So vermeiden Sie die größten Risiken
Hausverkauf
Der Ratgeber
So vermeiden Sie die größten Risiken und Fehler bei Ihrem Hausverkauf
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gibt es einiges zu bedenken. Der Verkauf eines Hauses beschränkt sich nicht nur auf die Suche nach einem Käufer. Das gesamte Vorhaben ist wesentlich komplexer. Sorgen Sie vor und achten Sie auf die häufigsten Risiken, damit Ihr Hausverkauf rasch und reibungslos über die Bühne geht.
Mit der Unterstützuhttp://city-immobilienmakler.de/hausverkauf/index.phpng durch einen seriösen, erfahrenen Makler können Sie fast alle Risiken ausschalten. Bei City Immobilienmakler finden Sie einen zuverlässigen Makler in Ihrer Region. Doch auch, wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie selbst vornehmen möchten, finden Sie nachfolgend hilfreiche Tipps.
Das sind unsere Vorteile
- Beste Ortskenntnis
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Die optimale Vorbereitung
Worauf es vor dem Verkauf ankommt
Überlegen Sie in Ruhe, ob Sie wirklich verkaufen möchten. Unter bestimmten Umständen kann es sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Haus vermieten statt verkaufen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie sicher wissen, dass es in Ihrer Region sehr schwierig ist, einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Mietobjekte sind dagegen eher gefragt. Vielleicht möchten Sie auch, dass Ihr Haus im Familienbesitz bleibt und später eines Ihrer Kinder einzieht.
Im Vermietungsfall müssen Sie allerdings dauerhaft die Instandhaltungskosten übernehmen. Außerdem birgt die Vermietung gewisse Risiken: Sie können mit der Wahl des Mieters Pech haben, es kommt zu Mietausfällen oder der Mieter geht sehr nachlässig mit Ihrem Eigentum um. Mietnomaden können einen großen wirtschaftlichen und finanziellen Schaden verursachen. Selbst wenn alles gut läuft, brauchen Sie eine längere Kündigungszeit, wenn Sie die Immobilie wieder selbst nutzen möchten.
Zudem ist der verwaltungstechnische Aufwand bei einer Vermietung hoch. Als Vermieter müssen Sie nicht nur die Mietkosten festlegen, sondern auch jährlich die Betriebs- und Nebenkosten verwalten beziehungsweise anteilig auf den Mieter umlegen.
Sie sind als Eigentümer zuständig, wenn Reparaturen anfallen oder ein Austausch der Heizungsanlage notwendig wird.
Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Hausverkauf verschieben, weil Sie mit einer besseren Rendite in der Zukunft rechnen. Die Marktlage und das Zinsgefüge können schnell kippen. Wenn Sie Ihr Haus zwischenzeitlich vermieten, ist der Verkauf eines vermieteten Objekts schwieriger als der eines leer stehenden Hauses.
Der Hausverkauf ist dagegen nur einmal mit einem dementsprechenden Aufwand verbunden. Nachdem Sie Ihr Haus erfolgreich verkauft haben, können Sie über das Kapital verfügen, den Verkaufserlös anderweitig verwenden und Sie brauchen sich um nichts mehr zu kümmern.
Der sichere Hausverkauf
Mit oder ohne Makler?
Als Eigentümer können Sie frei entscheiden, welchen Weg Sie einschlagen. Es gibt keine Verpflichtung, für den Hausverkauf einen Immobilienmakler zu beauftragen. Bedenken Sie aber, dass große Geldbeträge im Spiel sind. Sie brauchen fachliche und rechtliche Kenntnisse, damit Ihnen beim Immobilienverkauf keine Fehler unterlaufen, die Sie anschließend teuer zu stehen kommen. Zudem sollten Sie reichlich Zeit einplanen, wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen möchten.
Mögliche Risiken, die beim Hausverkauf ohne Makler entstehen können, sind beispielsweise folgende:
Der Zeitpunkt ist aufgrund fehlender Marktkenntnis falsch.
Der Kaufpreis ist zu hoch, potenzielle Käufer werden abgeschreckt.
Der Kaufpreis ist zu niedrig und lockt die falsche Käuferschicht an.
Es passieren Fehler bei der Präsentation und Vermarktung der Immobilie.
Fehlendes Verhandlungsgeschick führt zu Verzögerungen und Verringerung des Erlöses.
Der Kaufvertrag ist rechtlich nicht korrekt, dadurch können Probleme entstehen.
Wie können Sie die genannten Fehler vermeiden?
Beim Zeitpunkt kommt es immer auch auf Ihre persönlichen Interessen und Gründe für den Verkauf an. Generell ist es günstiger, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, wenn die Immobilienpreise zyklisch gesehen hoch sind und das Zinsniveau niedrig ist. Allerdings können Sie diese Phasen nicht selbst beeinflussen. Der Verkaufsmonat spielt keine wesentliche Rolle. Wie weiter oben erwähnt, kann es bei einem sehr niedrigen Preisniveau für den Hausverkauf besser sein, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten.
In manchen Situationen können Sie aber nicht warten, zum Beispiel bei einer Scheidung oder Trennung von Ihrem Lebensgefährten – dann muss das Objekt vermarktet und der Erlös aufgeteilt werden.
Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, sind Sie als Alleinerbe oder als Teil einer Erbengemeinschaft vielleicht ebenfalls an einem schnellen Verkauf interessiert.
Weitere Gründe: Sie ziehen aus beruflichen Gründen um oder Sie kaufen ein anderes Haus und brauchen das Kapital. Falls Sie Ihr Haus bisher vermietet haben und der Mieter ausgezogen ist, möchten Sie eventuell Ihr Objekt jetzt endgültig verkaufen.
Der vermeintlich falsche Zeitpunkt sollte Sie jedoch nicht vom Verkauf abhalten. Wie bei allen größeren Lebensentscheidungen gehört auch zum Hausverkauf ein Quäntchen Glück. Mit einer guten Vermarktungsstrategie kann es trotzdem gelingen, dass Sie genau den richtigen Käufer finden.
Die größten Fehler beim Immobilienverkauf
Der Umfang eines Immobilienverkaufs wird oftmals unterschätzt, weshalb unsere City Immobilienmakler für Sie die größten Fehlerquellen hierbei aufgelistet haben.
Tipps für den Hausverkauf
Die Immobilienbewertung
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Die Ermittlung eines realistischen Kaufpreises ist für Laien recht kompliziert. Sie können viel Zeit investieren und eine gründliche Recherche auf einschlägigen Immobilienportalen betreiben. Wenn Sie bei Ihrer Suche ein Haus finden, das die gleiche Größe hat wie Ihr Objekt und im gleichen Baujahr entstanden ist, haben Sie einen ersten Anhaltspunkt. Sie wissen aber nicht, in welchem Zustand sich das Vergleichsobjekt befindet, ob und welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Ein marktüblicher Verkaufspreis, mit dem Sie gute Verkaufschancen haben, wird am besten mit einer professionellen Immobilienbewertung festgestellt. Sie können sich hierzu an einen Sachverständigen wenden. Zu den Leistungen, die City Immobilienmakler anbietet, gehört die kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie. Die korrekte Bewertung ergibt einen realistischen Preis, damit Sie Ihr Haus weder zu billig noch zu teuer anbieten.
Haben Sie Ihren Angebotspreis festgelegt? Dann denken Sie an einen Verhandlungsaufschlag in Höhe von etwa fünf bis acht Prozent. Für die meisten potenziellen Käufer ist es wichtig, dass der Preis verhandelbar ist. Nach unten können Sie immer korrigieren, nach oben dagegen so gut wie nie!
Richtig vermarkten
Die Suche nach dem geeigneten Käufer
Die Grundlage für eine gute Vermarktung ist das Exposé. Damit entsteht der erste Eindruck, den ein potenzieller Käufer von Ihrem Haus erhält. Eine ansprechende Gestaltung und alle wesentlichen Informationen sind deshalb sehr wichtig.
In das Exposé gehören folgende Bestandteile:
- Gute Fotos von der Außenansicht und den Innenräumen, am besten in Profi Qualität
- Infos über die Lage und die Grundstücksgröße
- Grundriss des Hauses
- Wohnfläche
- Kaufpreis
- Beschreibung der Umgebung und der Infrastruktur
- Mit oder ohne Garage/Stellplatz
- Infos über die laufenden Betriebskosten
- Infos über durchgeführte Sanierungen
- Frei ab ... Datum
Bevor Sie Ihre Immobilie fotografieren, prüfen Sie den Zustand genau. Wenn Ihr Haus noch bewohnt ist, sollten die fotografierten Räume aufgeräumt sein. Eine geerbte oder bislang vermietete Immobilie muss unter Umständen entrümpelt werden.
Sauberkeit spielt eine wichtige Rolle. Die Chancen auf einen guten Verkauf steigen, wenn Sie Mängel vorher beseitigen und notwendige Reparaturen durchführen lassen. Denken Sie außerdem über Home Staging nach – eingerichtete Immobilien kommen oft besser an.
Zusätzlich ist ein Video sinnvoll, das eine gute Rundum-Einsicht bietet. Je sorgfältiger Sie Ihr Exposé gestalten, umso besser wecken Sie Aufmerksamkeit und ziehen mögliche Käufer an.
Bleiben Sie dabei jedoch ehrlich und preisen Sie Ihr Haus nicht mit falschen oder übertriebenen Behauptungen an. Eine neutrale Beschreibung ist besser als Versprechungen, die bei der tatsächlichen Besichtigung wie eine Seifenblase zerplatzen.
Der Stil des Exposés sollte zu Ihren möglichen Interessenten passen. Achten Sie also auf Ihre Zielgruppe. Auch bei den Vermarktungsmöglichkeiten kommt es darauf an, dass Sie die richtigen Wege wählen. Eine Kombination aus mehreren Optionen ist erfolgversprechender, als wenn Sie sich nur auf ein Medium beschränken.
Möglichkeiten zur Präsentation Ihres Hauses:
- Inserieren Sie auf bekannten Immobilienportalen
- Nutzen Sie Anzeigen in lokalen und überregionalen Zeitungen
- Stellen Sie ein Verkaufsschild vor dem Objekt auf
Interessenten überzeugen
Die Besichtigung Ihres Hauses
Wenn sich die ersten Interessenten melden, beginnt die Phase der Besichtigungen. Dieser Punkt beim Hausverkauf ist besonders zeitintensiv. Sie müssen Termine vereinbaren und bei jeder Besichtigung selbst vor Ort sein. Unter Umständen warten Sie vergeblich, der Interessent erscheint nicht. Rechnen Sie auch mit angeblich kaufwilligen Personen, die lediglich Häuser anschauen möchten.
Bereiten Sie sich gut vor, denn potenzielle Käufer haben jede Menge Fragen. Ein selbstbewusstes Auftreten ist gut, und wenn Ihr Interessent merkt, dass Sie ehrlich antworten, läuft das Verkaufsgespräch meist positiv. Ihr Verhandlungsgeschick ist dabei entscheidend
Ob Sie letztlich zu einem Ergebnis kommen, hängt von mehreren Faktoren ab. Im günstigsten Fall möchte der Käufer Ihr Haus unbedingt haben, auch preislich müssen Sie keine oder nur geringe Abstriche machen.
Rechnen Sie aber damit, dass Sie unter Umständen Ihr Haus oft herzeigen müssen. Vielleicht tauchen Interessenten auf, die Ihnen sehr unsympathisch sind. Oder Sie treffen auf potenzielle Käufer, die zwar Interesse zeigen, aber den Kaufpreis erheblich drücken möchten. All das erfordert viel Zeit und starke Nerven.
Zur Vorbereitung gehört auch, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen parat haben. Auf Wunsch können Sie Ihrem Interessenten den Grundrissplan und den Energieausweis oder eine Aufstellung über die Betriebskosten zeigen. Sinnvoll ist auch ein Grundbuchauszug, mit dem Sie Ihre Eigentümerschaft zweifelsfrei nachweisen.
Bevor Sie eine endgültige Zusage treffen, können Sie eine Bonitätsprüfung veranlassen. Eine Schufa-Auskunft liefert eine erste Einschätzung, ob Ihr Käufer zahlungsfähig ist. Die Schlüsselübergabe erfolgt aber erst nach dem notariellen Kaufvertrag und dem Geldeingang, ein finanzielles Risiko besteht also in der Regel nicht.
Rechtliche Punkte beachten!
Beim Kaufvertrag sind rechtliche Kenntnisse von Vorteil. Spätestens in dieser Phase ist professionelle Unterstützung sehr ratsam. Der Kaufvertrag für ein Haus ist umfangreich, Sie müssen dabei viele Details berücksichtigen. Der Notar prüft den Vertrag nur auf Formalien. Wenn Sie den Inhalt prüfen lassen möchten, ist diese Leistung extra zahlungspflichtig.
Bei einem seriösen Makler hingegen erhalten Sie diese Prüfung ebenfalls – und Sie können in Ruhe besprechen, welche Vereinbarungen und Regelungen nicht nur sinnvoll, sondern auch rechtlich korrekt sind.
Der Kauf ist erst nach dem Notartermin und der Grundbucheintragung offiziell gültig. Damit es jetzt nicht zu Differenzen und Ärger mit Ihrem Käufer kommt, ist ein wasserdichter, geprüfter Kaufvertrag besonders wichtig. Wesentliche Punkte sind zum Beispiel die Gewährleistung, die Zahlungsmodalitäten und die Schlüsselübergabe.
Bei City Immobilienmakler finden Sie seriöse, erfahrene und kompetente Makler in Ihrer Region. Der gesamte Verkaufsprozess ist für Sie dadurch absolut stressfrei. Als Immobilienmakler übernehmen wir für Sie:
Sie sparen viel Zeit und Nerven, die Fach- und Marktkenntnis eines guten Maklers macht sich bezahlt. Wir raten zu einer fachkundigen Unterstützung durch unsere City Immobilienmakler, wenn Sie Ihr Haus zeitnah und sicher verkaufen möchten.
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