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Immobilien-Anleihe

Immobilien Lexikon

CITY IMMOBILIENMAKLER erklärt

Immobilien-Anleihe

Der deutsche Kapitalmarkt hat im Laufe der Zeit eine Vielzahl von Instrumenten zur Investition in Immobilien entwickelt. Immobilienfonds und Pfandbriefe (Anlagen in Publikumsfonds) gehören zu dieser Kategorie.

Die Immobilien-Anleihe ist eine weitere Möglichkeit der Geldanlage. Die festen Zinssätze von etwa 5,0 % bei Immobilien-Anleihen erscheinen in einer Zeit, in der die Zinsen nahe null liegen, attraktiv. Immobilien-Anleihen bieten einige Vorteile gegenüber anderen Investitionen in Immobilien.

Was bedeutet der Begriff Immobilien-Anleihe

Es gibt keine rechtsverbindliche Definition für Immobilien-Anleihen oder Pfandbriefe. So kann eine Immobilien-Anleihe im Prinzip jede Unternehmensanleihe sein, die sich auf Immobilien bezieht.

Eine Anleihe, die durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, ist eine Immobilien-Anleihe im engeren Sinne. Folglich können Anleger ihr Vermögen im Falle eines Ausfalls der Anleihe gefährden.

Immobilien-Anleihen sind Anleihen, die von Unternehmen zur Finanzierung einer bestimmten Anlageimmobilie oder eines bestimmten Portfolios von Immobilien ausgegeben werden. Eine Bestandsimmobilie kann Teil einer projektbezogenen Immobilie sein.

Gibt es Sicherheiten?

Die Sicherheiten für jede Immobilien-Anleihe sind unterschiedlich und richten sich nach den Anforderungen des Ausstellers. 

Die drei wichtigsten Faktoren für Investoren sind wie folgt:

Die Ratingagenturen bewerten eine große Anzahl von Immobilien-Anleihen. Ein A-Rating ist das höchste Rating. D ist das niedrigste Rating. Es ist wichtig, nicht nur das Rating des Ausstellers zu konsultieren. Eine gute Faustregel ist, nicht in Unternehmen zu investieren, die BBB oder niedriger bewertet sind. Dennoch sollten Anleger bei diesen Bewertungen mit Vorsicht vorgehen. Ratingagenturen werden häufig von den Unternehmen, die sie bewerten, bezahlt, wodurch ein Interessenkonflikt entsteht.

Sie konzentrieren sich in erster Linie auf die Bewertung des Managements und des Geschäftsmodells des Unternehmens. Dieses Dokument gibt keine Auskunft darüber, was in einer Ausfallsituation passieren würde. Es sind vor allem die Qualität der Sicherheiten, andere eingesetzte Absicherungsinstrumente und der Wert der als Sicherheiten gestellten Immobilie, die das Ergebnis bestimmen.

 Bei einem Ausfall werden die Anleihegläubiger in der Reihenfolge der Rangfolge der Sicherheiten bedient. Die Ränge werden von der niedrigsten zur höchsten Sicherheit geordnet.

Ein Treuhänder verwahrt die verschiedenen Sicherheiten, die mit einer Anleihe verbunden sind. Im Rahmen der Mietabtretung sollte dieser Treuhänder sowohl die laufenden Mieteinnahmen als auch die dingliche Sicherheit der Grundschuld halten. So können säumige Emittenten im Falle eines Ausfalls an ihre laufenden Einnahmen gelangen.

Transparenz in der Mittelverwendung ist ein weiteres wichtiges Sicherheitsmerkmal. Eine unabhängige Portfoliobewertung und umfassende Jahresabschlüsse werden von Investoren als besonders glaubwürdig angesehen. Das Unternehmen kann bestimmte Investitionskriterien (z. B. den prognostizierten Vervielfältiger) vertraglich zusichern, um in Zukunft in weitere Immobilien zu investieren.

Durch eine sogenannte Mittelverwendungskontrolle kann die korrekte Verwendung des durch eine Immobilien-Anleihe erwirtschafteten Kapitals sichergestellt werden. Ein unabhängiger Sachverständiger prüft, ob die Mittel des Anlegers gemäß den vertraglich vereinbarten Vereinbarungen verwendet werden.

Investitionen im Vergleich

Anleger in Immobilien-Anleihen erhalten im Gegensatz zu Anlegern in Aktien oder Fonds einen festen Zinssatz über einen festen Zeitraum. Eine Laufzeit von drei bis zehn Jahren wird in der Regel als ausreichend angesehen.

Die Art, Methode, Bedingungen und Sicherheiten der Anleihe können je nach Anleihe sehr unterschiedlich sein. In der Regel gibt es eine Mindestzeichnung von 1000 bis 5.000 Euro und einen Zinssatz von 5 %.

Crowdinvesting

Crowdinvesting ist eine Methode, die es privaten Anlegern ermöglicht, ihre Mittel zu bündeln, um in einzelne Immobilienentwicklungsprojekte zu investieren. Die Rendite beim Immobilien-Crowdfunding ist, ähnlich wie bei einer Immobilien-Anleihe, festgeschrieben.

Immobilien-Crowdinvesting unterscheidet sich jedoch von einer Immobilien-Anleihe, da die Projektgesellschaft kein Wertpapier (die Anleihe) ausgibt.

 

Pfandbriefe für Hypotheken

Anleihen, die einen festen Zinssatz bieten, ähneln den Hypothekenpfandbriefen. Aufgrund ihrer Bindung an das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der strengen Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gelten Pfandbriefe als deutlich sicherer. Trotz der niedrigen Zinssätze bieten Pfandbriefe aber auch niedrige Zinssätze.

 

Immobilienfonds (geschlossen)

Pfandbriefe und geschlossene Fonds werden manchmal auch mit Immobilien-Anleihen verglichen. Beide werden in der Regel von Unternehmen ausgegeben, die nur eine einzige Immobilie finanzieren wollen. Beide sind ab einem bestimmten Punkt nicht mehr handelbar.

Immobilien-Anleihen hingegen werden im Gegensatz zu geschlossenen Fonds an der Börse gehandelt. Dadurch ist es möglich, die Anleihe vor Fälligkeit zu verkaufen, was ein Vorteil ist. Die Anleihegläubiger einer Anleihe mit positiver Wertentwicklung können sogar von einem vorzeitigen Verkauf profitieren, wenn die Anleihe eine gute Wertentwicklung aufweist.

Abgesehen davon ist eine Investition von etwa 5.000 bis 10.000 € im Durchschnitt teurer als eine Wohnimmobilien-Anleihe. Auch sind die Laufzeiten mit 10 bis 30 Jahren im Durchschnitt länger, was sie aufgrund der langfristigen Kapitalbindung weniger vorteilhaft macht.

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