieren ermitteln, welche Zielgruppe sich am wahrscheinlichsten für ein Objekt in der Größe und der Lage sowie mit den Ausstattungsmerkmalen Ihrer Immobilie interessiert. Die Vermarktung einer Zwei-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt sollten Sie beispielsweise nicht primär auf eine Familie mit mehreren Kindern ausrichten.

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Zielgruppengerechte Vermarktung

Wenn sich die ersten Interessenten auf Ihr Exposé gemeldet haben, liegt die größte Hürde jedoch noch vor Ihnen: Der Besichtigungstermin. Nachdem das Exposé dem Interessenten die Immobilie schmackhaft gemacht hat, muss die Immobilie bei der Besichtigung nun selbst überzeugen.

Natürlich können Sie dabei aus einem Schuppen keinen Palast machen. Dennoch können Sie den Eindruck, den der Interessent von Ihrer Immobilie erhält, durch eine optimale Vorbereitung maßgeblich mitbestimmen.

Um Ihre Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie das Objekt vor dem Besichtigungstermin auf Vordermann bringen. Dazu gehören jedoch nicht nur die Entrümpelung und die Reinigung der Immobilie. Auch eine wohnliche und ansprechende Einrichtung sollten Sie in Erwägung ziehen.

Hier kommt das sogenannte Home Staging ins Spiel. Bei dieser modernen Verkaufstechnik wird einer unbewohnten Immobilie mit innenarchitektonischer Raffinesse neues Leben eingehaucht. Durch ansprechende Möbel und stilvolle Dekorationselemente kann sich der Interessent besser vorstellen, wie die Immobilie im bewohnten Zustand aussehen könnte. Das Ziel dieser Methode ist es, Ihre Immobilie schneller und mit einem höheren Erlös zu verkaufen.

Organisation und Seriosität sind das A und O, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Der Käufer nimmt viel Geld in die Hand und möchte dementsprechend abgesichert sein, bevor er sich für Ihr Objekt entscheidet.

Deshalb sollten Sie bei einem Besichtigungstermin auf keinen Fall vergessen, die wichtigsten Unterlagen zu Ihrer Immobilie mitzubringen. Dazu gehören beispielsweise der Grundrissplan, der Energieausweis und der Auszug aus dem Grundbuch.

Informieren Sie sich vor dem Besichtigungstermin darüber, welche Dokumente Sie zu der zu verkaufenden Immobilie besitzen, und bringen Sie diese mit, um sie auf Anfrage vorzeigen zu können. So zeigen Sie dem Interessenten, dass Sie ein vertrauenswürdiger, transparenter und ehrlicher Verkäufer sind.

Aus dem gleichen Grund sollten Sie sich bestmöglich auf alle Fragen vorbereiten, die ein Interessent möglicherweise stellen könnte. Sollten Sie Fragen nicht beantworten können, hinterlässt dies einen faden Beigeschmack und der potenzielle Käufer fühlt sich eventuell unwohl. Dadurch kann er sich dazu verleitet fühlen, den Verkaufspreis zu drücken oder sogar ganz vom Kauf abzusehen.

Nachfolgend haben wir nur einige der Fragen zusammengestellt, die Sie auf jeden Fall beantworten können müssen:

  • Ab wann ist die Immobilie verfügbar?
  • In welchem Jahr wurde die Immobilie erbaut?
  • Welche Bauweise kam beim Bau der Immobilie zum Einsatz?
  • In welchem Zustand ist die Immobilie?
  • Wie sind die Umgebung (Ärzte, Supermärkte, Nachbarschaft, etc.) und die Infrastruktur (Parkmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Straßenverkehr, etc.) um die Immobilie herum beschaffen?
  • Gibt es Abstellmöglichkeiten, einen Keller oder ähnliche Zusatzräume?
  • Wie sieht es mit Terrasse, Garten oder Balkon aus?

Grundsätzlich sollten Sie so gut wie möglich über die Immobilie, die Sie verkaufen, Bescheid wissen. Wenn Sie sich auf alle denkbaren Fragen vorbereiten, haben Sie die Möglichkeit, dem Interessenten zuvorzukommen und ihn mit Ihrem beeindruckenden Wissen und den Vorzügen der Immobilie vom Kauf zu überzeugen.

Der finale Schritt

Darauf sollten Sie bei Ihrem Verkaufsabschluss achten

Sobald Sie den passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden und überzeugt haben, geht es ans Eingemachte – der Verkaufsabschluss steht an. Nun entscheidet sich, wie viel Sie letztendlich für Ihre Immobilie erhalten. Dabei sollte natürlich auch alles mit rechten Dingen vorgehen. Deshalb erfahren Sie hier alles zum Verhandlungsgespräch und zum Kaufvertrag.

Der Verkaufsabschluss

Verhandlungsgespräche souverän führen

Die Grundlage für das Verhandlungsgespräch bietet die Preisstrategie, die Sie bereits festgelegt haben sollten. Wenn Sie sich hierbei an die von uns empfohlenen 5 bis 8% über dem Wert der Immobilie orientiert haben, haben Sie bereits den ersten Grundstein für eine erfolgreiche Preisverhandlung gelegt.

Damit Sie souverän und entschlossen in die Verhandlungen gehen können, sollten Sie sich zuvor einen Mindestpreis und einen Wunschpreis festlegen und aufschreiben. Diese Richtwerte sollten Sie bei der Verhandlung stets im Hinterkopf haben. Lassen Sie sich jedoch nicht unter Druck setzen, sondern erbeten Sie bei Bedarf Bedenkzeit. So können Sie stressfrei die Oberhand über die Preisverhandlung behalten.

Um im Gespräch alle Argumente sofort parat zu haben, sollten Sie sich gut vorbereiten. Überlegen Sie sich vor dem Gespräch, welche positiven Aspekte Ihrer Immobilie einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen, und bringen Sie diese Argumente während der Verhandlung zur richtigen Zeit an. Um diese Argumentationen zu üben, spricht nichts dagegen, das Verkaufsgespräch zuvor mit Freunden zu simulieren. So wissen Sie, was ungefähr auf Sie zukommt.

Während der Preisverhandlung sollten Sie stets auf den potenziellen Käufer eingehen. Nur wenn Sie seine Situation kennenlernen und sich ein Bild von seinem Typ gemacht haben, können Sie die vorher bereitgelegten Argumente zielgerichtet einsetzen. Hat der Interessent Kinder, empfiehlt es sich beispielsweise, auf die Nähe zu Schulen und Kindergärten einzugehen.

Unabhängig von der Lebenssituation lassen sich Immobilieninteressenten außerdem anhand ihrer Persönlichkeitstypen einordnen. Während einige Interessenten mehr Wert auf handfeste Zahlen und Fakten legen, sind anderen Persönlichkeitstypen emotionale Faktoren wie Sicherheit und Vertrauen wichtiger. Wieder andere Interessenten konzentrieren sich hingegen auf Prestige und Anerkennung.

Wenn Sie mit offenen Augen und Ohren in das Verhandlungsgespräch gehen, können Sie den Persönlichkeitstypen und die Motivation des potenziellen Käufers erkennen und darauf reagieren. Die dazu erforderliche Menschenkenntnis besitzt jedoch nicht jeder. In diesem Fall ist es ratsam, doch auf den Service eines verhandlungssicheren Immobilienmaklers zurückzugreifen.

Der Verkaufsabschluss

Den Kaufvertrag rechtlich korrekt aufsetzen

Ein Immobilienkaufvertrag umfasst wesentlich mehr als nur den Verkaufspreis. Er kann daher durchaus über 30 Seiten beinhalten. Wichtige Inhalte, die in keinem Immobilienkaufvertrag fehlen dürfen, sind unter anderem folgende:

  • Vertragsparteien
  • Beschreibung der Immobilie
  • Kaufpreis sowie Zahlungstermin und Objektübergabetermin
  • Gewährleistungen
  • Weitere Vereinbarungen
  • Zahlungsmodalität

Der Vertrag ist erst verbindlich, wenn er von einem Notar geprüft und beurkundet wurde. Dieser achtet jedoch nur auf die juristische Korrektheit des Vertrages. Bei der Vertragserstellung können jedoch auch inhaltliche Fehler entstehen. Daher sollten Sie Ihren Immobilienkaufvertrag selbst ausgiebig prüfen und sich nicht allein auf die Prüfung durch den Notar verlassen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen.

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  • Fachgerechte Besichtigungen
  • Zielgruppengerichtete Vermarktung
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  • Zeitgemäße 3D Besichtigungen
  • Vorauswahl von Interessenten
  • Qualitative Exposéanfertigung
  • Kostenfreie Objektbewertung
  • Ansprechendes Home Staging
  • Individuelle Beratung
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