Mietkauf: Wie funktioniert die alternative Immobilienfinanzierung?

Der Mietkauf ist ein Sonderfall der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und unterscheidet sich von einem klassischen Verkauf mit vollständiger und sofortiger Bezahlung. Dennoch ermöglicht er den direkten Zugang zum Eigentum an einer Immobilie, die Sie erwerben möchten.

Ist ein Mietkauf die ideale Lösung, wenn Sie ein Objekt kaufen möchten, aber nicht sofort über die nötigen finanziellen Mittel verfügen? Erfahren Sie mehr!

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Wie funktioniert die Alternative Immobilienfinanzierung?

Der Mietkauf ist ein Sonderfall der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und unterscheidet sich von einem klassischen Verkauf mit vollständiger und sofortiger Bezahlung. Dennoch ermöglicht er den direkten Zugang zum Eigentum an einer Immobilie, die Sie erwerben möchten.

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Die wichtigsten Informationen auf den Punkt gebracht

Die Suche nach einer Immobilie, für die Sie kein Eigenkapital nachweisen müssen, kann sich als schwierig erweisen. Es gibt jedoch eine Lösung: den Mietkauf.

Dieser umgeht die Zahlung eines Eigenkapitals, indem er die Immobilientransaktion in monatlichen Mieten finanziert.

Auf den ersten Blick ergeben sich einige Vorteile, die für einen Mietkauf sprechen, doch es gibt viele Unsicherheiten, die damit verbunden sind und die Sie beachten sollten.

Das sagt Immobilienexperte Henri Ehmke zum Mietkauf

Der Mietkauf ist mit gewissen Risiken verbunden! Die Idee, erst zu mieten und dann zu kaufen: Auf den ersten Blick ist dies eine ansprechende Anlageform für Immobilien. Zudem wird die Miete in die Immobilie investiert und nur der Restbetrag ist fällig.

Bei näherer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass es auch hier viele Nachteile gibt, wie z. B. höhere Kosten, fehlende Fördermittel und die Gefahr der Insolvenz des Verkäufers.

Hinzu kommen der Finanzierungsanteil und die Ersparnisse, die je nach Standort der Immobilie nicht zu vernachlässigen sind. Diese Doppelbelastung ist für viele Haushalte schwer zu bewältigen. Auch ein möglicher Kredit kann teuer werden, wenn die Zinsen unerwartet steigen.

Mietkauf, wie geht das: Ein kurzer Überblick

So funktioniert der Mietkauf

Interessenten mieten die Immobilie mit dem Ziel, sie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. In einem Mietvertrag wird der Kaufpreis des Objekts zwischen Vermieter und Mieter festgelegt. Ein Teil der gezahlten Miete wird für den späteren Kauf verrechnet. Der Rest der monatlichen Raten behält der Verkäufer als eigentliche Miete ein.

Anstatt eine Wohnung oder ein Haus über einen Immobilienmakler zu kaufen, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Mietkauf direkt miteinander.

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Die Wahl zwischen einem Optionskauf und einem Mietkauf:

Optionskauf: Wenn ein Kaufinteressent einen Optionskauf in Anspruch nimmt, mietet er die Immobilie zunächst von einer Baugesellschaft. Obwohl er die Möglichkeit hat, die Immobilie später zu kaufen, ist er dazu nicht verpflichtet.

Mietkauf: Ein Mietobjekt wird für einen bestimmten Zeitraum mit der Kaufabsicht zu einem festen Preis vermietet. Der Mieter zahlt durch seine monatlichen Mietzahlungen den Kaufbetrag ab. Sollte kein Restbetrag vereinbart werden, dauert es dementsprechend länger, bis das Objekt in den neuen Besitz übergeht.

Wie funktioniert die Sonderform der Immobilienfinanzierung im Detail?

Dies ist ein sehr einfaches Konzept. Nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags geht das gemietete Haus oder die gemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Interessenten über. Der Kaufpreis des Objekts wird bei der Vertragsunterzeichnung im Detail festgelegt.

Bis Sie die Immobilie kaufen, zahlen Sie weiterhin Miete, die zum Teil einen Rücklagenbetrag für den späteren Kauf enthält. Der Großteil der Mittel wird nicht für die eigentliche Miete verwendet, sondern an den Kaufpreis angerechnet.

Dabei ist es üblich, dass auf die monatliche Rate ein Aufschlag von bis zu zwanzig Prozent für die Mietzahlung erhoben wird. Dabei wird deutlich, warum dieses Modell im Vergleich zu reinen Mietobjekten meist wesentlich teurer ist.

Beim Mietkauf wird der Kaufpreis vorher festgelegt und die Restschuld auf der Grundlage der bis zu einem bestimmten Datum gezahlten Mieten ermittelt. Da es sich im Grunde um einen Standardmietvertrag handelt, gilt bis zum Verkauf das Mietrecht BGB § 535. Danach wird er zu einem Kaufvertrag und es gelten § 433 bis § 479 BGB. Da das deutsche Recht kein gesondertes Gesetz für solche Ratenzahlungen vorsieht, müssen Sie zwei getrennte Verträge abschließen und diese notariell beglaubigen lassen.

Es kann vorkommen, dass der Verkäufer eine Anzahlung von 20 bis 30 Prozent verlangt. In diesem Fall sollten Sie alle Optionen prüfen. Möglicherweise ist ein klassischer Immobilienkredit wesentlich günstiger für Sie.

Mietkauf Praxisbeispiel

Bei dieser besonderen Form der Finanzierung dienen die Monatsmieten als Zahlungsweise. Dem zukünftigen Käufer wird also indirekt ein Darlehen gewährt. Die folgenden zwei Beispiele sollen Ihnen dies verdeutlichen.

Rechenbeispiel mit Restschuld

Nehmen wir an, Sie interessieren sich für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Sie leisten eine Anzahlung von 20 % und einigen sich auf eine Laufzeit von 10 Jahren für den Mietkauf.

Sie bezahlen eine Monatsmiete von 1500 Euro, wovon 1200 Euro pro Monat an den Kaufpreis angerechnet werden.

Am Ende der 10 Jahre haben Sie 180.000 Euro in die Wohnung investiert. 144.000 Euro davon wird Ihnen an den Kaufpreis angerechnet.

Mit Ihrer Anzahlung von 60.000 Euro müssten Sie noch eine Restsumme von 96.000 Euro begleichen.

Rechenbeispiel ohne Restschuld

Bleiben wir gerade bei unserem Beispiel mit der obigen Wohnung. Sie haben wieder 20 % angezahlt und die Monatsmiete beträgt 1500 Euro. Jeden Monat verringert sich der Kaufpreis um, 1200 Euro.

Da Sie auch hier wieder eine Anzahlung von 60.000 Euro geleistet haben, gehört die Wohnung nach rund 16 ½ Jahren Ihnen.

Bei einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung beträgt die durchschnittliche Laufzeit 15 – 35 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung.

Wie im vorigen Kapitel schon erwähnt, kann sich für Sie durch eine Anzahlung eine herkömmliche Finanzierung lohnen.

Lesen Sie mehr zum Thema: Wie finanziere ich mein Eigenheim?

Mietkauf ohne Eigenkapital: Für wen lohnt sich die Finanzierung?

Ein Mietkauf ohne Eigenkapital kann sinnvoll sein, wenn die Eltern dem eigenen Kind eine Wohnung auf Ratenzahlung verkaufen möchten, indem es gerade wohnt. So gewähren die Eltern ein persönliches Darlehen und die Mietzahlung wird jeden Monat vom Kaufpreis abgezogen. Durch einen Mietkauf innerhalb der Familie wird das Eigentum reibungslos und ohne überhöhte Kosten übertragen.

Für viele Familien mit geringerem Einkommen klingt ein Kauf auf Raten ohne Eigenkapital nach einer optimalen Gelegenheit, selbst Besitzer zu werden. In einer solchen Situation sollten Sie die komplette Transaktion jedoch kritisch überprüfen. Irgendwann wird auch bei diesem Zahlungsmodell eine Restschuld fällig.

Sie sollten sich vor dem Kauf fragen, warum der Verkäufer verkaufen möchte. Vielleicht ist die Gegend ungeeignet für einen Verkauf und die Wohnung oder das Haus in einem ungepflegten Zustand. Prüfen Sie, ob größere Renovierungsarbeiten erforderlich sind und ob Sie diese finanziell bewältigen können. Sie können im Vertrag regeln, wer für Sanierungsarbeiten bis zur vollständigen Bezahlung aufkommt.

Berechnen Sie Ihr Budget! So erfahren Sie nicht nur, ob Sie sich eine eventuell höhere Miete und eine zusätzliche Anzahlung leisten können, sondern auch, ob Sie Rücklagen für den Restwert bilden können.

Wenn Sie die Immobilie und das Wohnviertel erst einmal kennenlernen möchten, können Sie sich auch für den anfangs beschriebenen Optionskauf entscheiden. Beachten Sie aber, dass der Mietkaufvertrag eine längere Laufzeit und eine höhere Mietzahlung erfordert.

Ein Mietkaufhaus oder eine Mietkaufwohnung wird vor allem einkommensstarken Interessenten empfohlen, die sich eine erhöhte Miete und das Ansparen der Restschuld leisten können.

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Mietkaufvertrag Vorlage zum Herunterladen

Sie möchten einen Mietkaufvertrag erstellen? Laden Sie sich eine Vorlage für Ihren Mietkaufvertrag kostenlos herunter.

Hier können Sie die Checkliste herunterladen.

Auch Mietkäufe erfordern eine Abwägung von Pro und Kontra. Wir möchten Ihnen gerne die wichtigsten Vor- und Nachteile aufzeigen.

Vorteile und Risiken

Vorteile

Der Käufer erhält vom Verkäufer ein Darlehen.
Die Unterstützung durch eine Bank ist nicht notwendig.
Durch die höhere Miete wird monatlich ein großer Betrag an den Kaufpreis angerechnet.
Das wirtschaftliche Eigentum erhält der Käufer sofort.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich.
Stabile Monatsraten, unabhängig vom Zinssatz.
Bei einem Optionskauf besteht keine Verpflichtung, das Eigentum zu erwerben.
Beim Optionskauf kann der Interessent im Objekt leben, bevor er sich entscheidet.

Nachteile

Höherer Kaufpreis als bei herkömmlicher Transaktion.
Gegenüber einem Bankkredit meist unrentabel.
Interessenten sollten über ein ausreichendes Einkommen verfügen, damit sie die Mehrbelastung zwischen erhöhter Miete und Restschuld bewältigen können.
Hohes Risiko, bei Insolvenz des Verkäufers die eingezahlten Raten zu verlieren.
Keine staatliche Förderung möglich.
Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen müssen genau geregelt werden.
Vor Ende der Laufzeit kein Mitspracherecht bei baulichen Veränderungen oder Maßnahmen.
Ohne eine Beglaubigung durch den Notar ist der Vertrag nicht gültig.

Halten Sie nach einem Notar in der niedersächsischen Hauptstadt Ausschau? Notar und Notariate in Hannover

Worauf sollten Sie noch achten?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung auf Raten in Erwägung ziehen, sollten Sie sich im Vorfeld über die Kosten und den Ablauf informieren. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Rahmen eines Mietkaufvertrags erwerben, machen Sie sich vorrangig Gedanken über:

Sind Sie in der Lage, die Kosten dauerhaft zu tragen?
Sind Sie im Ernstfall ausreichend abgesichert?

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich zwischen einem herkömmlichen Immobilienkauf und einem Mietkauf zu entscheiden, können Ihnen die zehn folgenden Punkte bei der Entscheidung helfen:

- Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem qualifizierten, unabhängigen Sachverständigen auf eventuelle Mängel untersuchen.
- Wie hoch ist der Mietkaufpreis im Verhältnis zu den lokalen Mieten und Immobilienpreisen? Sie sollten einen Kauf nicht in Erwägung ziehen, wenn der Preis des Objekts deutlich höher ist.
- Wie viel Prozent der Mietzahlung wird ungefähr für die Rückzahlung verwendet? Um sicherzustellen, dass sich der Ratenplan auszahlt, sollte dieser Betrag mindestens 80 Prozent der Miete betragen.
- Wie hoch sind die Anzahlung, die monatlichen Raten und der Restwert?
- Wie sieht die Investitionsstrategie aus und wie wird das Geld versichert?
- Was passiert, wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet?
- Müssen Sie im Falle einer Änderung Ihrer persönlichen Umstände z. B. Umzug, Krankheit oder Kündigung weiterhin Zahlungen leisten? Was geschieht, wenn Sie dies nicht können?
- Wer ist während der Laufzeit für die Renovierungskosten verantwortlich?
- Ist es möglich, außerordentliche Zahlungen zu leisten?
- Wurde im Grundbuch eine Belastung oder ein Rechtsanspruch eines Dritten eingetragen?

Unsere Checkliste zum Mietkaufvertrag (zum Herunterladen)

Der Verkäufer kann sich für einen Mietkauf entscheiden, wenn er bereit ist, seinen Kaufpreis über einen längeren Zeitraum in Form von Mietzahlungen zu erhalten. Die Zahlung beinhaltet ebenfalls eine Kaufpreiskomponente, sodass sie üblicherweise höher ist als bei einer reinen Vermietung.

Vor der Unterzeichnung eines Mietkaufvertrags ist immer ein Vorgespräch erforderlich. Zwei Punkte erfordern eine ausführlichere Klärung und Erwähnung im Vertrag:

Es ist immer möglich, einen Mietvertrag zu kündigen. In diesem Fall sollte ein Teil der zu viel gezahlten Miete zurückerstattet werden.
Bei einem Mietvertrag haftet im Regelfall der Vermieter für Reparaturen, z. B. für Rohrbrüche und die Erneuerung der Fenster oder der Heizung. Hier ist es eigentlich andersherum. Der Käufer hat ein größeres Interesse an den Reparaturen. Hier muss ein Gleichgewicht gefunden werden, das detaillierte Lösungen erfordert.

Unser Fazit zum Mietkauf: Für bestimmte Personen geeignet, aber die Risiken sind hoch

Stellen Sie sicher, ob Sie mit einer Immobilienfinanzierung nicht besser dran sind. Bevor Sie sich für einen Mietkauf entscheiden, sollten Sie alle oben genannten Details genau überprüfen.

Prüfen Sie die Immobilie im Vorfeld ausführlich und holen Sie bei Bedarf fachkundigen Rat. Wenn Sie den Abschluss eines Mietkaufvertrags in Erwägung ziehen, sollten Sie sich von einem erfahrenen Immobilienprofi beraten lassen, bevor Sie später eine böse Überraschung erleben.

Mietkaufobjekte sind im Allgemeinen teurer als reine Immobilienkäufe. Diese Finanzierungsform kann innerhalb der Familie jedoch viele Vorteile bieten.

Mieten und gleichzeitig kaufen kann ebenfalls eine Option für junge Familien, Personen mit geringem Budget oder Freiberufler sein, da für den Erwerb kein Eigenkapital erforderlich ist und die Kriterien für Mietkäufer niedriger sind als bei Immobilienkrediten.