Worauf Sie bei einem Eigentümerwechsel achten sollten

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City Immobilienmakler

In unserem folgenden Beitrag erfahren Sie Wissenswertes rund um die Themen Vermietung, Eigentümerwechsel und Mieterhöhung. Der Eigentümerwechsel einer Immobilie ist für die Mieter meist ein Graus. Sie befürchten einen Kostenanstieg und gegeben falls sogar eine Eigenbedarfsanmeldung. Doch keine Panik, wir haben alles Wissenswerte und Beachtenswerte für Sie zusammengefasst, sodass Sie wissen, was bei einem Eigentümerwechsel auf Sie zukommt und worauf es zu achten gilt.

Was müssen Mieter und Vermieter bei einem Eigentümerwechsel beachten?

Was Sie wiessen sollten

Bei einem Eigentümerwechsel kann aber muss sich nicht viel ändern für die Mieter, welche derzeit in der Immobilie wohnhaft sind. Folgende Szenarien können sich mit dem Eigentümerwechsel ereignen:

  • Der neue Eigentümer hat nicht vor, viel an den bestehenden Mietverträgen zu ändern, sondern möchte einfach sein Geld anlegen.
  • Der neue Eigentümer hat vor, die Immobilie zu kaufen, um danach Eigenbedarf anzumelden und selbst einzuziehen.
  • Der neue Eigentümer kauft die Immobilie, um sie zu sanieren und anschließend neu und teurer zu vermieten.
  • Der neue Eigentümer kauft die Immobilie, überlässt den bisherigen Mietern ihre Wohnungen, erhöht jedoch die Miete.

Die Mietverträge bleiben bei einem Eigentümerwechsel zunächst bestehen und gültig

Ihnen wurde ein Eigentümerwechsel angekündigt? Keine Sorge, zunächst einmal bleibt ihr bisheriger Mietvertrag bestehen. § 566 des BGB besagt, dass ihr Mietvertrag egal ob dieser schriftlich oder mündlich geschlossen wurde, bis auf Weiteres gültig bleibt. Der Käufer übernimmt somit die Rechte, jedoch auch die Pflichten eines bestehenden Mietvertrags. Es kann jedoch sein, dass der neue Vermieter mit der Bitte auf Sie zukommt, den Mietvertrag neu auszuhandeln und aufzusetzen. Hierzu sind Sie aber nicht verpflichtet und der Vermieter hat nicht das Recht, dies zu tun.

Hat der neue Eigentümer die Immobilie jedoch mit dem Ziel gekauft, Eigenbedarf anzumelden und selbst einzuziehen, gibt es ein paar Sonderregeln. Der neue Vermieter muss die Notwendigkeit des Eigenbedarfs nachweisen können. Erst dann ist er dazu berechtigt, den bisherigen Mietern zu kündigen und die Immobilie selbst zu beziehen.

Sie sind Vermieter? Was müssen Sie im Falle eines Eigentümerwechsels wissen und beachten?

Beabsichtigen Sie als Vermieter nach dem Kauf eine Mieterhöhung anzumelden, gilt es ein paar Dinge zu beachten. Anders als wenn ein Eigentümer die Immobilie nur als Geldanlage kauft, kann er bei Anforderung einer Mieterhöhung einen neuen Vertrag mit den Mietern aufsetzen. Doch auch in diesem Fall ist er nicht berechtigt dazu einen bestehenden Mietvertrag einfach zu kündigen. Nur bei Eigenbedarf, einem Sonderkündigungsrecht oder einer Vertragsverletzung seitens des Mieters ist eine Kündigung rechtlich möglich.

Es bestehen drei Paragrafen, welche die Mieterhöhung regeln:

  • 558 BGB, welcher besagt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als Grenze bestehen muss.

Hierbei kann der neue Vermieter unter Umständen bewirken, dass die Mietkosten auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgestockt werden. Diese richtet sich nach dem Mietbetrag, welcher in der Gemeinde für einen vergleichbaren Wohnraum in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung festgelegt ist. Es muss jedoch ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung verstrichen sein. Des Weiteren ist es vorgeschrieben, dass die Summe der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren eine 20% Grenze nicht überschreiten darf. In manchen Bundesländern und Orten gilt jedoch eine sogenannte Kappungsgrenze von 15%. Informationen über die auf Ihre Ortschaft zutreffende Grenze sollten Sie sich in Ihrer Gemeindeverwaltung einholen.

  • 559 BGB, welcher Modernisierungsmaßnahmen als Grund zur Mieterhöhung behandelt.

Mietkosten, welche Aufgrund von Modernisierungsarbeiten oder eine Erhöhung der Betriebskosten zustande gekommen sind, bilden einen Sonderfall ab. Der Vermieter kann bei einer Betriebskostenerhöhung eine bestimmte Summe auf die Miete aufschlagen, allerdings nur, wenn dies auch im Mietvertrag so festgelegt ist. Modernisierungsarbeiten können beispielsweise die Reduzierung des Wasserverbrauchs oder Schaffung neuen Wohnraumes sein. Beseitigung baulicher Mängel jedoch, wie beispielsweise Reparaturen, die zum Erhalt der Immobilie beitragen, können nicht auf die Mietkosten übertragen werden.

Dem Mieter steht unter Umständen das Recht zu, eine Modernisierungsmaßnahme zu blockieren und Widerspruch gegen diese einzulegen, sofern sie für ihn eine „besondere Härte“ darstellt. Die besondere Härte unterliegt gesetzlich keiner festgesetzten Norm oder Regel. Dies meint beispielsweise einen Kostenaufschlag, welcher 30% des Nettoeinkommens des Mieters übersteigt. Es handelt sich hierbei oftmals um individuelle Fälle, welche zunächst geprüft werden müssen. Gesetzlich ist jedoch festgelegt, dass der Vermieter nur notwendige Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umwälzen kann, nicht jedoch zusätzliche unnütze Arbeiten oder Luxussanierungen.

  • 560 BGB, welcher bei einer Betriebskostenpauschale in Kraft tritt, was eine Mieterhöhung mit sich bringen kann.

Auch eine Betriebskostenpauschale kann eine Mieterhöhung erwirken. Dies kann jedoch nur geschehen, wenn die Erhöhung ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist. Hierbei gilt zunächst der bereits bestehende Mietvertrag, solange er nicht gemeinsam neu aufgesetzt wird.

Sie sind selbst Vermieter und haben vor, die Miete für Ihre Immobilie zu erhöhen? Dann schauen Sie sich unsere Guideline für eine erfolgreiche und gesetzeskonforme Mieterhöhung an.

Zunächst müssen Sie sich sicher sein, dass Ihre Mieterhöhung auch gesetzlich erlaubt ist. Fertigen Sie ein korrektes Mieterhöhungsverlangen an, welches in Schriftform vorgelegt und begründet werden sollte. Hierbei sollte der Mieter in der Lage sein, Ihre Mieterhöhungsforderung verstehen und nachvollziehen zu können. Sie können für Ihre Begründung externe Daten wie Mietspiegel, Mietdatenbanken oder Gutachtes eines Sachverständigen heranziehen, um Ihre Belange zu untermauern.

Wenn Ihnen ein Fehler bei der Mieterhöhung unterläuft, kann es passieren, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen abgelehnt wird und somit unwirksam ist. Zunächst gilt es zu beachten, dass zwischen der Wohnraumüberlassung oder einer Mieterhöhung und einer von Ihnen geforderten Mieterhöhung mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen muss. Haben Sie dies beachtet und eingehalten, müssen Sie des Weiteren darauf achten, dass die Mieterhöhung frühstens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft tritt. Dies gilt jedoch nicht für eine Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung oder einer Betriebskostenerhöhung, wie bereits beschrieben.

Auch auf die Art und Weise, wie sie die Mieterhöhung schriftlich formulieren und ankündigen, sollten Sie besonders Acht geben. Einfache Zahlungsaufforderungen werden hierbei nicht akzeptiert, sondern der Mieter muss förmlich dazu aufgefordert werden, der Erhöhung zuzustimmen. Legen Sie Ihrem Schreiben außerdem alle zusätzlichen Unterlagen wie beispielsweise Daten über den Mietspiegel bei und richten Sie es an jeden Mieter Ihrer Immobilie.

Wie bereits erläutert, ist es äußerst wichtig, sich die Zustimmung der Mieter über eine Mieterhöhung einzuholen. Im Falle einer Zustimmung ist der Mieter dazu verpflichtet, Ihnen ab dem Anfang des 3. Monats nach in Kraft treten des Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete zu zahlen. Stimmt der Mieter jedoch nicht zu oder zweifelt an der Berechtigung der Mieterhöhung, müssen Sie seine Zustimmung innerhalb der nächsten drei Monate gerichtlich anfechten. Wenn Sie dies nicht tun, ändert sich nichts an der bisherigen Miete und Sie können keine Mieterhöhung bewirken.

Sie sind Mieter? Was müssen Sie im Falle eines Eigentümerwechsels wissen?

Wenn Sie das erste Mal mit einem Eigentümerwechsel konfrontiert sind, kann das für Sie möglicherweise Angst und Unsicherheit bedeuten. Doch keine Sorge, Sie als Mieter erfahren wahrscheinlich schon einige Zeit vor dem Verkauf der Immobilie, dass ein Eigentümerwechsel in Planung ist. Warten Sie zunächst einmal auf Informationen Ihres bisherigen Mieters und machen Sie sich keine Gedanken über schriftliche oder mündliche Forderungen, welchen Sie zustimmen müssen.

Wenn Sie zuvor noch nie von einem Eigentümerwechsel betroffen waren, ist diese Thematik zunächst Neuland für Sie. Beschaffen Sie sich Informationen über den neuen Vermieter. Dies kann bereits einige Ihrer Unsicherheiten auflösen oder Sie auf etwaige Probleme vorbereiten. Sind Vermieter und Hauseigentümer ein und dieselbe Person? Wird eine Hausverwaltung die Vermietung übernehmen? Falls es sich bei Vermieter und Eigentümer um verschiedene Parteien handelt, sollten Sie sich frühzeitig darüber informieren, ob sich unterschiedliche rechtliche Konstellationen ergeben, für welche Sie eventuelle Beratung benötigen, falls der Vermieter die Miete erhöhen möchte. Informationen darüber, wer der Eigentümer ist, können Sie sich beispielsweise beim Amtsgericht durch einen Blick ins Grundbuch einholen.

Falls Sie davon erfahren, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer erhält, sollten Sie sich mit der Frage einer möglichen Kündigung auseinandersetzen. Ihr bisheriger Vermieter ist in der Regel nicht dazu berechtigt, Ihnen kurz vor einem Eigentümerwechsel zu kündigen. Der Verkauf der Immobilie ist demnach kein triftiger Grund. ‚Gefährlich‘ könnte Ihnen jedoch der neue Vermieter werden. Dieser ist, sofern er Eigenbedarf anmeldet, durchaus dazu berechtigt, Ihnen zu kündigen. Falls es zu einer Kündigung kommt, sollten Sie beachten, dass:

  • der neue Vermieter Sie erst kündigen kann, wenn er einen Eintrag ins Grundbuch vorgenommen hat,
  • der neue Vermieter die gesetzlich angeordnete Kündigungsfrist einhalten muss,
  • der neue Vermieter einen vernünftigen und plausiblen Kündigungsgrund braucht.

Falls Sie von einer Kündigung betroffen sind, sollten Sie einige Spezialfälle des Mietrechts kennen. Bei einer Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in eine Eigentumswohnung gilt beispielsweise eine Sperrfrist von 3 Jahren. Das bedeutet, dass der Eigentümer erst nach dem Ablauf der 3 Jahre sein Interesse mit Recht bekunden. Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs jedoch bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, gibt es keine Sperrfrist und es gilt nur die gesetzliche Kündigungsfrist.

Ihre Wohnung wurde vom Vermieter oder von Ihnen gekündigt und nun muss ein neuer Mieter her? Falls der Vermieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter übernimmt, kann das bedeuten, dass er sich häufig zu Zeiten ankündigt, zu denen es für Sie nicht wirklich passt. Müssen Sie als derzeitiger Mieter in den sauren Apfel beißen und die Besichtigung ermöglichen? Der Vermieter hat durchaus ein Besichtigungsrecht. Das bedeutet jedoch nicht, dass er einen Besichtigungstermin nicht frühzeitig anmelden und ihn mit Ihnen besprechen muss. Sie als Mieter haben das Recht, dem Vermieter und den Mietinteressenten den Zutritt zu Ihrer Wohnung zu verweigern, falls die Absprachen nicht eingehalten werden.

Wie bereits erläutert, gibt es im Falle eines Eigentümerwechsels zunächst keinen Grund, in Panik zu verfallen. Der bestehende Mietvertrag wird weitergeführt, allein der Vermieter ändert sich. An wen also haben Sie künftig Ihre Miete zu zahlen und ab wann ändert sich der Empfänger Ihrer Miete?

Solange Sie nicht dazu aufgefordert werden, beziehungsweise Informationen darüber vorliegen, an wen Sie Ihre Miete künftig zu zahlen haben, läuft für Sie alles so weiter wie bisher. Der neue Vermieter muss nämlich zunächst ins Grundbuch eingetragen werden und hat auch erst dann das Recht, die Miete zu verlangen. Allein der bisherige Vermieter kann Sie darüber in Kenntnis setzen, dass bereits vor dem Grundbucheintrag des neuen Vermieters das Geld auch an diesen zu zahlen ist.

Falls Sie mitbekommen, dass seitens altem und neuem Vermieter Uneinigkeiten über den Zahlungsempfänger herrschen, sollten Sie sich Informationen beim Amtsgericht oder beim Mieterschutzverein darüber einholen, wer ab sofort berechtigt ist, die Miete von Ihnen zu erhalten.

Falls sich der zuständige Vermieter Ihrer Immobilie während des Betriebskostenabrechnungszeitraums ändert, ist es der neue Vermieter, welcher für die Abrechnung der Nebenkosten zuständig ist. Gesetz dem Fall, dass Sie noch Geld von der letzten Betriebskostenabrechnung zurückbekommen, nachdem es einen Eigentümerwechsel gab, sollten Sie sich an den alten Vermieter wenden und das Geld von diesem einfordern.

Sie ziehen aus Ihrer Wohnung aus, nachdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat? Dann sollten Sie darauf achten, dass Sie Ihre Mietkaution von Ihrem neuen, aktuellen Vermieter zurückbekommen. Dieser ist dazu verpflichtet, Ihnen die Kaution auszuzahlen, egal ob er die Kaution von dem vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Falls dieser jedoch nicht in der Lage dazu ist, ist wiederum der vorherige Vermieter zur Auszahlung Ihrer Kaution verpflichtet. Sie sind also in jedem Falle abgesichert.

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