Zahlen, Daten Fakten rundum Hannover

Die Region Hannover hat eine Gesamtfläche von 229.700 ha. Dort leben derzeit rund 1.155.000 Personen in etwa 566.000 Haushalten. Die Bevölkerungsdichte liegt somit bei 503 Einwohnern je km2 und die mittlere Haushaltsgröße bei 2 Personen je Haushalt. Von 2015 bis 2020 ist die Zahl der Einwohner um 0,9 % gestiegen, aktuell ist die Region Hannover damit eine Stagnationsregion.

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Arbeitsplätze


Die Zahl der Arbeitsplätze ist in den Jahren 2015 bis 2020 um 7,9 % gestiegen, es gibt momentan rund 518.600 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Region Hannover und die Arbeitslosenquote (SGB II) liegt bei 5,2 %. Die derzeitige Arbeitsplatzzentralität beträgt 1,15 – es arbeiten also mehr Sv-Beschäftigte in der Region als dort wohnen. Die Region Hannover ist im bundesweiten Vergleich derzeit eine Region mit starker Wirtschaftskraft. Das regionale Bruttoinlandsprodukt (BIP) beläuft sich auf 45.500 Euro pro Einwohner und die monatliche Kaufkraft je Haushalt liegt bei 3.880 Euro.


Umgekehrt sind wirtschaftlich schrumpfende Regionen häufig von Abwanderung betroffen und das daraus resultierende Überangebot an Wohnungen führt zu einem sinkenden Preisniveau. Ein typisches Maß zur Messung der Wirtschaftskraft ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP). Es gibt den Gesamtwert aller Waren und Dienstleistungen an, die während eines Jahres innerhalb der Regionsgrenze als Endprodukte hergestellt wurden. In der Region Hannover beläuft sich das BIP momentan auf einen Gesamtwert von 52,66 Milliarden Euro bzw. 45.486 Euro je Einwohner.


Das ist eine Veränderung von 14,5 % in den letzten fünf Jahren. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover aktuell auf einen Wert von 112,9 (Deutschland = 100), das BIP je Einwohner ist also vergleichsweise hoch. Auch das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (auch Kaufkraft genannt) eignet sich zur Beurteilung der regionalen Wirtschaftsleistung. Es entspricht dem Einkommen, das den privaten Haushalten netto zufließt und das sie für Wohn-, Konsum- und Sparzwecke verwenden können. Da oft mehrere Personen in einem Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften, liegt das hier ausgewiesene Einkommen je Haushalt deutlich über dem Einkommen je Einwohner.#


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Einkommen


In der Region Hannover liegt das verfügbare Einkommen aktuell bei 46.570 Euro je Haushalt, das ist eine Veränderung von 11,8 % in den letzten fünf Jahren. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover derzeit auf einen Wert von 89,5 (Deutschland = 100), das verfügbare Einkommen ist also vergleichsweise niedrig. Personen, die in der Region wohnen und außerhalb der Region arbeiten (Auspendler), sind nicht in den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (SvB) am Arbeitsort (Arbeitsplätze) enthalten. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort sind dagegen Beschäftigte, die in der Region Hannover leben – unabhängig davon, wo diese Personen arbeiten. Einpendler zählen nicht dazu.


In der Region Hannover gab es im Jahr 2020 rund 518.600 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort. Das ist ein Anstieg von 7,9 % in den letzten fünf Jahren. Die Zahl der Sv-Beschäftigten am Wohnort ist im selben Zeitraum um 7,9 %, gestiegen, sie liegt nunmehr bei rund 452.600 Die Tagesbevölkerung gibt die Bevölkerungszahl abzüglich der Auspendler und zuzüglich der Einpendler an, sie liegt aktuell bei 1.057 Personen je 1.000 Einwohner. Eine höhere Bedeutung einer Region als Arbeitsort denn als Wohnort äußert sich in einem Wert der Arbeitsplatzzentralität von größer 1. Dies bedeutet, dass mehr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte dort arbeiten als wohnen. Umgekehrt bedeutet ein Wert kleiner 1, dass mehr Beschäftigte dort wohnen als arbeiten.


In der Region Hannover beträgt die Arbeitsplatzzentralität derzeit 1,15 – es arbeiten also mehr Sv-Beschäftigte in der Region als dort wohnen. Das Pendlervolumen (Summe aus Ein- und Auspendlern) hat sich zwischen den Jahren 2015 und 2020 um rund 17.540 Personen oder 9,9 % erhöht. Insgesamt pendelten im Jahr 2020 circa 129.880 Personen zur Arbeit in die Region Hannover, das sind etwa 10.960 Beschäftigte (9,2 %) mehr als noch 2015. Die Zahl der Auspendler ist ebenfalls gestiegen. Rund 64.130 Beschäftigte mit Wohnort in der Region Hannover und damit circa 6.580 (11,4 %) mehr als im Jahr 2015, gingen ihrer Beschäftigung außerhalb der Region Hannover nach. Insgesamt weist die Region Hannover aktuell einen Pendlersaldo von 65.753 Beschäftigten auf, im Jahr 2015 lag der Pendlersaldo bei 61.369 (Saldo=+4.384).


Die Arbeitslosenquote beschreibt den Grad der Arbeitslosigkeit in der betrachteten Region. Dargestellt ist hier die Arbeitslosenquote der arbeitslos gemeldeten Personen mit Anspruch auf Arbeitslosengeld nach dem SGBm II (Arbeitslosengeld II, umgangssprachlich auch Hartz IV) und SGB III (Arbeitslosengeld). Als Grundgesamtheit dient die Zahl der zivilen Erwerbspersonen, die alle unselbstständig, selbstständig oder mithelfenden Erwerbstätigen sowie alle Arbeitssuchenden umfasst.


In der Region Hannover beträgt die Arbeitslosenquote (SGB II und SGB III) aktuell 7,7 %. Das sind 0,3 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2015. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover derzeit auf einen Wert von 130,5 (Deutschland = 100), die Arbeitslosenquote ist also sehr hoch. Der wirtschaftliche Aufschwung bis zur COVID-19- Pandemie hat dazu geführt, dass die Zahl der Empfänger von sozialen Unterstützungsleistungen nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) über mehrere Jahre rückläufig gewesen ist. Dabei gab es große regionale Unterschiede.


Insbesondere in Ostdeutschland sind die Zahlen stark zurückgegangen, während es in einigen westdeutschen Regionen auch zu einem Anstieg gekommen ist. Die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch XII (SGB XII) ist dagegen kontinuierlich angestiegen. Hierunter fallen sehr unterschiedliche Leistungen wie die Grundsicherung bei Erwerbsminderung, die Grundsicherung im Alter sowie laufende Hilfen zum Lebensunterhalt. Ein Anstieg der Empfänger von Sozialleistungen ist in der jüngsten Vergangenheit insbesondere dann zu verzeichnen, sofern die Anerkennung von Haushalten mit Fluchthintergrund, die Zahl der Empfänger dieser Leistungen gestiegen ist. (Hierbei kann es sich aber um einen temporären Effekt handeln.)

Bedarfsgemeinschaften


Als Bedarfsgemeinschaften werden Haushalte bezeichnet, in denen ein oder mehrere Leistungsberechtigte nach dem SGB II leben und somit Leistungen beziehen. Weitere Haushaltsmitglieder können aber auch Einkommen aus einer Erwerbstätigkeit erhalten oder ebenfalls Sozialleistungen beziehen (nach SGB II oder SGB XII).


In der Region Hannover beträgt der Anteil der Bedarfsgemeinschaften in 2019 9,8 %. Der Anteil ist von 2014 bis 2019 um rund 1,2 %-Punkte gesunken.


Die Statistik der leistungsberechtigten Personen unterscheidet grob zwischen erwerbsfähigen Personen und nicht erwerbsfähigen Personen. Die zweite Gruppe umfasst überwiegend Kinder und Jugendliche unter 15 Jahren. Hinzu kommen Personen, die aufgrund von Krankheiten oder Behinderungen nicht am Erwerbsleben teilnehmen können.


In der Region Hannover lag der Anteil der erwerbsfähigen leistungsberechtigten Personen im Jahr 2020 bei 10,7 % gemessen an den 15- bis unter 65-Jährigen insgesamt. Der Anteil ist in den letzten fünf vorliegenden Jahren um etwa 0,5 %-Punkte gesunken. Der Anteil der unter 15-Jährigen in Bedarfsgemeinschaften betrug zuletzt 19,5 % und ist im Fünf-Jahres-Vergleich um 2,5 %-Punkte gesunken. Personen, die die Altersgrenze des SGB II (Renteneintrittsalter) erreicht haben und ihren Lebensunterhalt nicht selbst bestreiten können, erhalten in Form der Grundsicherung eine Unterstützung, mit der das soziokulturelle Existenzminimum abgedeckt werden soll.


Die Grundsicherung erhalten auch Personen, die wegen Erwerbsminderung auf Dauer aus dem Erwerbsleben ausgeschieden sind. Die Grundsicherung im Alter wird oft auch als stellvertretender Indikator für Altersarmut herangezogen, weil hierunter alle Personen fallen, deren Rente und Vermögen unterhalb des sogenannten Regelbedarfs liegen. Die Zahl der Empfänger von Grundsicherung, insbesondere der Grundsicherung im Alter, steigt seit Jahren leicht.


In der Region Hannover ist in den letzten fünf vorliegenden Jahren auch ein Anstieg der Zahlen zu beobachten. Im Jahr 2020 gab es insgesamt rund 21.740 Empfänger von Grundsicherung. Der Anteil der Empfänger von Grundsicherung im Alter an dieser Gruppe betrug rund 60 %.

Wohngeld


Wohngeld unterstützt einkommensschwache Haushalte bei der Finanzierung von angemessenem Wohnraum. Es wird geleistet, damit einkommensschwächere Haushalte mit Einkommen oberhalb des Grundsicherungsniveaus ihre Wohnkosten tragen können. Die Zahl der Wohngeldhaushalte steigt nach einer Wohngeldrefom– wie zuletzt in den Jahren 2009 und 2020 – stark an. In den darauffolgenden Jahren geht die Zahl der Wohngeldhaushalte üblicherweise wieder kontinuierlich zurück. Dies war der bis 2021 fehlenden Kopplung der Parameter des Wohngeldgesetzes an die gesamtwirtschaftliche Entwicklung geschuldet.


Im Jahr 2019 gab es in der Region Hannover 7.860 Haushalte mit Wohngeldbezug. Davon haben rund 95 % der Haushalte einen Mietzuschuss erhalten. Die übrigen Haushalte erhielten einen Lastenzuschuss für den Eigentumserwerb.


Der Anteil der Wohngeldhaushalte an allen Haushalten betrug in der Region Hannover im Jahr 2019 rund 1,4 %.

© empirica regio


Kreisreport Region Hannover (LK) empirica regio GmbH 5 Wohnungsnachfrage. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt hängt vorrangig von der Situation und der Entwicklung der Einwohner und der privaten Haushalte ab, die wiederum durch den Wanderungssaldo und die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Geburten und Sterbefälle) bestimmt ist.


Seit dem Jahr 2015 ist die Zahl der Einwohner in der Region Hannover durchschnittlich um knapp 2.170 Personen pro Jahr gewachsen. Aktuell leben also 10.850 mehr Personen in der Region Hannover als noch im Jahr 2015. Das ist ein Anstieg von 0,9 % in den letzten fünf Jahren. Durch Zu- und Fortzüge ist die Bevölkerung im entsprechenden Zeitraum um rund 38.630 Personen gewachsen, der Saldo aus Geburten und Sterbefällen hat die Einwohnerzahl um 7.510 gesenkt.


Empirica hat eine regionalisierte Bevölkerungsprognose auf Basis der regionalisierten Prognosen der Länder erstellt. Die empirica Bevölkerungsprognose ist keine eigens berechnete Bevölkerungsprognose, sondern vielmehr eine ergebnisorientierte Zusammenführung bestehender Länderprognosen. Letztere weist aus unserer Sicht plausiblere regionale Entwicklungen aus als andere aktuell bestehende Kreisprognosen.


In den empirica Prognosen werden insgesamt drei Szenarien berechnet. Im oberen Trendszenario flacht die Flüchtlingszuwanderung erst ab dem Jahr 2025 langsam ab, im mittleren Basisszenario sinkt sie schneller.


Im unteren Negativszenario stehen ab dem Jahr 2025 den weiterhin vorhandenen Zuzügen zunehmende Fortzüge gegenüber.


Derzeit leben rund 1.155.330 in der Region Hannover. Bis zum Jahr 2030 prognostizieren wir einen Anstieg der Bevölkerung um rund 48.660 (4,2 %) Personen gegenüber dem Basisjahr 2020 (mittleres Basisszenario).


Die Anzahl der Haushalte beläuft sich aktuell auf 565.780 im Jahr 2019. Im Fünf-Jahres-Vergleich hat sich die Zahl der Haushalte um circa 7.680 bzw. 1,4 % erhöht. Die künftige Zahl der Haushalte wird mithilfe altersspezifischer Haushaltsvorstandsquoten auf Basis der empirica Bevölkerungsprognose berechnet. Wir erwarten eine Zunahme der Anzahl an Haushalten um rund 35.210 (6,2 %) bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Basisjahr 2019. Die mittlere Haushaltsgröße in der Region Hannover ist in den letzten fünf Jahren zurückgegangen. Während der durchschnittliche Haushalt im Jahr 2014 aus rund 2 Person bestand, leben aktuell im Mittel 2 Personen in einem Haushalt.


Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover auf einen Wert von 96 (Deutschland = 100), die mittlere Haushaltsgröße ist also vergleichsweise niedrig. Neben dem Wanderungssaldo hängt die Entwicklung der Einwohnerzahl auch vom natürlichen Bevölkerungssaldo ab. Dieser Saldo ist jedoch in den allermeisten Regionen Deutschlands seit Jahren negativ – es werden weniger Kinder geboren als Menschen sterben. Lediglich in Städten, in die viele junge Menschen ziehen, lässt sich mittlerweile wieder ein Geburtenüberschuss beobachten.


In der Region Hannover liegt der natürliche Bevölkerungssaldo (je 1.000 Einwohner) derzeit bei -1,6. Im Jahr 2019 gab es in der Region Hannover insgesamt circa 10.900 Geburten, das sind 295 Geburtsfälle (2,8 %) mehr als noch 2014. Den 10.900 Geburten standen im Jahr 2019 rund 12.740 Sterbefälle gegenüber. Im Vergleich zum Jahr 2014 sind das 719 (6 %) mehr Sterbefälle.


Insgesamt weist die Region Hannover aktuell einen natürlichen Saldo von -1.842 Personen auf, im Jahr 2014 lag der natürliche Saldo bei -1.418 Personen.


Das Durchschnittsalter in der Region Hannover liegt aktuell bei 44,1 Jahren und ist damit 0,3 Jahre höher als noch vor fünf Jahren. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover auf einen Wert von 98,8 (Deutschland = 100), das Durchschnittsalter ist also durchschnittlich.


Der Jugendquotient beschreibt das Verhältnis der Anzahl junger Menschen (bis unter 15 Jahre) zur Anzahl der Menschen im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre).


Der Altenquotient beschreibt dagegen das Verhältnis der 65-jährigen und älteren Menschen zur Anzahl Menschen im erwerbsfähigen Alter.


Im Jahr 2020 lag der Altenquotient in der Region Hannover bei 33,1, der Jugendquotient lag mit 21,6 darunter. Im Bundesvergleich erreicht der Altenquotient in der Region Hannover einen Wert von 96,7 (Deutschland = 100). Der Jugendquotient liegt bei 100,4 (Deutschland = 100). Damit ist der Altersquotient eher gering, der Jugendquotient jedoch durchschnittlich.

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Die Bevölkerungsentwicklung ist stark mit dem Wanderungssaldo einer Region verknüpft. Ein positiver Wanderungssaldo spiegelt jedoch nicht zwangsläufig ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum einer Stadt wider.


Stammen die Wanderungsgewinne vor allem aus dem Umland, während Einwohner überregional abwandern, deutet das eher auf eine bald schrumpfende Region hin, da die künftigen Bevölkerungsgewinne von der (nicht nachhaltigen) Entleerung des Umlandes abhängen.


Künftige Wanderungsgewinne sind auch mit Unsicherheit behaftet, wenn die Zuwanderung aus dem Ausland dominiert. Migrationsströme über die Bundesgrenze hinweg hängen von einer Vielzahl sozioökonomischer und gesetzlicher Begebenheiten ab und können daher ebenso schnell enden, wie sie begonnen haben.


Eine positive Wanderungsbilanz, die vor allem aus Bevölkerungsgewinnen gegenüber den übrigen Regionen Deutschlands, gepaart mit stabiler Zuwanderung aus dem Ausland entsteht, lässt hingegen auch auf künftige Bevölkerungsgewinne schließen. Solche „Schwarmstädte“ ziehen Menschen aus allen Regionen Deutschlands an, die Wanderungsströme sind somit relativ robust. In der Region Hannover liegt der Wanderungssaldo derzeit bei rund 2.630 Personen. Der Saldo liegt damit circa 5.850 Personen unter dem Wert vor fünf Jahren. Insgesamt zogen im Jahr 2019 rund 46.340 Personen in die Region Hannover, das sind etwa 1.690 (3,5 %) weniger als noch 2014. Die Zahl der Fortzüge ist hingegen gestiegen. Rund 43.710 Personen und damit circa 4.160 (10,5 %) mehr als im Jahr 2014, sind aus der Region Hannover fortgezogen. Je 1.000 Einwohner weist die Region Hannover derzeit einen positiven Saldo von rund 2,28 Personen auf. Dieser setzt sich zusammen aus einem negativen Saldo mit dem Umland (1,57 Personen), einem positiven Saldo mit dem übrigen aus ganz Deutschland (1,09 Personen) und einem positiven Saldo mit dem Ausland (2,76 Personen).


Im Zeitverlauf gibt die Reichweite somit Auskunft über die Entwicklung der „Beliebtheit“ eines Kreises im innerdeutschen Vergleich, sie wird allerdings auch durch zunehmende Suburbanisierung gesenkt. Die aktuelle Reichweite der Wanderungsgewinne für die Region Hannover im Jahr 2019 zeigt, dass die Region Hannover gegenüber 44.6 % der übrigen 400 Kreise Wanderungsgewinne erzielt (wobei die einzelnen Kreise entsprechend ihrer Bevölkerungszahl gewichtet wurden). Im Fünf-Jahres-Vergleich ist die Reichweite in der Region Hannover um 8,9 Prozentpunkte gesunken. Weniger oder mehr Einwohner heißt nicht automatisch weniger oder mehr Nachfrage nach Wohnraum. Denn nur Haushalte fragen Wohnraum nach. Für einen Vergleich zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage müssten daher streng genommen die Wohnungen ins Verhältnis zu den Haushalten gesetzt werden. Da es jedoch keine amtlichen Haushaltszahlen gibt und die verfügbaren Haushaltszahlen im Zeitverlauf stark schwanken, wird die Zahl der Wohnungen hier trotzdem ins Verhältnis zu den Einwohnern gesetzt.


In der Region Hannover gibt es derzeit 521 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Das ist eine Veränderung von -0 % in den letzten fünf Jahren. Die mittlere Wohnfläche je Einwohner liegt in der Region Hannover aktuell bei 45,5 m2, das ist eine Veränderung von +0,3 m2 in den letzten fünf Jahren. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover derzeit auf einen Wert von 100 (Deutschland = 100), die mittlere Wohnfläche je Einwohner ist also durchschnittlich.


In Wachstumsregionen hält das Neubauangebot mit dem Nachfragezuwachs meist nicht Schritt. In Schrumpfungsregionen ist rein quantitativ oft kein Neubau mehr erforderlich. Steigende Ansprüche führen hier jedoch zu einer qualitativen Zusatznachfrage, so dass trotz rein quantitativ sinkender Nachfrage Neubau erforderlich ist. In der Region Hannover wurden im Jahr 2020 insgesamt 2.847 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 112 Wohnungen mehr als noch vor fünf Jahren. Je 1.000 Einwohner lagen die Fertigstellungen damit bei 2,46Wohnungen.


In Mehrfamilienhäusern sind die Fertigstellungen um 672 Wohnungen gestiegen und liegen derzeit bei 1.908 Wohnungen. In Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 533 Wohnungen weniger fertiggestellt als noch im Jahre 2015. Zuletzt lagen die Fertigstellungen in EZFH bei 775 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen (insgesamt) sind in den letzten fünf Jahren angestiegen. Im Jahr 2020 wurden insgesamt 4.594 neue Wohnungen genehmigt. Das sind 1.297 Wohnungen mehr als im Jahr 2015. In Mehrfamilienhäusern wurden zuletzt 3.031 Wohnungen genehmigt.


Die Baugenehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäusern liegen mit 1.173 Wohnungen darunter. Die Leerstandsentwicklung spiegelt die zunehmend heterogene Struktur der regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland wider: Die regionalen Wachstumszentren profitieren durch sinkende Wohnungsleerstände und steigende Wohnungsnachfrage. Das betrifft aber nicht generell die größeren Städte und nicht nur den Westen. Viel mehr wandern die Menschen vor allem dahin, wo attraktive oder neue Arbeitsplätze sind. In den Wegzugsregionen dagegen sinkt die Wohnungsnachfrage.


Der angegebene CBRE-empirica-Leerstandsindex erhebt ausschließlich das Teilsegment des marktaktiven Leerstandes. Das sind leer stehende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären. Die Leerstandsquote ist in der Region Hannover in den letzten fünf Jahren um etwa 0,2 Prozentpunkte zurückgegangen.


Aktuell liegt die Leerstandsquote bei rund 1,8 %. Bis zum Jahr 2022 erwarten wir einen Rückgang der Leerstandsquote auf circa 1,1 %. Die Neubauprognose setzt sich zusammen aus einer quantitativen und einer qualitativen Zusatznachfrage. Die quantitative Zusatznachfrage ist maßgeblich durch zukünftige demografische Entwicklungen bestimmt. Die qualitative Zusatznachfrage berücksichtigt zudem, dass die Qualitätsanforderungen der Nachfrager im Bestand häufig nicht erfüllt werden können und deswegen zusätzlicher Neubau erforderlich ist.


Bei den in diesem Kapitel angegebenen inserierten Kaufpreisen für Wohnungen oder Häuser muss berücksichtigt werden, dass die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise je nach Verhandlungsmacht mehr oder weniger unter – mitunter auch über – den inserierten Kaufpreisen liegen können. Bei Mietwohnungen kann hingegen davon ausgegangen werden, dass der Angebotspreis auch dem tatsächlichen Mietpreis entspricht. Das Mietpreisniveau (alle Baujahre) in der Region Hannover liegt im 2.Q’21 bei 8,94 e/m2. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Mieten um 3,4 % gestiegen.


In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 24 %. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover aktuell auf einen Wert von 101,8 (Deutschland = 100), das Mietpreisniveau aller Baujahre ist also durchschnittlich. Die Mieten in Neubauwohnungen liegen aktuell bei 10,87 e/m2. Das sind 2,3 % mehr als im Vorjahresquartal und 12,8 % mehr als vor fünf Jahren. Das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) liegt im 2.Q’21 bei 3.160 e/m2. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Kaufpreise um 24,1 % gestiegen. In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 89,3 %. Im Bundesvergleich kommt die Region Hannover aktuell auf einen Wert von 90,9 (Deutschland = 100), das Kaufpreisniveau für ETW aller Baujahre ist also vergleichsweise niedrig. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen aktuell bei 4.180e/m2. Das sind 20,9 % mehr als im Vorjahresquartal und 58,1 % mehr als vor fünf Jahren.


Das Kaufpreisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 125 m2 (alle Baujahre) in der Region Hannover liegt im 2.Q’21 bei 438.000 e/Objekt. Gegenüber dem Vorjahresquartal (2.Q’20) sind die Kaufpreise um 20,1 % gestiegen. In den letzten fünf Jahren lag der Anstieg bei 70,8 %. Die Kaufpreise für neugebaute EZFH liegen aktuell bei 493.000 e/Objekt. Das sind 20,1 % mehr als im Vorjahresquartal und 80,3 % mehr als vor fünf Jahren. Die Bruttoanfangsrendite gibt die Relation zwischen anfänglichen Mieteinnahmen und Kaufpreis der vermieteten Wohnung wieder. Da die wenigsten der zum Kauf inserierten Wohnungen neben dem Kaufpreis auch die aktuellen Mieteinnahmen enthalten, wird hier der mittlere, qualitätsbereinigte Mietpreis aller Mietwohnungen ins Verhältnis zum mittleren, qualitätsbereinigten Kaufpreis aller Eigentumswohnungen gesetzt (vgl. Vervielfältiger) der Kehrwert ist die Rendite. Diese Rendite kann allerdings verzerrt sein, wenn sich inserierte Miet- und Kaufobjekte in der entsprechenden Region hinsichtlich ihrer Qualität sehr deutlich unterscheiden, daher handelt es sich genau genommen um eine „Pseudo-Rendite“.


Dargestellt ist das Verhältnis aus qualitätsbereinigten Mietpreisen und Kaufpreisen einer vergleichbaren Wohnung: Jahresmiete/Kaufpreis (Rendite) bzw. Kaufpreis/ Jahresmiete (Vervielfältiger), je 60-79 m2, alle Baujahre, gehobene Ausstattung. Der Vervielfältiger von 29 im 2.Q’21 gibt an, dass der mittlere Kaufpreis einer Eigentumswohnung in Region Hannover (LK) 29-mal so hoch ist wie die entsprechende mittlere Jahresmiete. Die entsprechende Bruttoanfangsrendite beträgt in diesem Fall 3,4 %. Die jährliche Annuität setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung bei gegebenem Bruttokaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten von 15 %, ohne Renovierungskosten). Zudem wird für die Kreditbelastung eine Eigenkapitalquote von 20 % bezogen auf den Bruttokaufpreis unterstellt und eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren angenommen.


Die Annuitätenbelastung ergibt sich aus dem Verhältnis der Annuität p.a. zum mittleren regionalen Haushaltsnettoeinkommen. Die Mietbelastung wird ermittelt, indem die regionale Jahresmiete (nettokalt) einer 80 qm-Wohnung ins Verhältnis zum mittleren regionalen Jahreseinkommen gesetzt wird. Bei der Jahresmiete werden die Nebenkosten außer Acht gelassen, aber auch das Hausgeld für Eigentumswohnungen wird außen vor gelassen. Ein negativer Flächenvorteil gibt an, auf welche Fläche ein typischer Haushalt verzichten muss, wenn er eine neue ETW kaufen will, deren Kreditbelastung nicht höher sein soll als die Mietbelastung einer vergleichbaren Wohnung. Ein positiver Flächenvorteil gibt an, dass sich der Haushalt vergrößern könnte. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit.


In der Folge kommt es zu Fehlallokationen:


Der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp. Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen. Der empirica-Blasenindex kann eine Immobilienpreisblase leider auch nicht mit Sicherheit diagnostizieren, er kann nur Hinweise auf drohende Blasenbildung geben und dafür verschiedene Warnstufen anzeigen. Dazu werden auf regionaler Ebene vier verschiedene Indikatoren analysiert, die Alarm schlagen, wenn bestimmte Grenzwerte für die Zuwächse gegenüber dem „blasenfreien“ Referenzjahr 2005 überschritten werden. Die Grenzwerte berücksichtigen dabei regional unterschiedliche Schwellen, um lokaltypische Besonderheiten einzubeziehen; diese resultieren u.a. aus ortsspezifischen Wohnungsqualitäten oder Erwartungen hinsichtlich der künftigen Wohnungsnachfrage.


Der empirica-Blasenindex basiert – wegen der lokaltypischen Besonderheiten – auf der Analyse von Zuwächsen verschiedener Indikatoren und nicht auf dem Überschreiten absoluter Schwellenwerte. Man kann aber Vergleichsländer mit vergangenen Preisblasen heranziehen, um sich ein Bild von den absoluten Werten zu machen, die sich typischerweise hinter Preisblasen verbergen.


Nehmen wir z.B. Spanien oder Irland. Dort ist um 2006/07 eine Blase geplatzt: die Hauspreise sind relativ zum BIP bis 2012 laut OECD um 4,6 % p.a. in Spanien und sogar um 10,0 % p.a. in Irland gesunken. Wie bei jeder geplatzten Blase waren die Hinweise auf drohende Blasenbildung nicht zu übersehen: in Spanien wurden im Maximum 15,4 Wohnungen pro Tsd. Einwohner fertiggestellt und die ausstehenden Kredite für den Wohnungsbau sind auf 63 % des BIP gestiegen, in Irland lag die Fertigstellungsquote sogar bei 20,9 Wohnungen und die Schuldenquote bei 72 %. Demgegenüber stehen die Zeichen in Deutschland noch auf Entspannung. In der Region Hannover gibt es derzeit insgesamt allenfalls leichte Anzeichen für eine Blasengefahr .

Die in diesem Report vorgelegten Ergebnisse und Berechnungen basieren auf den Angaben aus der Regionaldatenbank von empirica Regio mit Stand vom 13. Juli 2021. Sie wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt analysiert. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Interpretation und Bewertung der Angaben obliegt dem Leser.


empirica regio GmbH


Kurfürstendamm 234 | 10719 Berlin


Tel.: +49 (0)30 884 795 0


Email: info@empirica-regio.de


www.empirica-regio.de


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